济南市南部山区野别墅大肆违建 买房者或血本无归
生活日报
“一览湖光山色，独门独院，消夏避暑，几十万即可拥有一套安享晚年的乡间别墅。”如今，走在省城的大街小巷，经常能收到此类广告。梦想真就能随着购买一套乡间别墅实现吗？近日，记者到南部山区调查发现，如今依山傍水而建的别墅遍地开花，但大多没有相应的规划审批手续，而且还对南部山区的水源地构成了不小的生态威胁。
探访：一片狼藉
卧虎山水库附近一些野别墅被拆成了废墟
12月6日，济南市国土资源局历城分局、历城区城管执法局以及历城区仲宫镇政府联合对辖区内的7处共约1万平方米的违法建筑进行了强制拆除。这是近年来历城区最大规模的一次集中拆迁。据了解，此次拆除的7处违章建筑位于仲宫镇的东平坊村、西老泉村以及东泉泸村，而此次拆除的正是被大肆鼓吹宣传的依山观湖的乡间生态别墅。
8日，记者来到位于卧虎山水库南岸的东平坊村。该村紧靠着卧虎山水库，记者看到，邻近水库南岸公路一处山头的空地上，就是一排刚被拆除的四栋别墅，记者小心翼翼走进去看到，现场一片狼藉。其中位于最西侧的三栋别墅已经被彻底铲平，成为废墟，最东侧的一栋别墅虽然还没被完全铲平，却已经面目全非，墙体内的电线完全暴露出来。
一位正在蹲守的老人告诉记者，这座别墅是在12月6日被执法部门拆除的。其中最外侧的这栋楼已经卖出去了，没想到最终还是被执法人员给拆了。
记者在东平坊村看到，类似这样的别墅在水库南岸的一些山腰处非常普遍，就在被拆除的这四栋别墅的东侧，一栋二层别墅的主体结构已经完成。
据济南市国土资源局历城分局监察大队的工作人员介绍，东平坊村的四栋违法建筑是由仲宫镇的一个“有钱人”与村委会签订协议，随后又以村民名义骗取批准进行的违法建设。对于在建的建筑，“村民在自己的宅基地上进行建设，上报区级部门审批后也可进行建设。”工作人员说，不过，现在由于对南部水源地的管控加大，现在建设的建筑大多没有相应的合法手续，工作人员表示会派人进行核查。
顶风而上
有的野别墅明码标价，有的还在明目张胆施工
在卧虎山水库南岸的公路边上，有一连串农家乐饭馆，听说记者要买别墅，这些农家乐老板都会很热情地告诉记者哪里有别墅在出售。
记者留意到卧虎山水库北岸有成片的别墅群，便从南岸来到北岸。在绕行到水库西侧的大坝时，记者看到有成群的别墅。据当地人介绍，这里的别墅也多数手续不齐全。
随后，记者来到北岸的一个村落。记者首先来到该村的一处别墅群附近打听，“以前他们要么是自己在这里买地开发，要么是直接购买别墅。”该女士说，这些别墅大部分也都没有手续，现在上面的别墅已基本卖完了。她还告诉记者，由于国家管得严，现在再自己建别墅已经不太容易了。
随后，她向记者推荐了一座今年刚刚建好准备出售的别墅。她帮记者约了别墅的卖家，该卖家打量了记者一番后，便带记者来到这处紧邻卧虎山水库而建的别墅。老板说，这栋别墅占地500平方米，要价350万。不过，他也向记者坦承，这座别墅手续还不全。
看完了这栋刚刚建好正待出售的别墅，记者又沿着水库北岸的这条公路继续行走，没走多远，在路口的拐角处，记者看到山腰处又是一片成群的别墅，而就在紧贴着公路的山腰处，几栋别墅正在施工。
挂羊头卖狗肉
打着农业开发的旗号，这边搭大棚那边卖野别墅
记者来到距卧虎山水库东边十多公里远的锦绣川水库探访。在锦绣川水库的大坝处下了车，记者说想买栋别墅，在大坝附近拉活的黑车司机很热情地介绍别墅的情况，他说，在这边买一套300平方米的别墅，只需要花七八十万。
记者随后沿着大坝进入水库北侧的黄钱峪村。远远望去，锦绣川水库北岸也是成片成片的楼房别墅。
