所属分类:房子
http://jn.house.ifeng.com/detail/2016_0 ... 94_0.shtml
来源：济南时报
8日晚，市民刘昌悬了三四个月的心终于落下——这天晚上，他位于无影山附近的一处房产，在中介挂了四五个月后，终于签了房屋买卖合同，溢价4万元出手。
一方面，他很高兴，卖得的房款可以还清其在东部改善性住房的房贷;另一方面，他又有些失落，济南东部房价“非理性”疯涨，促使房子的买家目光投向西部，基本没议价就签了合同，这是否意味着西部涨价才刚刚开始，自己卖便宜了?
买房记
房产1：无影山94平方米双气房
2009年42万买入，2014年涨至74万，后基本没涨
2008年底，刚大学毕业工作一年半的刘昌开始着手买房，那时机遇好，全球金融危机大爆发，国内鼓励买房。
“当时的政策，比现在还要优惠，首付可以两成，税费大部分可以减免，银行贷款甚至可以打七折。”刘昌说，一开始选房，他也是本着济南人传统观念，“住东不住西，住南不住北”。
然而“理想很丰满，现实很骨感”，刘昌手中的首付款，不足以支撑他在东部、南部买房，最后选在无影山附近买。“现在看来，当时东部房价也不贵，历下区历山路沿线二手房，均价6000多元，无影山附近4500多元。”刘昌说，但没办法，一分钱难倒英雄汉。
最后，刘昌在2009年初，买下无影山附近这套94平方米双气房，总价42万元。“当年就感觉，这套房买对了。”刘昌说，当时在各种利好政策刺激下，全国楼市一片向好，第二年，他的这套房产就飙升至60余万元，第三年飙升至70余万元。
再后来，各种限购、限贷等打压政策出台，刘昌这套房产基本没再涨价。“2014年，同单元邻居家4楼买房，同样户型，同样面积，总房款74万元。”刘昌说，今年5月份，他去中介咨询，他的房子能卖多少钱，得到的回答是75万元，“合着这两三年，基本没涨价呀”。
房产2：十亩园学区房
2013年1万/平方米买入,现在1.9万元左右
2013年，刘昌的女儿年满三岁，为女儿上学做打算，得买学区房了。“我自己努力，再加上双方父母鼎力支持，30多万元的首付款是凑齐了。”
几经看房，再加上限购、限贷等政策限制，需要首付六成，刘昌最终在十亩园买下一套沿街房，两室一厅，南北通透，总房款55万元，约1万元/平方米，算是落户了。半年之后，邻居家中户，一套一室一厅40多平方米的房子出售，价格1.2万元/平方米。
前段时间，刘昌十亩园房产的女租客咨询，房子买时价格多少，刘昌回答“一万”，房客非常惊讶。原来她准备购买隔壁房产，对方要价80万元，相当于1.9万元/平方米了，房客表示接受不了。
房产3：历下区三室房
2014年140余万元买入，一年多涨了70余万元
对最近一年多济南东部房价上涨，刘昌也深有体会。2014年9月底，国家更改首套房认定标准，还完贷款再买，即可认定为首套房，首付三成，他感觉机会来了，决定购买改善性住房：“不买不行呀，二胎出生，老大要上学，必须买个大房子，还得离学校近的。”
几经考察，刘昌相中了青后小区一套130多平方米的房子，双气，单价1.1万元/平方米，总房价140余万元，唯一的缺点是顶楼。“年轻，顶楼没什么关系。”刘昌决定买了，2014年底办完手续，一开始基本没涨，甚至还有点降，因为当时市场流行的观点是“房地产过剩，去库存”。
谁知从2015年下半年开始，青后小区房价一步一个台阶往上涨。“我们同单元四楼一套同户型、同面积房产正在销售，总价230万元。”刘昌说，中介估价他的房子，也得值210万元，“这就相当于一年多涨了70万元，涨幅50%以上”。
卖房记
想卖无影山房产，降价两次后才有人肯出价
青后小区房价在上涨，其实济南东部CBD附近房价涨得更快，有很多都在今年翻番了。但在刘昌看来，只有二手房市场，才能真正体现行情冷暖。“这一点我深有体会。”刘昌说，前一段时间，网上说他无影山的房子值万元一平，他信以为真，就忙着出售，好还其他房产的房贷。
然而，当刘昌去中介咨询后才知道，根本没那么贵。不过他依然挂牌85万元销售，相当于9000元/平方米，还要求买方承担各种税费，结果卖了一两个月，根本无人问津;在中介劝说下，刘昌调降至82万元，自己承担本应承担的税费。这次，终于有一些买家肯来看房子了。
“结果买家只看房子，根本不肯出价。”刘昌说，又过了一两个月，他把房价降至80万元，中介反馈回来的信息是，这栋房产，多数买家只愿意出75万元，“我一听，当时就火了，因为这一价格是两三年前的价格，东部房价涨这么快，我这里凭什么不涨”?
