泉城瞭望：探寻济南最后的价值洼地
来源：济南时报 作者：刘萍2010年05月14日09:17 [我来说两句]
城市地区经济学家帕斯卡尔·马拉加尔说：“将来对世界大多数人来说，区别他们的标志是城市和城市的生活形态，而不是国家。城市主题已作为全球一体化经济参加竞争的重要手段。”在盛福庄片区启动之后，东部高新区由南至北，从经十路经工业南路直到工业北路，文博片区、贤文片区、盛福庄片区、滨河新区相继进入开发阶段，形成了一个整体的大规模开发趋势。
望泉城，济南最后的价值洼地，已在东北部熠熠生辉。
立体交通 加快东北部发展之路
就目前东部新城内各片区板块来说，天鸿·万象新天 (论坛 新闻 视频)所在的东北部片区的生活配套设施是最完善的，周边有肯德基、十八中学、高新区试验学校、四十一中、华联超市、苏宁电器、环联商务酒店、农行、建行，工行、市立三院等配套设施，这种完善得益于济钢和炼油厂多年来的发展。未来的滨河新区将以此为基础，以建设区域性商贸中心为目标，完善基础设施建设，优化商业布局，形成一个与奥体片区、唐冶新城相呼应的城市区域。
济南东北部片区房地产开发启动较晚，使得新东城地产格局一直处于一种失衡的状态。究其主要原因，交通状况无疑是一个主要方面。
在过去的几年里，济南的城市建设已经不能仅仅用一个“快”字来形容了。在大多数人看来，东部纵贯东西的大道之中，工业北路和经十路、工业南路一样担负着交通动脉的作用。但是当奥体文博片区的耀眼光芒吸引着所有人的目光时，泉城济南的“东拓”之路似乎仅仅包括经十东路和工业南路，在被遗忘的工业北路，几乎没有动作能引起人们的注意。
第十一届全运会作为济南城市东部建设的大手笔，为新城的建设带来了新机遇，在全运的蓝图下，工业北路沿线及周边中高档住宅正日渐增多，大盘、名盘竞相绽放，东北部已成为继奥体片区之后的又一领跑济南楼市的先行者，为济南创造一个“浦东新区”。
未来的东北城区是城市化运动的主要方向，东北部地区将在保留济南文化名城的基础上，实现与现代、生态、科技城市接轨的目标，以天鸿地产为首的众多实力开发商也高瞻远瞩，纷纷在东部占据席位；BRT快速公交的开通，更是把济南交通运输的“血”和住宅片区的“肉”紧密交融，东北部的发展只是时间的早晚而已。
天青水蓝 清河阳春起波澜
建筑大师张开济有句名言：“建筑设计不能只顾自己的一个设计，而要和整个城市的风格相和谐。”
事实充分证明，济南的发展战略和发展思路是贴近济南自身情况的。通过实施城市建设“十大工程”，省城的城市基础设施建设正在推进。济南，是580万济南人的济南。济南，更是9300万山东人的济南。在趵突泉、大明湖享誉了百年的礼赞后，济南正在打造新的王牌。
小清河“滨河新区”开发带是以小清河两侧沿线为主轴，分为东、中、西三大功能段。东段为“绿色景观长廊、综合服务发展”的生态城市功能片区，中段为“核心商务、旅游休闲”的综合城市功能片区，西段为“济水宜居带，泉城新水岸”的宜居城市功能片区。
作为泉城济南未来城市发展的重要环节，小清河“滨河新区”的改造升级不仅仅局限于区内环境的改善，而是担负着济南国际化、现代化都市建设的历史使命。千年人文底蕴的小清河流域将会在市政府及各方相关企业的推动下焕发出崭新的都市面貌。
现阶段，小清河“滨河新区”已完成一期整治工程，总投资将近50个亿的二期治理工程正在加速进行，各项公共配套设施逐步完善。随着政府投入力量的持续增强，重点示范项目的开发深入，小清河“滨河新区”现代都市风貌逐渐显现。
目前，滨河新区龙头项目天鸿·万象新天开始起航，“会有越来越多的品牌企业入主这一区域”，在滨河新区扬帆起航暨龙头项目天鸿·万象新天亮相发布会上，业内人士如此看好该区域。天鸿·万象新天总体规划逾200万平方米，规划涵盖“景观人文住宅”“大型综合商业娱乐”“优质教育配套”“全面保障医疗”等诸多“大城级”物业形态。滨河新区作为集人文居住、娱乐休闲、商贸服务、旅游观光于一体的特色景观长廊和服务业发展带，崛起于泉城东部之上，这个升值强劲的重心板块正在飞速成长。天青了、水蓝了，悠悠小清河却不再平静，浩浩河水正随着两岸崛起的高楼，渐起波澜。
新东站蓄势待发 肯德基抢先进驻
在历时8年的发展之后，东部新城的轮廓渐渐被勾画的更加清晰。随着大济南格局的日益成熟，大众对东部城市区域的划分也有了一个新的认识，二环东路作为一条标志性的区域分界线，以东直至东绕城高速已然纳入大济南主城区的东部版图。大济南的东部区域，在政府规划运行中，以经十路、工业南路、工业北路BRT三条区域城市主干线为轴心，已然形成奥体文博片区、高新区、新东站三大板块鼎立局面。
六运带来一个新天河，九运塑造一个新羊城，十运会盘活了南京河西，2009年第十一届全运会的举办，使奥体文博片区的价值得到了迅速提升。他以奥体中心为核心，东起高新区刘智远路、西至二环东路、南起龙洞风景区、北至工业南路，总面积2100多公顷。片区规划了市政府龙奥大厦、省国资委、济南公路主枢纽交通信息管理调度中心、省高级人民法院、省成套局、省档案馆、武警总队等政务机构，是未来将成为全新政务中心。
