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刘文忠

从3月1日起，保修期开发商拒不或者无法履行保修责任，可以申请使用物业质量保修金(以下简称保修金)进行维修。上周四本报发布相关报道后，引起不少市民的关注。记者进一步采访了解到，按照省、市相关规定，开发企业不交保修金，所开发项目将无法通过综合验收，也无法办理房屋确权登记手续，交房时业主有权拒收。

　针对《济南市新建物业质量保修金监管实施细则(试行)》有关热点问题，记者进一步进行了采访。2010年9月省住房和城乡建设厅发布实施的《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》规定，根据房地产开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况，可适当降低保修金收取标准，降低及退还的比例可累计。对此，市住房维修资金管理中心有关人士表示，尽管市里的实施细则没有对此作出明确表述，但按照“下位法”服从“上位法”的惯例，相关的降低、退还政策，在细则执行过程中同样可以累计，但实际交存比例最低不得低于物业建筑安装造价的1%。

省里的办法规定，商品房交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明；未交纳保修金的项目，相关部门不得办理商品房屋综合验收备案、房屋确权登记等手续；开发企业不得将商品房交付业主，业主有权拒绝接收。上述人士表示，去年多个部门发布实施的房地产开发项目竣工综合验收备案办法，没有取得竣工综合验收备案手续的项目，不能交付使用，也不能办理房产确权登记手续，济南的细则规定开发企业应在办理房地产开发项目竣工综合验收备案前办理保修金交存手续，并在交房时向买受人提供保修金交存证明，因此没有交存保修金的项目，将无法办理竣工综合验收备案手续，也就不能合法地交付房屋。

此外，上述人士表示，细则只能约束3月1日之后交付的项目，之前交付使用的房地产项目，只能按照此前的其他政策以及开发商和业主之间的约定，要求开发企业和施工单位对保修期内的房屋质量问题负责，保修期内开发商拒不履行保修责任的，可以通过向相关主管部门投诉、到法院起诉等方式，迫使其承担责任；保修期之外出现的质量问题，可申请使用住宅专项维修资金进行维修。同时，在保修期内，物业发生严重质量缺陷，经反复维修，保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，开发企业需继续承担保修责任，所交存保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

按照市住房保障和房产管理局公布的标准，今年我市各类房屋保修金交存标准分别是：多层和低层建筑36元/平方米，小高层建筑72元/平方米，高层建筑100元/平方米。而细则规定，多层和低层、小高层、高层建筑，分别按建筑安装造价的3%、4%和5%交存保修金。业内人士指出，根据交存比例和今年的交存标准，折算三类建筑的建筑安装造价分别为1200元、1800元、2000元，与实际情况有较大的出入。知情人士表示，今年的交存标准确实比较低，主要是考虑到持续严厉的政策调控之下，开发企业普遍比较困难，担心标准提高后企业难以承受进而拒绝执行这一旨在保护购房者利益的政策。