灰心丧气之余，刘昌8月底决定放弃卖房，转成对外出租，2000元/月的租金，刚挂出去三四天，就租出去了。其实，刘昌弃买转租还有一条重要原因是，他听说东部的房地产热，已经逐步向西部蔓延，而且已经到长途汽车总站附近，那里房价已经涨到一万三四了。
出租后却有买家火速出手，不议价直接成交
“有道是‘退一步海阔天空’，以退为进。”刘昌说，他的房子刚一租出去，看房的人又多了起来，而且多数都表示，可以接受78万元的总价，“而这一价格，也是我所能接受的底价，毕竟，报价80万，总还得降点嘛”。
直到9月8日上午，买家翟先生相中了房子，而且对80万元的报价，不提一点异议。“原来他还准备第二天请在商河老家的亲人，一块儿再来看看，结果当天下午，他就约我签合同。”刘昌说，当天晚上，双方就签完合同，总价80万元，翟先生还愿承担各项税费。
刘昌算了一笔账，他的底价78万元，成交价80万元，再加上他应该承担的个税、土地出让金等，由翟先生承担，也得两三万元。“这相当于我四五个月没卖出去的房子，三个月无人出价，最后至少溢价四万元卖出去了。”刘昌说，这得感谢火热的东部楼市。
买家心路
被东部楼市“伤透了心”，怕西部接力涨
翟先生则向记者袒露了其不议价就急于成交的苦衷：“被东部楼市涨、涨、涨，伤透了心，再不成交，我担心西部还得疯涨。”他刚结婚不久，在全福立交桥附近工作，原本想在东部买房，但随着东部疯涨，原本就不多的首付款不够用了。
“我曾经在中海华山珑城靠近二环东路的部分，认筹了一套房子，但是开发商迟迟不公布价格。”翟先生说，“目前华山珑城比较差的位置都得七八千了，我认筹的位置很好，开盘不得过万呀，到时候贷款也还不起呀。”
此前，翟先生曾到高新区附近的景和山庄、三庆城市主人、万科金域华府等多个楼盘看过，去年，这些楼盘的价格普遍在1万元左右，有的甚至更低，如今都得过万，甚至一万六七。“买不起东部，自然就得去西部了。”翟先生说。
“事实上，像翟先生这样，由于东部房价涨得欢，最后买不起了，到西部买房的人越来越多。”某中介公司负责人陆先生说，目前东部很多楼盘有价无市，看着很高，其实成交没那么高，这一点从东部二手房价就能看出来，要价一万四五，其实成交只有一万二三。
来源：济南时报
8日晚，市民刘昌悬了三四个月的心终于落下——这天晚上，他位于无影山附近的一处房产，在中介挂了四五个月后，终于签了房屋买卖合同，溢价4万元出手。
一方面，他很高兴，卖得的房款可以还清其在东部改善性住房的房贷;另一方面，他又有些失落，济南东部房价“非理性”疯涨，促使房子的买家目光投向西部，基本没议价就签了合同，这是否意味着西部涨价才刚刚开始，自己卖便宜了?
买房记
房产1：无影山94平方米双气房
2009年42万买入，2014年涨至74万，后基本没涨
2008年底，刚大学毕业工作一年半的刘昌开始着手买房，那时机遇好，全球金融危机大爆发，国内鼓励买房。
“当时的政策，比现在还要优惠，首付可以两成，税费大部分可以减免，银行贷款甚至可以打七折。”刘昌说，一开始选房，他也是本着济南人传统观念，“住东不住西，住南不住北”。
然而“理想很丰满，现实很骨感”，刘昌手中的首付款，不足以支撑他在东部、南部买房，最后选在无影山附近买。“现在看来，当时东部房价也不贵，历下区历山路沿线二手房，均价6000多元，无影山附近4500多元。”刘昌说，但没办法，一分钱难倒英雄汉。
最后，刘昌在2009年初，买下无影山附近这套94平方米双气房，总价42万元。“当年就感觉，这套房买对了。”刘昌说，当时在各种利好政策刺激下，全国楼市一片向好，第二年，他的这套房产就飙升至60余万元，第三年飙升至70余万元。
再后来，各种限购、限贷等打压政策出台，刘昌这套房产基本没再涨价。“2014年，同单元邻居家4楼买房，同样户型，同样面积，总房款74万元。”刘昌说，今年5月份，他去中介咨询，他的房子能卖多少钱，得到的回答是75万元，“合着这两三年，基本没涨价呀”。
房产2：十亩园学区房
2013年1万/平方米买入,现在1.9万元左右
2013年，刘昌的女儿年满三岁，为女儿上学做打算，得买学区房了。“我自己努力，再加上双方父母鼎力支持，30多万元的首付款是凑齐了。”
几经看房，再加上限购、限贷等政策限制，需要首付六成，刘昌最终在十亩园买下一套沿街房，两室一厅，南北通透，总房款55万元，约1万元/平方米，算是落户了。半年之后，邻居家中户，一套一室一厅40多平方米的房子出售，价格1.2万元/平方米。
