所属分类:房子
转载自http://www.sd.xinhuanet.com/news/2013-12/02/c_118376918.htm
11月18日，本报刊登了有关“回迁难”的系列报道，并以《七问回迁难，到底难在哪儿》为题，归纳了山东省济南市回迁居民反映强烈的七大问题：过了回迁期限谁能给个准信、过渡费停发谁来监管、配套何时完善等。连日来，记者就此采访了建委、市政、房管等多个部门，其相关负责人一一给予回复。
回迁前
1
过了回迁期限，谁能给个准信?
“六单位”能问，也可求助“五部门”
一些参与过拆迁、回迁的人士介绍，从居民开始回迁到正式交房入住，主要涉及片区工程建设指挥部、拆迁办、开发商、物业服务企业、街道办事处、社区居委会这6家，他们都有义务作解答。
其中，指挥部主要起到统筹作用，确保回迁各项工作有序进行各区拆迁办主要负责为回迁居民办理回迁手续，包括发放各种补偿费、差价款缴纳、组织选房、入住验房等事宜开发商以及前期物业负责和居民签订物业服务协议、征收物业费、房屋维修等街道和社区在回迁过程中主要协调、配合上述各单位和部门，帮助解决居民回迁中遇到的问题。
一些街道办事处负责人说，到期无法回迁，包括他们自己在内的六家单位和部门都应对居民的疑问做出答复。但不可否认的是，无法回迁是多种原因所致，涉及一些具体问题时，比如因规划调整、配套不达标等导致的回迁难，可向建委、市政、规划、房管、执法等五部门求助。
2
过渡费停发，到底谁来监管?
建委监管，拆迁办有义务督促
山东省济南市建委相关人士介绍，拆迁过程中的费用主要涉及规定的搬迁费、每月临时安置费(过渡费)、停产停业损失补偿费等几部分，钱停发或迟发，应找“拆迁人”解决问题。“谁拆了你的房子，就应该找谁。”该人士说，拆迁人可以是城投等一些大型平台，也可以是一些小型的开发企业，拆迁合同上对这块儿有明确界定。
此前报道的各种“欠费问题”，多出现于2011年前的一些项目，算是“历史遗留问题”。该人士介绍，各区拆迁办负责各种补偿费用的结算、发放等工作，也有义务督促相关单位及时发放各项规定的费用。“如果相关单位就是拖着不给钱，怎么办?”有处理过类似问题的律师称，可考虑通过冻结资金、抵押部分经营性用房等方式，对开发商等进行制约。
回迁时
3
户型调整，工期延误该咋办?
居民可起诉开发商
山东省济南市房管局相关人士表示，房子户型调整，应提前告知回迁居民，不能说变就变，遇到这种情况，居民可起诉开发商。
对此，部分开发商“叫冤”，“改户型确实是一种违约行为，但有时不是我们想改，而是如果不改，后期验收压根儿通不过。”记者就此致电市建委，相关人士表示，他们验收时是根据相关标准进行的，国家几乎每年都有新的标准出台，按新标准执行，之前的一些规定就作废了。山东国曜律师事务所高硕律师认为，开发商和回迁居民签订合同在先，当时相关法规还并未出台，根据“不溯及既往”的原则，即便出台了相关法规性文件，仍应按此前的合同执行。如果开发商执意违约，回迁居民可对其进行起诉。
4
水电不完善，还要等多久?配套何时上取决于开发商
济南市市政公用事业局工作人员表示，回迁房交房后的水电是最基本的，必须保证，根据“谁开发，谁来上配套设施”的原则，配套上不上，啥时上，取决于开发商。市建委工作人员表示，如果房屋通过了综合验收，水电等应通了”。济南市工程质量与安全生产监督站相关人士介绍，不同于商品房，回迁房开发建设整个流程比较复杂。比如一般单体验收完毕后会到市里备案，取得“单体工程竣工验收备案单”，回迁房则可能无法取得，而是以建设单位、施工单位、设计、勘察、监理等单位的竣工报告为主。不少回迁房在验收时使用的仍是临时水电，回迁后可能依然是临时水电。“遇到此类问题，我们会帮忙协调解决。”他说。
此外，一些区拆迁部门相关人士表示，有时开发房因配套费、手续等一系列问题，基础配套可能迟迟办不下来，他们也会协助。
回迁后
5
办不了房产证咋办?
