所属分类:房子
转载自http://news.sdinfo.net/jnxw/2500409.shtml
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严厉打击开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清……28日，调控的靴子终于落地。住建部约谈20天后，济南正式出台《房地产市场持续平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，八条规定涉及土地供应、拍卖、价格指导、炒号倒号等。
[亮点] 济南版新规，两个首次
一是：首次提出房屋预售许可管理时，将实施“价格指导”，开发商哄抬房价将拿不到预售证。
举例：某楼盘上月售价1万/㎡，这个月想大幅涨价至1.3万/㎡，申报预售时，有关部门将出手管控。
缺陷：“明显涨价”这一行为，目前并没有鉴定标准，政策仍待细化。
二是：首次将土地出让金和溢价率挂钩，土地溢价率超过100%时，土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。[反应] 不排除出台进一步收紧措施
尽管“济八条”对多方面进行了调控，但并未出台限贷、限购这一“王牌”政策，这让不少业内人士有些意外。“从政策力度上来看是为了体现了政府的调控态度，给济南房地产业泼泼冷水、降降预期。”世联行山东区域总经理朱江认为，“能给狂热的市场调节起到多大的作用，还要看看市场反应。”
对此，济南市住建委相关人士也表示，下一步将根据市场反应，不排除有进一步收紧措施的出台。
土地供应 住宅用地供应要加量加快
■新政：加大土地供应，稳定市场预期。
■影响：加大土地供应是根治抢地最狠的一招。国土部门表示，年底前将加大居住土地供应规模和力度，剩余的4000亩供地加快推出，区域均衡方面，供地分布在全市各个区，大面积供地集中在彩石、南北康等片区。
■力度：★★
保证金、出让金 拦住小开发商倒地
■新政：竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。
■影响：以9月21日荣盛地产拿下的“郭店地王”为例，这块地起始价1.47亿元，保证金为3000万元。按照新政，保证金需缴纳4500万元左右，最高可缴7000多万元。不过目前大型开发商们不差钱，一些靠拿地转手出让或再合作开发的本土小开发商来说，压力不小。
■力度:★
钱不多的房企拿地难了
■新政：缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元(含)的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%(含)的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清;溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。
■影响：这是济南首次把土地出让金和溢价率挂钩。以6月29日帝华地产40多亿拿下的“唐冶地王”为例，此前规定拍地签合同后俩月内缴纳一部分钱，剩下的半年内结清。新规后，以这宗地的290%溢价率来看，要在15天内缴清。这个门槛将拦住一些实力不强的房企。
■力度:★★★
预(销)售监管 严禁认筹
■新政：开发企业未取得商品房预售许可，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签，不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为，对违反相关规定的开发企业，依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。
■影响：违规认筹，一直是房地产业的潜规则。有关部门若真瞪起眼来监管，让市场更真实、更理性。
■力度:★☆
预售许可管理价格指导防“乱涨价”
■新政：对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。
■影响：8月份济南某楼盘借势“万达文旅城签约”，一个月涨价四五千元，这种行为以后将得到严控。房企去住建委申报预售证时，申请的预售房价将横向、纵向比较，比该楼盘以前房价高太多，或者比周边楼盘高太多，将拿不到预售证。
■力度:★★★★
中介监管 严打炒号倒号
■新政：严厉打击房地产开盘中炒号倒号、对违反本规定的企业和机构，依法终止其经营行为，并吊销资质和营业执照。
■影响：炒号倒号一直存在，如何监管到位是政策执行的难点。
■力度:★
保障性住房 加大建设力度
■新政：加大保障性住房建设力度，按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力。
■影响：长效之策，对短期市场作用不大。
■力度:☆
信息公开 查处哄抬房价行为
■新政：加强房地产信息公开，对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布，引导媒体客观真实地报道市场信息，倡导群众理性购房。对散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为，依法予以查处。
■影响：房子到底卖得怎么样?库存还有多少?真实透明的市场，有利于打消购房者的恐慌情绪。
■力度 ☆
项目进展 防止房企捂地坐等涨价
■新政：建立已供宗地建设手续台账，协调督促项目尽快开工，合理控制商品房库存结构。