前段时间，刘昌十亩园房产的女租客咨询，房子买时价格多少，刘昌回答“一万”，房客非常惊讶。原来她准备购买隔壁房产，对方要价80万元，相当于1.9万元/平方米了，房客表示接受不了。
房产3：历下区三室房
2014年140余万元买入，一年多涨了70余万元
对最近一年多济南东部房价上涨，刘昌也深有体会。2014年9月底，国家更改首套房认定标准，还完贷款再买，即可认定为首套房，首付三成，他感觉机会来了，决定购买改善性住房：“不买不行呀，二胎出生，老大要上学，必须买个大房子，还得离学校近的。”
几经考察，刘昌相中了青后小区一套130多平方米的房子，双气，单价1.1万元/平方米，总房价140余万元，唯一的缺点是顶楼。“年轻，顶楼没什么关系。”刘昌决定买了，2014年底办完手续，一开始基本没涨，甚至还有点降，因为当时市场流行的观点是“房地产过剩，去库存”。
谁知从2015年下半年开始，青后小区房价一步一个台阶往上涨。“我们同单元四楼一套同户型、同面积房产正在销售，总价230万元。”刘昌说，中介估价他的房子，也得值210万元，“这就相当于一年多涨了70万元，涨幅50%以上”。
卖房记
想卖无影山房产，降价两次后才有人肯出价
青后小区房价在上涨，其实济南东部CBD附近房价涨得更快，有很多都在今年翻番了。但在刘昌看来，只有二手房市场，才能真正体现行情冷暖。“这一点我深有体会。”刘昌说，前一段时间，网上说他无影山的房子值万元一平，他信以为真，就忙着出售，好还其他房产的房贷。
然而，当刘昌去中介咨询后才知道，根本没那么贵。不过他依然挂牌85万元销售，相当于9000元/平方米，还要求买方承担各种税费，结果卖了一两个月，根本无人问津;在中介劝说下，刘昌调降至82万元，自己承担本应承担的税费。这次，终于有一些买家肯来看房子了。
“结果买家只看房子，根本不肯出价。”刘昌说，又过了一两个月，他把房价降至80万元，中介反馈回来的信息是，这栋房产，多数买家只愿意出75万元，“我一听，当时就火了，因为这一价格是两三年前的价格，东部房价涨这么快，我这里凭什么不涨”?
灰心丧气之余，刘昌8月底决定放弃卖房，转成对外出租，2000元/月的租金，刚挂出去三四天，就租出去了。其实，刘昌弃买转租还有一条重要原因是，他听说东部的房地产热，已经逐步向西部蔓延，而且已经到长途汽车总站附近，那里房价已经涨到一万三四了。
出租后却有买家火速出手，不议价直接成交
“有道是‘退一步海阔天空’，以退为进。”刘昌说，他的房子刚一租出去，看房的人又多了起来，而且多数都表示，可以接受78万元的总价，“而这一价格，也是我所能接受的底价，毕竟，报价80万，总还得降点嘛”。
直到9月8日上午，买家翟先生相中了房子，而且对80万元的报价，不提一点异议。“原来他还准备第二天请在商河老家的亲人，一块儿再来看看，结果当天下午，他就约我签合同。”刘昌说，当天晚上，双方就签完合同，总价80万元，翟先生还愿承担各项税费。
刘昌算了一笔账，他的底价78万元，成交价80万元，再加上他应该承担的个税、土地出让金等，由翟先生承担，也得两三万元。“这相当于我四五个月没卖出去的房子，三个月无人出价，最后至少溢价四万元卖出去了。”刘昌说，这得感谢火热的东部楼市。
买家心路
被东部楼市“伤透了心”，怕西部接力涨
翟先生则向记者袒露了其不议价就急于成交的苦衷：“被东部楼市涨、涨、涨，伤透了心，再不成交，我担心西部还得疯涨。”他刚结婚不久，在全福立交桥附近工作，原本想在东部买房，但随着东部疯涨，原本就不多的首付款不够用了。
“我曾经在中海华山珑城靠近二环东路的部分，认筹了一套房子，但是开发商迟迟不公布价格。”翟先生说，“目前华山珑城比较差的位置都得七八千了，我认筹的位置很好，开盘不得过万呀，到时候贷款也还不起呀。”
此前，翟先生曾到高新区附近的景和山庄、三庆城市主人、万科金域华府等多个楼盘看过，去年，这些楼盘的价格普遍在1万元左右，有的甚至更低，如今都得过万，甚至一万六七。“买不起东部，自然就得去西部了。”翟先生说。
“事实上，像翟先生这样，由于东部房价涨得欢，最后买不起了，到西部买房的人越来越多。”某中介公司负责人陆先生说，目前东部很多楼盘有价无市，看着很高，其实成交没那么高，这一点从东部二手房价就能看出来，要价一万四五，其实成交只有一万二三。