或开通“绿色通道” 一些街道办事处知情人士透露，一些棚改回迁小区办不下证，“过户费”是“拦路虎”之一，这在代建类安置小区更为明显。相关人士介绍，安置房的代建主体是开发商，安置主体是一些大的平台，按照现行房屋登记制度，开发商应先办理房屋初始登记，再过户至平台的名下，最后凭平台与被拆迁人签订的安置协议办理居民房产证。过户过程中，开发商需缴纳相关税费，因各种原因，其并不“乐意”交，因此主动办证的积极性不高。此外，手续不全是也是不少回迁房无法办证的重要原因。因为历史原因，一些棚改回迁房前期手续要么不全，要么走的是临时手续，后期办证挺麻烦。
记者从相关部门获悉，上述问题有望得到解决。济南市已出台政策，其中重点提到，在棚改安置房房产证办理问题上，“将以不新增加费用和不新增拆迁安置居民办理环节为原则”，此外可能还有新的政策和规定出台，“绿色通道”也有望进一步开通。
6
房屋出问题该找谁?
可向质监站投诉
山东省济南市工程质量与安全生产监督站相关人士说，若在房屋保修期内发现质量问题，应由施工单位负责维修，房屋部位不同，保修期也不同。“若找不到维修者，可向质监站投诉。”他们会直接联系开发商，下达整改通知书。“每个区都有质监站，居民可直接投诉。”他说，一些因房屋质量出现的资金赔偿等问题，不在他们的权限范围内。此外，如果房屋出了保修期，涉及房屋公共部位的可找居委会和物业，按一定流程申请维修资金。
7
小区后期没专人管?
将推联席会议制度
山东省济南市房管局相关负责人表示，一般的回迁小区都必须进驻正规的物业企业。开发商在安置房交付使用前，应向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域，物业区域划分没有异议、竣工核实完毕后，开发商应通过正规的招投标程序选聘物业。
记者了解到，一些大的开发片区，工程分多期进行，出现了居民入住好几年，仍没有物业的情况。该负责人表示，遇到这种情况，业主可找街道提出申请，由街道负责组织成立业主大会，若三分之二以上业主同意引进物业，则可按相关流程选聘物业。
他坦承，回迁小区后期管理面临问题，这在回迁房和商品房混合的小区尤为明显。“虽同在一个小区，收费标准却不同，由此导致商品房和回迁房业主都不满意，不交物业费的情况比较普遍。在停车、公共设施的使用等方面也很容易出现纠纷。”他说，在一些纯安置房小区，因物业收费标准比较低，利润空间小，一些补贴很难到位，不少物业并不愿意进驻。“我们正着力推进联席会制度，由街道办事处负责召集，形成房管局、街道、居委会、物业、业主等多方联动，共同解决小区矛盾，提升服务质量。”他表示，全市超过50个小区都已建立了这种制度，其中不少是回迁小区。
11月18日，本报刊登了有关“回迁难”的系列报道，并以《七问回迁难，到底难在哪儿》为题，归纳了山东省济南市回迁居民反映强烈的七大问题：过了回迁期限谁能给个准信、过渡费停发谁来监管、配套何时完善等。连日来，记者就此采访了建委、市政、房管等多个部门，其相关负责人一一给予回复。
回迁前
1
过了回迁期限，谁能给个准信?
“六单位”能问，也可求助“五部门”
一些参与过拆迁、回迁的人士介绍，从居民开始回迁到正式交房入住，主要涉及片区工程建设指挥部、拆迁办、开发商、物业服务企业、街道办事处、社区居委会这6家，他们都有义务作解答。
其中，指挥部主要起到统筹作用，确保回迁各项工作有序进行各区拆迁办主要负责为回迁居民办理回迁手续，包括发放各种补偿费、差价款缴纳、组织选房、入住验房等事宜开发商以及前期物业负责和居民签订物业服务协议、征收物业费、房屋维修等街道和社区在回迁过程中主要协调、配合上述各单位和部门，帮助解决居民回迁中遇到的问题。
一些街道办事处负责人说，到期无法回迁，包括他们自己在内的六家单位和部门都应对居民的疑问做出答复。但不可否认的是，无法回迁是多种原因所致，涉及一些具体问题时，比如因规划调整、配套不达标等导致的回迁难，可向建委、市政、规划、房管、执法等五部门求助。
2
过渡费停发，到底谁来监管?
建委监管，拆迁办有义务督促
山东省济南市建委相关人士介绍，拆迁过程中的费用主要涉及规定的搬迁费、每月临时安置费(过渡费)、停产停业损失补偿费等几部分，钱停发或迟发，应找“拆迁人”解决问题。“谁拆了你的房子，就应该找谁。”该人士说，拆迁人可以是城投等一些大型平台，也可以是一些小型的开发企业，拆迁合同上对这块儿有明确界定。
此前报道的各种“欠费问题”，多出现于2011年前的一些项目，算是“历史遗留问题”。该人士介绍，各区拆迁办负责各种补偿费用的结算、发放等工作，也有义务督促相关单位及时发放各项规定的费用。“如果相关单位就是拖着不给钱，怎么办?”有处理过类似问题的律师称，可考虑通过冻结资金、抵押部分经营性用房等方式，对开发商等进行制约。
回迁时
3
户型调整，工期延误该咋办?
