以往热闹的济南二手房交易大厅如今冷冷清清（5日15点拍摄） 记者刘研波 摄
房产新政已出半月有余，对济南楼市的各种作用正在逐步显现出来。记者在采访中了解到，济南一手房市场从4月30日开始，成交量一路下跌，尤其是五一小长假期间，传统的楼市“小阳春”遭遇到前所未有的寒流。二手房市场的反应更为灵敏，目前二手房市场除了房源增加外，成交量在下降，二手房的议价空间也明显增加。
[b]一手楼市成交量遭“速冻”
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济南市建委提供的数据显示，4月30日起，济南新建住宅成交数据开始急速下跌：4月30日，济南商品房全市共成交93套，比29日减少70套，其中住宅50套，较前一日减少27套；5月1日，共成交商品房48套，比前一日减少45套，其中住宅33套，较前一日减少17套；5月2日，共成交商品房26套，较前一日减少了22套，其中住宅20套，较前一日减少12套；3日成交58套，其中住宅39套；4日成交76套，其中住宅45套。
从楼市周数据看一手楼市成交数字也不乐观。上周，济南市共成交商品房869套，环比前一周减少了 291套，下跌了25.1%。其中住宅498套，环比前一周减少了232套。
数据骤减的背后反映的是购房者心态的变化。记者了解到，目前济南楼市观望加剧。前段时间，眼看房价疯涨，市民陈林也想入市炒一把。昨天他告诉记者，目前国家开始调控，现在入市成本太高，又有风险，暂不打算买房了。另一购房者黄鸣杰一直想买一套大一点的房子。“我之前的房子贷过款，目前市中心一套130平方米的房子要100多万元，按此前首付三成的规定，首付需30多万元；现在二套房首付五成，要50多万元，等于比原来多掏了20万元，购房成本的大增，让我暂时打消了换房的念头。”黄鸣杰说。
5日，记者在东部某高价盘售楼处看到，销售人员三三两两地聚在大厅内聊天，完全没有了往日的忙碌景象。售楼人员说，这两天的客流量比半月前减少了三至五成。记者了解到，某网站组织的由几十人组成的看房团，五一期间看了好几家楼盘了，但“没有一个成交记录”。“等等看，等价格低点再买。”看房人口径一致。
[b]二手房挂牌量增加、成交量下降
[/b] 5日，历山路上一家房产中介的负责人张经理说，新政出台这半个月以来，观望情绪的加重是他们中介人士的共同感受，“来电来访量下降了一半以上。”
与购房者的“冷静”相对应的则是部分房主的“坐不住”。张经理说，实行新政以来，他店里的房源增加了近三成，而且许多房源的品质还都不错。世纪华邦不动产的陈云也证实了这一点。她说，这几天店里的房源上升了近三成，而市场交易量却萎缩了不少。
张经理向记者出示了部分新挂出来的房源，记者发现，许多房源是目前还没有房产证的房子，属于这两年刚购买的新房。
“目前没有房产证的新房出来得比较多，已占到我们店里房源的四成。”张经理说，之所以会出现这种情况，与目前政策的打击方向有关。类似这样的房源，很多是投资者所有，其中有不少是短期投资者，这部分炒房客在新政面前是“最坐不住的”。尽快出手，是他们的共同想法。
“从4月中旬至今，店里的成交量几乎为零。”济南另一家中介的负责人步女士告诉记者。陈云也告诉记者，市场好的时候，她们店里一个月里能成交10多套，而政策出台后的半个多月里，成交量就变得很可怜了。
记者5日从位于市房管局二楼的二手房交易大厅了解到，二手房交易量明显下降。
[b]购房商量余地变大了
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记者了解到，新政后济南二手房市场发生的另一重要变化就是“商量的余地变大了”。这种“余地”变大了多少？市民高先生的购房经历可以说明一二。
为了孩子上学方便，高先生从春节后一直在看房。近日，高先生通过一家中介看中了一套二手房。张先生看中的这套二手房50多平方米，位于和平路附近，房主报价每平方米约1万元，总价约60万元。