济南高新区是首批国家级高新区之一，是济南市对外开放的窗口和重要的高新技术产业基地，以会展业、高新技术产业为主要功能。早在2002年，世通和天业在拿下这片麦田地块的时期，质疑声就随之而来。当然，现在的高新区早已改头换面，为整个东部的发展做出了很好的表率。济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园 (论坛 新闻)、出口加工区、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区，区内现拥有各类企业3000多家，高新技术企业200多家。
与高新区和奥体文博片区相比，新东站片区虽然在近几年的发展中没能沾上全运会多少的光环，但这片区域一个明显的优势在于其人气要旺盛的多。随着近几年规划的逐步完善，以及其“生态新城”这一概念的提出，加之华山片区、王舍人片区、唐冶新城所固有的人文历史和数量庞大的居民，使之成为洪楼商圈向东连接和移动的最佳位置。尤其在去年7月份，济南市政府办公厅发文成立华山片区综合开发建设工作领导小组，一度成为市民关注的焦点。与此同时，王舍人片区天鸿·万象新天项目已经启动、今年将建设一座商贸城，东客站也基本确定要落户于此，这些信息无疑将这片被低估的价值洼地在2010年东拓过程中凸显出来。
一个市场的迅速成熟建立在不断提升的人气基础之上，而这片区域无疑是东部人气最旺的地方，这还体现在一些细节上，比如肯德基抢先进驻王舍人，家电巨头苏宁电器在这里的东郊旗舰店和零售巨头华联超市，已取代门脸破烂不堪的小商店成为这里的商业地标……这些都是另外两个区域暂时还不具备的发展基础条件。
超级城市大盘推动东北部快速崛起
在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等对于区域价值有提升作用的区域。尤其在最近几年，“洼地效应”因为能以一种厚积薄发的姿态带来瞬间的井喷而被业内人士津津乐道。
浦东之于上海、房山之于北京、瑶海之于合肥……历史的进程在不断的演练着一个事实：价值洼地的出现，然后被迅速的填平，再然后，继续着它被市民“趋之若鹜”的魅力完成着超越和自身的涅 ……
再比如，济南全运带动之前的奥体片区、济南两年前的“西客站”片区以及正在凸显“洼地价值”的滨河新区……
比目光更远的是眼光。能够看到济南东西部市场的巨大商机，算是一个企业的精明；能够率先看到工业北路沿线的巨大商机，是天鸿地产的睿智。曾几何时，省城的东北部悄悄传来了一个新名字——— 万象新天，一个与众不同的企业也开始出现在人们的视线中——— 天鸿，这是一个十分大气的名字，收罗万象，开创新天。这是一个敢于担当城市建设责任的地产商，远瞩无限的信念，振动真诚的羽翼，翱翔在泉城的天空。在高新区日渐红火的光环照耀下，万象新天这个高端商业项目将会提升整个东北部片区的居住价值。“就济南东部而言，目前政企联合致力打造的滨河新区无疑是东拓过程中最后的价值洼地。继奥体文博片区和高新区之后，滨河新区将成为东拓过程中的新亮点，因为其已经具备的洼地效应的全部基本条件。”天鸿地产的一位营销经理告诉记者。
随着城市用地的日益紧张和土地的不可复制性，大体量的楼盘越来越稀缺，天鸿·万象新天，独卓然不凡。于200万平方米超大体量，规划商业中心、步行商业街、住宅组团、教育、医疗多种物业形态，以非凡魄力打造大尺度人居空间，含蓄万千风情，彰显与生俱来的大家风范，比肩国际大盘标准，为非常之人提供一个活跃的大舞台和家园。更难能可贵的是，在建筑向高空无限延伸的趋势下，万象新天独辟蹊径，一期规划约百万平方米，产品包含珍稀低密多层洋房、舒适小高层、景观高层、高档商业等，执著于人们热爱自然的天性，以典雅的建筑回归人们多层居住的理想。
稀缺多层洋房引发东北部置业热潮
据悉，天鸿·万象新天项目首期推出的产品为多层洋房。对济南而言，我们长时间的习惯了多层住宅，生在孔孟之乡，我们的传统性思维使我们拥有更深厚的多层情结。从容积率来看，多层住宅的容积率一般在1.2左右，而高层住宅的容积率普遍超过2.5。相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。
其次，在房价日益高涨的现在，公摊面积小也是多层住宅的一大优势。高层住宅由于有电梯、电梯候梯间、地下室等公建部分，需分摊的公用面积比多层更多，实际得房率相对较低。按常规比例，多层住宅的公摊面积一般为总面积的8%-10%，而高层住宅达到了15%-25%。
多层住宅的通风采光也好。由于多层住宅一般为板式建筑，从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。另外多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿透性自然好于一梯多户的高层住宅。
还有一点也不容忽视，即物管费便宜。从物业管理收费看，由于高层住宅设有电梯、垃圾通道、高位水箱等设置，其的管理费一般应在每月每平方米2元左右；而多层住宅应比其低40%至50%，而且还不必担心十几年后电梯的寿命问题，从维修资金上又无形中省了一大笔。
站在日常生活角度考虑，多层住宅业有助身体健康。除了少数高档多层设有电梯之外，一般多层住宅的出入都需要居者亲力而为，每天近百步的上下楼梯无形中也给了“出门就坐车、上班乘电梯、办公坐一天”的现代人珍贵的锻炼机会。“从传统走向稀缺，这就是多层住宅的命运，也正因为如此，也成全了多层越来越高的投资价值。”天鸿·万象新天一位负责人这样告诉记者：“我们首期即将推出多层洋房产品，向那些具有别墅和花园洋房等低密度社区情结的市民们献礼。”