济南“以房养老”听上去很美 业务几无人问津
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7月1日起,未来两年,北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。山东虽未被列入此次试点范围,但济南部分银行几年前就开始试水“以房养老”,但记者采访发现,要想全面推广,还需迈过几道“坎”。
养老成本越来越高 每天下午两点钟,在槐荫区一家养老院的活动中心里,几个老友都准点到场玩麻将,刚搬进养老院住的李大爷是新加入到这一队伍中的成员。提起养老院,李大爷说:“来这儿就是图个便宜,此外饭有人做、衣服有人洗就成了。” 长期居住在此的胡奶奶有不同看法,她说:“和我关系很好的一位老姐妹刚从这里搬走了,就是因为又涨了二三百元,老姐妹承受不起。”该养老院的负责人告诉记者:“现在物价和房租都在不断上涨,所以每年我们都要调整价格,如果老人手里没几个钱,儿女再不管,许多老年人根本无力在养老院常住。” 这些老年人面临的养老难题折射出,在生活成本越来越高的今天,人们对晚年生活压力的困惑。一方面是老年人对晚年生活质量的要求,另一方面又受困于养老资金的紧张而无法实现。为了化解这一矛盾,“以房养老”的出现为老年人养老提供了一个新的选择。
记者了解到,中信银行济南分行早在2011年,曾推出“养老按揭”业务,年满55周岁的中老年人可以以房产抵押,向银行申请贷款用于养老。此项业务最高养老金每月可达2万元。兴业银行济南分行也有类似理财产品,其工作人员介绍说:“银行有类似‘以房养老’消费贷款的相关服务方案,这项贷款是‘安愉人生’产品升级的一小部分。目前,银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款,额度最高不超过30万元,期限最长为3年。”据记者了解,因为问津者寥寥,目前银行这项业务基本处于停滞状态。
以房养老只适合小众
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
“如果房价下跌,贷款额大于房价,金融机构面临的风险很大。”人保济南公司的工作人员表示,“这项业务之所以遇冷,主要是对未来房价的不确定性。对金融机构来说,‘倒按揭’时间越长风险越大。银行面临借款人无法如约归还贷款的情况时,就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行,就有可能出现变卖房产所得资金不能补上欠款缺口的问题。”
中信银行推出这项业务时规定申请“养老按揭”的借款人为养老人本人或法定赡养人,养老人须年满55岁；法定赡养人须年满18岁。不过,中信银行要求老年人或法定赡养人有多套房屋。“如果只有一套房子,当贷款出现不良时银行不好处置。银行不是慈善机构,我们做这项业务在规避风险的基础上也要盈利。”该行一位负责人指出,“我们面对的是老年人中的中高端客户。说得更通俗一点,养老按揭不是为了活着,而是为了活得更好。所以,它只适合小众。”
有律师表示,2007年出台的《物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但这并不意味着无偿续期,未来如何对到期房产进行产权续期是摆在市场上的巨大问号。另外,目前我国房子的产权类型太多,有小产权、房改房、农村集体宅基地等,这些房子如何进行“反抵押”都需要有明确的政策。
障碍待破除
听上去很美好的“以房养老”,在推行的过程中还有许多坎要迈。
中国人传统的养老观念就是一大障碍。针对“以房养老”模式,国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查,结果显示,84%的老年人不能接受。“如果真的要以房养老,自己会有一种挫败感,儿女在外也会感觉到没有颜面。”一位接受采访的老人说。记者采访了解到,考虑“以房养老”政策的多数是孤寡老人,而有子女的老人多数没有此类打算。“一套房子价值不菲,老人不想把房子押给别人,孩子也想继承房子。”有市民这样说。
房屋产权70年,则被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。省城一家大型银行个贷部负责人称,70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险,这也是国内大多数银行对“以房养老”市场迟迟不敢下手的原因。
山东大学社会学教授王忠武认为,在养老问题日渐严重的情况下,“以房养老”这个政策提供了一种新的解决方式,用房产的固定价值换取晚年安逸生活,应该予以肯定。王忠武建议,在完善操作细节的前提下,对这一政策立法,使政策参与者有法可依。