济南二手房“二选一“纳税政策或收紧 差额缴执行难
济南时报 记者 盖幸福
济南目前实行的二手房交易个税和营业税“二选一”的缴纳政策，在避税利益的驱使下，面临全额缴税受捧，差额缴税执行难的现状。随着全国住房信息联网及不动产统一登记制度加快推进，过去自由的“二选一”政策将面临收紧趋势。
差额纳税：省了小钱不省大钱
市民王女士今年看中了一套位于市中区的二手房，房屋建筑面积为150.21平方米，成交价格为130万。近日，在办理过户手续的过程中，王女士面对缴税问题犯了愁。
按规定，普通住宅指的是凡同时符合单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房。不符合上述条件其中之一的住房，则为非普通住房。很明显，王女士准备成交的这套房产性质上并不属于普通住宅。
而按照相关规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。
因此，王女士准备交易的这套房产作为非普通住宅需要缴纳营业税。而目前现实中一项不成文的规定，二手房交易过程中产生的所有税费都由买房承担。因此，要购买这套房产，产生的各种税费自己不得不去承担。
营业税的缴纳，分全额缴纳和差额缴纳两种方式。差额缴税按出售价与房屋原值的差额的20%缴纳。全额缴纳则是按照房屋交易额的1%进行缴纳。同时，营业税与个税还有捆绑。营业税按照差额缴纳的情况下，按《个人所得税法》规定，出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
一开始，王女士选择差额缴税。照她的计算，如按差额缴纳营业税需要4.2万元，而按照全额缴纳营业税需要7.2万元。差额缴税必不可少的卖主方原始购房发票找不到，仅有一张房地产转让协议。于是，王女士为卖家的原始购房发票犯愁。
但是，没过几天，将大账算明白后的王女士改变了主意，决定还是按全额缴税方式来。因为，加上承担的契税、营业税对方的个人所得税，按差额缴税需23万多，而按照全额缴税需12万多。
全额纳税：现实交易备受青睐
按相关规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。个人将购买不足5年的非普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。
尽管有相关规定，但像王女士这样，购买非普通住宅按照全额缴税的，已成为当前二手房买卖的常规做法。这是因为，在实际交易中，大部分房屋无法核实原来价值，尤其是非普通住宅。这是因为，很多此类住宅的得到方式并非购买商品房所得，而是福利分房。对待无法准确计算出差额的房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。
而选择全额缴税的做法更多是利益的驱使。目前，市场上惯用的手法是用“阴阳合同”，在允许的范围内压低真实价格进行网签。按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收。这样一来，很多能核实原值的房屋，也被当成不能核实的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。
房屋原值和现值的差别越大，税费成本增加越明显。以济南一套80平方米左右的两居室为例，今年成交房屋总价约为90万元，按照房价的涨幅计算，5年前该房屋的房价大约是70万。按照差额征收，买方共需承担4.9万，按照全额缴纳税费，买方共需承担1.9万。
山东财经大学财税专家潘明星表示，转让二手房缴纳20%的个税，这项规定国家早已有之。房产信息联网系统不够健全，因此税务部门无法确认房屋原价。在此背景下，各地自行出台了相关规定，按照总房价的1%或者2%征收个税，济南也不例外。
建设路上一家房产中介工作人员坦言，“从未做过按差价20%征税的业务，都是按照总价的1%缴税。”当前在现实交易中，不管是普通住宅还是非普通住宅，两种缴税方式任选其一，在利益的驱使下，当然选择全额缴纳的方式。
未来趋势：差额缴税或全推
政策执行不严，市场和利益才是导向。从长远情况来看，城市整体房价涨幅实现放缓，更有利于减轻购二手房购房者的负担。
相关业内人士估计，政府在未来将会严格执行“购买不足5年内普通住宅对外销售，按照差额缴纳营业税和个人所得税”的政策。这是因为，随着城市房地产交易备案系统的健全和完善，5年内交易的住宅相关信息已能够明确查询。
北京部分地区已开始将政策收紧：西城区(含原西城和宣武二区)地税部门对二手房个人所得税做出调整，从8月10日起，除已购公房或满5年且为家庭唯一住房的商品房外，其他商品房买卖应缴个税，不论房龄是否满5年，均按房款差额的20%征收，且新规定执行时间以缴税日为准，不以网签时间为准。据悉，此项规定的实施与西城区当前已经实现了历史税收查询的功能有关。
党的十八届三中全会后的第一次国务院常务会议提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产统一登记制度如果全国推开，是全国住房信息联网的更进一步，将让房产税收政策的贯彻执行更有力度。
潘明星分析，从严征税对普通购房者利益的影响目前较大，但随着时间推进将会减弱。最近两年房价涨幅已经放缓甚至停滞，1年前买的房子现在卖掉，差价很小。“实际上，从长远来看，按照房价的1%缴个税，不见得比差额的20%划算”。
在实际交易过程中，由于当前合同价越低，其与原值的差额也就越低，可以冲抵个税差额带来的成本增加，以及其他交易税费都会相应成比例减少，一般消费者会通过做低合同价来合理避税。如果购买住房长期居住不打算再次转让，这种方式可行，但如果考虑出售，则应考虑到最低计税价上调在即的风险，避免为未来出售时较高的差值“埋单”。不管这个未来的交易高差价隐患由卖方还是买方来承担，都大大增加二手房房源的流转难度。