济南日报 记者 刘晓群 通讯员 周茂林 王萍
住在小区，物业服务在城市居民生活中日益占据一席之地，但由于多方面原因，物业纠纷频发，成为制约物业发展，影响业主生活的一大问题。记者从济南仲裁委调解中心了解到，该中心2013年第一季度受理了数百件民商事纠纷，其中物业纠纷约占50%以上。
[b]纠纷频发为哪般[/b]
[b] 服务和管理不善引发物业纠纷[/b]
在市中区某小区，不少业主拖欠物业费。记者跟随仲裁员在调解中发现，引发纠纷的主要原因在于物业服务和管理不到位。譬如，公共走廊的窗户破损，物业没有修理反而将其封死；维修养护不当，造成绿化和部分设施损坏；某业主家因房屋质量问题发生漏水，请物业前来拍照留证，可物业拍照后却将照片遗失了。客观地说，这家物业的大部分日常服务都做得不错，但这些小事累加起来，双方的矛盾就越来越深。
[b]沟通不畅物业成了替罪羊[/b]
在另一个小区，物业和业主的矛盾主要是沟通不畅引发的。一进某单元的楼门，一个深深的电梯井就映入眼帘，业主非常不满，怨气都撒在物业公司身上，长期拖欠物业费。其实，未安装电梯是开发商的责任，物业却成了替罪羊。物业也没有向业主解释责任义务关系，而是一推再推，不予理睬，还态度强硬地催收物业费，导致双方矛盾激化。经过济南仲裁委员会的工作人员的解释劝说，大部分业主很快明白过来，同意缴纳物业费。调查中发现，其实大多数业主都很明理，并不愿拖欠物业费，如果双方的沟通顺畅一些，物业的态度耐心一些，诚信为本，和气生财，这一纠纷本不应该发生。
如何预防、化解物业纠纷？济南仲裁委员会就一些常见问题给读者提个醒。
[b]签订合同注意“抠字眼”[/b]
今年年初，我市某小区几十户业主拒缴物业费，物业公司来到济南仲裁委员会调解中心申请调解。调解员在调查中发现，双方签订的物业合同中约定， “每月1—5日物业公司上门收取物业费”，但物业公司忽略了“上门”这一约定，每次都是贴张告示，坐等业主上门缴费。业主拖欠物业费后，物业公司按合同约定，要求拖欠费用的业主缴纳滞纳金，业主则认为物业公司没有上门收取，拖欠的责任在物业。这种被动的情况，就是物业公司不重视合同所导致的。
重视合同，不仅对物业公司重要，对业主也很重要。现代物业管理是一种合同行为，双方在签订物业管理合同时，都要充分重视，在条款中尽可能详尽地明确各自的权利义务。任何霸王条款都是不合法的；而有意下套，淡化义务，曲解或误解误读合同条款也是不理性的。
[b]物业不是“大管家”[/b]
某小区的张女士最近和物业公司闹起了矛盾。张女士入住新房不久，发现窗户缝隙过大，冬天呼呼漏风；她楼上的住宅出租给一家公司商用，每天人来人往，嘈杂又不安全；单元门还坏了，张女士必须从十楼下来给客人开门。张女士多次找物业反映，一直得不到解决，一怒之下停缴了物业费。
其实，这些问题虽然给张女士的生活带来很多不便，但并不是物业公司的责任。新房窗户缝隙过大，属于房屋质量问题，应找开发商维权。物业没有执法权，不能强行取缔住改商，向工商行政部门投诉才是正道。单元门损坏问题，物业已经向厂家报修，过一段时间就能解决。物业公司不是“大管家”，按照合同履行义务、享有权利，业主不能期望物业能包管小区内的一切事项。
[b]别拿前期物业合同[/b]
[b] 不当合同[/b]
某些物业纠纷中，业主认为，自己没有和物业公司签订过合同，因此不需缴纳物业费。其实，这也许是因为不了解前期物业合同所致。前期物业服务合同，就是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业所签订的物业合同。前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主，只要不违反《物业管理条例》等法律法规，就对业主有合同效力。业主委员会与物业企业签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同就终止了。
[b]谁来担责不能“分不清楚”[/b]
马先生的爱车在小区被划，小区虽说24小时全方位监控，但视频模糊，无法找到肇事者。马先生认为自己已经缴纳车位费，物业有看管义务，应赔偿划车损失。物业则不肯赔偿。这就是典型的责任不清。值得高兴的是，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条已经规定，停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等产生的费用。因此，再发生类似事故将由保险公司赔偿。