居民可起诉开发商
山东省济南市房管局相关人士表示，房子户型调整，应提前告知回迁居民，不能说变就变，遇到这种情况，居民可起诉开发商。
对此，部分开发商“叫冤”，“改户型确实是一种违约行为，但有时不是我们想改，而是如果不改，后期验收压根儿通不过。”记者就此致电市建委，相关人士表示，他们验收时是根据相关标准进行的，国家几乎每年都有新的标准出台，按新标准执行，之前的一些规定就作废了。山东国曜律师事务所高硕律师认为，开发商和回迁居民签订合同在先，当时相关法规还并未出台，根据“不溯及既往”的原则，即便出台了相关法规性文件，仍应按此前的合同执行。如果开发商执意违约，回迁居民可对其进行起诉。
4
水电不完善，还要等多久?配套何时上取决于开发商
济南市市政公用事业局工作人员表示，回迁房交房后的水电是最基本的，必须保证，根据“谁开发，谁来上配套设施”的原则，配套上不上，啥时上，取决于开发商。市建委工作人员表示，如果房屋通过了综合验收，水电等应通了”。济南市工程质量与安全生产监督站相关人士介绍，不同于商品房，回迁房开发建设整个流程比较复杂。比如一般单体验收完毕后会到市里备案，取得“单体工程竣工验收备案单”，回迁房则可能无法取得，而是以建设单位、施工单位、设计、勘察、监理等单位的竣工报告为主。不少回迁房在验收时使用的仍是临时水电，回迁后可能依然是临时水电。“遇到此类问题，我们会帮忙协调解决。”他说。
此外，一些区拆迁部门相关人士表示，有时开发房因配套费、手续等一系列问题，基础配套可能迟迟办不下来，他们也会协助。
回迁后
5
办不了房产证咋办?
或开通“绿色通道” 一些街道办事处知情人士透露，一些棚改回迁小区办不下证，“过户费”是“拦路虎”之一，这在代建类安置小区更为明显。相关人士介绍，安置房的代建主体是开发商，安置主体是一些大的平台，按照现行房屋登记制度，开发商应先办理房屋初始登记，再过户至平台的名下，最后凭平台与被拆迁人签订的安置协议办理居民房产证。过户过程中，开发商需缴纳相关税费，因各种原因，其并不“乐意”交，因此主动办证的积极性不高。此外，手续不全是也是不少回迁房无法办证的重要原因。因为历史原因，一些棚改回迁房前期手续要么不全，要么走的是临时手续，后期办证挺麻烦。
记者从相关部门获悉，上述问题有望得到解决。济南市已出台政策，其中重点提到，在棚改安置房房产证办理问题上，“将以不新增加费用和不新增拆迁安置居民办理环节为原则”，此外可能还有新的政策和规定出台，“绿色通道”也有望进一步开通。
6
房屋出问题该找谁?
可向质监站投诉
山东省济南市工程质量与安全生产监督站相关人士说，若在房屋保修期内发现质量问题，应由施工单位负责维修，房屋部位不同，保修期也不同。“若找不到维修者，可向质监站投诉。”他们会直接联系开发商，下达整改通知书。“每个区都有质监站，居民可直接投诉。”他说，一些因房屋质量出现的资金赔偿等问题，不在他们的权限范围内。此外，如果房屋出了保修期，涉及房屋公共部位的可找居委会和物业，按一定流程申请维修资金。
7
小区后期没专人管?
将推联席会议制度
山东省济南市房管局相关负责人表示，一般的回迁小区都必须进驻正规的物业企业。开发商在安置房交付使用前，应向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域，物业区域划分没有异议、竣工核实完毕后，开发商应通过正规的招投标程序选聘物业。
记者了解到，一些大的开发片区，工程分多期进行，出现了居民入住好几年，仍没有物业的情况。该负责人表示，遇到这种情况，业主可找街道提出申请，由街道负责组织成立业主大会，若三分之二以上业主同意引进物业，则可按相关流程选聘物业。
他坦承，回迁小区后期管理面临问题，这在回迁房和商品房混合的小区尤为明显。“虽同在一个小区，收费标准却不同，由此导致商品房和回迁房业主都不满意，不交物业费的情况比较普遍。在停车、公共设施的使用等方面也很容易出现纠纷。”他说，在一些纯安置房小区，因物业收费标准比较低，利润空间小，一些补贴很难到位，不少物业并不愿意进驻。“我们正着力推进联席会制度，由街道办事处负责召集，形成房管局、街道、居委会、物业、业主等多方联动，共同解决小区矛盾，提升服务质量。”他表示，全市超过50个小区都已建立了这种制度，其中不少是回迁小区。