虽然是学区房，但在目前的国家宏观调控下，高先生心里还是“硬气”了不少，于是他约了房主进行议价。经过一番讨价还价，最终该套房子以比房主报价低2万元的价格成交，每平方米便宜了近 400元，高先生说自己都有点没想到，“看来国家的调控政策确实是有作用。”
为高先生办理这套房产买卖的中介经纪人张女士告诉记者，高先生买的这套房子“恰好赶上了一个时候”，“从我们店里4月份二手房成交的情况看，如果高先生在新政出台前的4月上旬成交，房主在报价基础上涨2万元是很正常的，而且不愁卖，但现在反而能下降2万元成交，市场确实发生变化了。”张女士说。
张女士和步女士都告诉记者，二手房买卖议价空间增加的另一个表现在税收方面，原来在二手房交易中，所有税费由买家来承担几乎成了市场的一条“规则”，而在目前的市场情况下，这方面也可以商量了，“现在不少二手房交易税费上，买卖双方商量着按比例来承担，这实际上也是价格上的一种松动。”张女士说。
[b]有新楼盘开发商调低心理价位
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记者了解到，目前在济南楼市上无论是一手房还是二手房，报价者的“姿态”已经放低。
市民卢女士在鲁能领秀城有一套房子，在4月初报价为69万元，有购房者想购买，卢女士将价格涨了1万元，最后购房者无奈放弃。而在政策出台后的4月下旬，卢女士这套房子还在市场上挂着，但报价已悄然变成了66万元。
陈云介绍说，在新政出台之前，许多投资客对市场信心很足，抱着有房不愁卖的心态，但这几天，有投资客打电话过来说，就目前的市场价格，能卖就卖。
新楼盘方面，以泉城北部一楼盘为例，在年前开发商最初考虑定价时，心理价位还在6000元/平方米左右，随着上半年市场的趋热，开发商的心理价位逐步上升到了6500多元/平方米的心理价位，甚至该公司有人士在内部会议让建议将价格调升至7000元/平方米。而在房产新政出台后，近日该楼盘对外宣传的价位已经悄然又调回到了6000元。
“近期我市一些楼盘采用了小幅打折等手段加大营销力度，他们在试探市场，看市场能接受的心理价位到底是多少，以决定一下步的价格策略。”我市房产评论人于清说。
[b]谁是压倒骆驼的最后一根稻草？
[/b] 最后添加的一根稻草压断了骆驼的脊背。4月14日以来，国务院房贷新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策，包括首套、二套、三套房贷政策，对特定人群暂停发放房贷政策等。近日，央行再次上调了存款准备金率0.5个百分点，房地产的资金来源进一步收紧。昨天，国土部又传出信息，“小产权房”清理方案提上日程。新政频出，虽然济南楼市在发生着变化，但房价并未见明显松动，拐点何时才会到来，哪条新政将是压倒骆驼的最后一根稻草？
面临着目前观望的市场情况，我市多位房产界人士在接受记者采访时对市场还是颇有信心。阳光100客户总监陶晓智分析认为，济南楼将趋向稳定，房价下降的可能性不大。他说，一方面，济南的房地产市场本来价格虚高的成分就不是很重，而目前的新政对购买首套住房的刚需购房者来说直接影响还不是很大，市场的巨大需求还在，而一些资金实力较强的投资者由于可全额付款，因此受影响也不大。真正受影响的是一些手里有点钱，要靠银行贷款的中小投资投机者，而在这部分人受到新政打击不再积极入市后，市场会更趋于稳定。另一方面，在2009年下半年，开发商们赚得“盆满钵满”，目前对资金和信贷等方面的收紧反应还不是很强烈，资金链还不至于紧张，由此降价的动力不会很大。
我市房产评论人赵鲁梁认为，新政对于房地产市场带来的影响，一般来说首先就是成交量的下降，而价格一般还会坚挺，在成交量下降一段时间后，价格的下降才可能会发生，而降价行为是否会发生，还要看政策的执行力度和新政策是否会陆续出台。因此，济南房价是否会发生大的变动，目前来看时间还早。谁是压倒骆驼的最后一根稻草？业内普遍寄希望于济南从严执行国家新政的相关实施政策。济南的执行政策出台后再过半年的时间，肯定会有部分开发商资金趋于紧张，而作为高度倚赖资金的房地产业来说，那时价格上松动才会真正来临。（记者刘研波）