转载自http://jinan.sdnews.com.cn/2010/8/24/937235

唱多未来楼市的论调近期再次在山东省济南市出现。济南的一些开发商开始采取新的博弈手段：试探性涨价。业内人士将当前的济南楼市比喻为“傍晚的菜市场”。
　　变相涨价

　　济南市建委“透明售房网”数据显示，1日至15日，济南一手房签约成交量为881套，环比7月上半月上涨约16%。其实，新建住宅销售环比反弹趋势在7月就已出现。

　　中国证券报记者发现，济南部分楼盘近期确有小幅涨价迹象。在8月打折促销的楼盘中，多数楼盘的折扣力度已较7月有所减弱，目前多为9.8折、9.9折，仅有少数几个楼盘推出低于9.5折的折扣。

　　“一些有刚性需求的购房者开始入市了。”位于济南北部的一个楼盘的销售人员表示，他们也在酝酿涨价，每平方米大约涨50元。

　　市场人士分析，一些楼盘价格小幅上涨和折扣力度减弱现象的背后，是开发商在试探市场和购房者的反应，为下一步的调价做铺垫。同时，也不排除开发商集体涨价的可能。

　　“但这并不能说明济南楼市出现了大的转折，与前期的打折和低价入市一样，这是开发商试探市场的惯用策略。”这位人士指出，开发商想知道涨价对成交量会有什么影响，这正是买卖双方博弈加剧的表现。

　　供需失衡

　　济南土地市场上半年供需两旺，地王频出，一线开发商加快进驻济南的脚步。不过，住宅市场呈献给消费者的却是严重失衡的供需关系：在近300万人口的市区，一手住宅市场供应量竟一度不足2000套。

　　供需失衡加上全国房地产市场的火爆，使济南房价在经历2009年大涨41.4%之后，2010年1-4月又上涨10.1%，达每平方米9344元的历史最高点。新浪乐居调查显示，在接受调查的网友中，近八成认为济南房价上涨速度过快。

　　随着国家楼市新政的出台，济南房地产市场在短期内观望氛围浓厚，但是以刚性需求为主的特点决定当地市场仍保持一定的成交量。

　　相对于全国其他同类城市而言，业内普遍认为，济南楼市有一定特殊性：市场供应量偏少；虽然楼盘品质已有很大提高，但相对于成都、武汉、长沙等城市还有差距，济南房价总体偏高。

　　有业内人士将当前的济南楼市比喻为“傍晚的菜市场”：虽说菜不如早晨新鲜了，可下班回家的人们做饭需要，买菜的人还比较多。菜的供应量和品质不是特别理想，可如果买菜的要和卖菜的讨价还价，降价的空间还真就不大。(周文天 济南报道)