■影响：让项目早开工，防止房企捂地坐等涨价再建。控制商用房和住宅的结构，则是宏观层面的管控。
■力度:☆
来源:
严厉打击开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清……28日，调控的靴子终于落地。住建部约谈20天后，济南正式出台《房地产市场持续平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，八条规定涉及土地供应、拍卖、价格指导、炒号倒号等。
[亮点] 济南版新规，两个首次
一是：首次提出房屋预售许可管理时，将实施“价格指导”，开发商哄抬房价将拿不到预售证。
举例：某楼盘上月售价1万/㎡，这个月想大幅涨价至1.3万/㎡，申报预售时，有关部门将出手管控。
缺陷：“明显涨价”这一行为，目前并没有鉴定标准，政策仍待细化。
二是：首次将土地出让金和溢价率挂钩，土地溢价率超过100%时，土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。[反应] 不排除出台进一步收紧措施
尽管“济八条”对多方面进行了调控，但并未出台限贷、限购这一“王牌”政策，这让不少业内人士有些意外。“从政策力度上来看是为了体现了政府的调控态度，给济南房地产业泼泼冷水、降降预期。”世联行山东区域总经理朱江认为，“能给狂热的市场调节起到多大的作用，还要看看市场反应。”
对此，济南市住建委相关人士也表示，下一步将根据市场反应，不排除有进一步收紧措施的出台。
土地供应 住宅用地供应要加量加快
■新政：加大土地供应，稳定市场预期。
■影响：加大土地供应是根治抢地最狠的一招。国土部门表示，年底前将加大居住土地供应规模和力度，剩余的4000亩供地加快推出，区域均衡方面，供地分布在全市各个区，大面积供地集中在彩石、南北康等片区。
■力度：★★
保证金、出让金 拦住小开发商倒地
■新政：竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。
■影响：以9月21日荣盛地产拿下的“郭店地王”为例，这块地起始价1.47亿元，保证金为3000万元。按照新政，保证金需缴纳4500万元左右，最高可缴7000多万元。不过目前大型开发商们不差钱，一些靠拿地转手出让或再合作开发的本土小开发商来说，压力不小。
■力度:★
钱不多的房企拿地难了
■新政：缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元(含)的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%(含)的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清;溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。
■影响：这是济南首次把土地出让金和溢价率挂钩。以6月29日帝华地产40多亿拿下的“唐冶地王”为例，此前规定拍地签合同后俩月内缴纳一部分钱，剩下的半年内结清。新规后，以这宗地的290%溢价率来看，要在15天内缴清。这个门槛将拦住一些实力不强的房企。
■力度:★★★
预(销)售监管 严禁认筹
■新政：开发企业未取得商品房预售许可，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签，不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为，对违反相关规定的开发企业，依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。
■影响：违规认筹，一直是房地产业的潜规则。有关部门若真瞪起眼来监管，让市场更真实、更理性。
■力度:★☆
预售许可管理价格指导防“乱涨价”
■新政：对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。
■影响：8月份济南某楼盘借势“万达文旅城签约”，一个月涨价四五千元，这种行为以后将得到严控。房企去住建委申报预售证时，申请的预售房价将横向、纵向比较，比该楼盘以前房价高太多，或者比周边楼盘高太多，将拿不到预售证。
■力度:★★★★
中介监管 严打炒号倒号
■新政：严厉打击房地产开盘中炒号倒号、对违反本规定的企业和机构，依法终止其经营行为，并吊销资质和营业执照。
■影响：炒号倒号一直存在，如何监管到位是政策执行的难点。
■力度:★
保障性住房 加大建设力度
■新政：加大保障性住房建设力度，按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力。
■影响：长效之策，对短期市场作用不大。
■力度:☆
信息公开 查处哄抬房价行为
■新政：加强房地产信息公开，对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布，引导媒体客观真实地报道市场信息，倡导群众理性购房。对散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为，依法予以查处。
■影响：房子到底卖得怎么样?库存还有多少?真实透明的市场，有利于打消购房者的恐慌情绪。
■力度 ☆
项目进展 防止房企捂地坐等涨价
■新政：建立已供宗地建设手续台账，协调督促项目尽快开工，合理控制商品房库存结构。
■影响：让项目早开工，防止房企捂地坐等涨价再建。控制商用房和住宅的结构，则是宏观层面的管控。
■力度:☆