济南市房管局提醒:“隐性共有人“谨防房产“被“卖
来源：济南时报 作者：张晓莉
我国的家庭习惯于只将一方作为房屋的权利主体加以登记，未登记在权属证明上的共有人称为“隐性共有人”。记者调查发现，“国五条”细则实施前的二手房交易“爆棚期”，部分市民作为“隐性共有人”的权益受到侵害。19日，前来交易大厅咨询的唐先生就是其中之一。
楼市关乎国民经济，房产关乎千家万户。为准确把脉济南房产市场，服务泉城市民办理房屋产权相关业务，济南市住房保障和房产管理局房产登记中心联合济南时报将共同主办房地产交易信息专版，此为首次试刊。
本房地产专版分为楼市成交分析、房产政策解读、典型案例分析、集中问题答疑以及房管服务活动预告等多个板块。通过房管局权威发布的每周二手房成交套数、限购证明开具量等数据，市民可以直观地了解近期济南二手房市场的走向、市民购房热度；通过典型案例分析市民可在交易过程中避免众多陷阱；房产政策解读和市民咨询问题答疑可为市民提供了解政策的途径，方便业务办理。
案件：房产有我的一份 凭什么瞒着我卖了
“我从外地刚回来，我哥哥竟然把父亲留下来的房子给卖了。”市民唐先生表示，他哥哥已卖给其他人的房子是父亲留下来的，父亲去世时没有任何遗嘱。虽然房产证上并没有他的名字，但他肯定占有一定的份额。
“这种房产‘隐性共有人’权益被侵的情况确实存在，大多会演变成民事纠纷。”市住房保障管理局登记中心法律事务科相关工作人员给记者翻阅了一个曾被留档的典型案例：2000年，市民王庆国到市住房保障管理局办理槐荫区某处房产的所有权登记，取得登记在自己名下的房产证。2008年年底，王庆国的妻子去世后，王庆国将该处房产卖给二儿子王凯，双方签了房屋买卖合同，并到房管局申请办理了房产过户手续，王凯顺利取得登记在自己名下的房产证。
2009年初，市房管局接到法院的传票。原来王庆国的大儿子王明以买卖合同无效为由，起诉房管局，请求法院撤销房管局为王凯办的房产证。
王明认为，父亲和弟弟买卖的房产应为其父母共有财产，母亲去世后，自己享有母亲所占房产份额的继承权。父亲和弟弟在未与自己分割财产的情况下，瞒着自己签房产买卖合同，并办理了过户手续，取得房产证，侵害了其合法权益。
记者在记录文档里看到，此案在审理过程中，由相关法院作出行政裁定中止诉讼的审理。
诉讼：民事诉讼效果好于行政诉讼
“一般来说，房产纠纷实质多为民事争议而非行政争议。”山东众英律师事务所邹维高律师表示，上述案例中，原告王明先进行行政诉讼不如先进行民事诉讼。
据介绍，基础民事法律关系决定房屋登记的最终命运。民事法律关系合法有效，则房屋登记结果合法有效，反之则应予以撤销或确认违法。
行政诉讼审查的是房屋登记机构作为房屋登记的具体行政行为是否合法，具体说就是行政行为依据是否充分、程序是否合法、适用法律是否正确，但当存在民事争议时，行政诉讼解决行政争议的时机尚不成熟。涉案房产是否为夫妻共有财产，原告之父与原告弟弟之间的买卖行为是否有效才是应该弄明白的问题。
2010年11月18日起实施的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事诉讼。”
分析：原告母亲有没有遗嘱很关键
邹维高律师表示，本案中有两个关键点，其一原告父亲王庆国的房产到底是不是夫妻共有财产，其二原告母亲有没有遗嘱。如果王庆国在结婚之前全款购买该房，则房产为王庆国个人所有，可以自由买卖。如果房产为婚后夫妻购买，则王庆国的妻子为“隐性共有人”，妻子去世后，两个儿子和王庆国作为直系亲属和配偶，对妻子所有的部分房产都有继承权。当然，如果妻子有遗嘱的话那就另当别论了。
夫妻婚后购房但登记为一人的隐性共有人情况非常普遍，这在实践中给法院的案件审理带来不少困惑。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以房屋登记机构登记为准，登记为一人的，产权人推定为一人。
（案例人名皆为化名）
政策解读
房产证上变“隐性”为“显性”有三种方式
防止“隐性共有人”权利被侵害的最好办法就是把“隐性”变为“显性”，即在房产证上“加名”。按照目前的法律法规规定，可以通过房屋赠与、买卖、析产三种方式办理。
假设房屋产权人甲先生想在自己的房产证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与儿子。
步骤如下：先签订房屋赠与合同，然后到税务部门办理完税或免税手续(按照财税部门规定，个人将房屋无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、兄弟姐妹及承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人，暂免征收营业税和个人所得税；契税按赠与部分房屋价值的3%缴纳)。最后赠与双方持赠与合同书、原房屋说有权证等材料，到房产交易大厅申请房屋赠与转移登记，增加儿子为房屋共有人。
想在自己的房产证上加上其父母的名字，除了上述赠与的方式，还可以选择将房屋的部分房产卖给父母。
交易流程按照二手房交易买卖手续进行，如果取得产权证或完税凭证的时间不满五年的二手房，卖方缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、印花税等。买方缴纳契税、印花税等。但依据不同情况，有的税率是可以减免的。
如果你想在自己的房产证上增加配偶的名字，除了可以选择赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。以房屋析产方式增加房屋共有人的方法仅适用于夫妻之间。
办理程序如下，夫妻双方签订房屋析产约定书，约定房产为夫妻共有财产；夫妻双方持婚姻关系证明如结婚证、房屋析产约定书等资料，到房产交易大厅申请房屋析产转移登记，增加配偶为房产共有人。 (记者张晓莉)
市民咨询问题集锦
1.开限购证明时，在省直单位缴社保的，如何提供社保证明？
答：单位开证明、加盖单位行政公章，省社保办盖章。
2.法院判决离婚的单身人员开限购证明如何提交婚姻证明？
答：提交法院的判决书和户籍所在地民政部门出具的婚姻证明。
3.王女士来电咨询，已经开具了限购证明，网签时单身证明已经过期了是否还可以用？
答：凭在有效期限内的单身证明开具了限购证明，网签时单身证明已过期的，受理网签和过户时不受影响。
4.互换的房产是否还需开限购证明？
答：不用。
提醒：市民房产问题可通过房管局网站www.jnfg.gov.cn房产交易大厅场景式服务版块查看，或拨打0531-82077114电话咨询。