在水库西侧的一块山头处，有十几栋别墅自北向南一字排开，别墅的主体结构也已基本完工。这些已经建好的别墅西侧空地上是一个个蔬菜大棚，有的已经种上了蔬菜，有的还未栽种。记者打听这些别墅是否出售，一名负责现场施工的人告诉记者，这些楼房也出售，如果购买得咨询售楼办公室。随后，记者来到办公楼看到，这个既种大棚又盖别墅的公司叫“济南××农业开发有限公司”，但并没有人在办公。
而在黄钱峪村北侧的一个半山腰处，十几栋扎堆而建的别墅也甚是扎眼，记者远远看到，这些别墅也有了雏形，有一条山路直通别墅区，山上有机械设备正在施工，山路的入口处是一个大牌坊。据黄钱峪村村民介绍，山上的这些别墅也都是在今年开发建设的，而且是以农业观光合作社名义建的，“这就是打着农业的旗号搞开发，这些别墅也没有证，执法人员来了就停停，不来就偷偷施工。”
历城区国土分局监察大队的工作人员向记者表示：“这些项目是在农业部门备案的。”不过，该工作人员说，“他们确实没有我们审批的手续，从严格意义上来说，这些建筑都是违法建设的，正等待区里研究解决。”
延伸调查
这些别墅或者说农业生态小洋楼究竟是何人所建？又有哪些人购买？记者做了进一步调查。
谁在建别墅？ 除了当地人骗取开发建设 也有人打着农业开发的旗号圈地偷建
据东平坊村村民介绍，刚被拆除的四栋野别墅是由仲宫镇一位“有钱人”买来土地开发建设的。记者从官方获悉，这四栋违法建设的别墅是通过伪造手续的方式骗取批准的。在采访中记者也了解到，除了在农村圈地进行违法开发建设外，也有一些村民在自己的宅基地上重新翻建了二层小洋楼。不过，按照相关政策，农村的宅基地是一户一宅，因此这种形式建起来的别墅大多还是村民自住，少有对外销售的。
“前些年有不少城里来的市民会选择买一些农家大院，拆除后在土地上翻建别墅。一位东泉泸村的村民告诉记者，他家里有一个20多年的大院，六七万块钱就可出售，买了之后可以自己再想法子盖别墅。
据水库附近的村民介绍，前些年，由于对农村土地的限制并没有那么严格，一些村委会也热衷于在集体土地上开发建设别墅，并对外销售。
据业内人士向记者透露，“一些人开始琢磨长期租赁土地开发生态房出租赚钱，逐步演变成变相的小产权房交易。”该业内人士分析说，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，“他们打着农业开发的旗号圈地，然后再悄悄开建一些别墅，这样的别墅也没有相关手续。
黄钱峪村的村民就告诉记者，半山腰处建别墅的那块地也属于村集体，自从打着农业生态观光园的旗号进行开发建设后，山上不仅没有见到更多的绿色，反而多了一座座别墅，村民们并没有因此获得多少实惠。
谁来买别墅？ 城里有钱人和向往田园生活的人是主力军
记者在采访中了解到，近几年随着国家对别墅开发项目的严格限制，在城市中要购买一套别墅已变得十分奢侈，为了实现“拥有田园大院生活”的梦想，不少人将目光投向乡村。
市民刘先生是一个企业高管，感觉南部山区的别墅物美价廉，他就想在那里购置一套别墅，“如今在市里买一套房子不下100万，到南部山区买一幢别墅才七八十万。”但刘先生还是担心，“这些别墅基本上没有房产证，说拆就给拆了。”不过，据他了解，以前很多建好的别墅卖给了城里的有钱人，“建的时间长了，即使没有手续，也不会轻易地就给拆了吧。”
如今由于监管力度加大，新建别墅往往难度加大，但仍不乏一些开发商和个人在顶风建设。
亲历
如果要到南部山区购买一座手续不全的别墅，究竟需要哪些流程？记者假装购房者进行了采访。
记者假装买别墅 卖家连说没问题，中介不敢乱牵线
卖家：上有政策下有对策
在卧虎山水库北岸的那个别墅村，记者打听到了一座刚刚建完准备出售的别墅。
记者看到，该别墅一共三层，主体结构已完工，从别墅内就能一览山光水色。别墅大院内散布着一些菜地，种着一些蔬菜，在院子里就可以直接钓鱼。卖主告诉记者，这是今年刚刚建起来的，别墅总占地500平米，要价350万元，不过，他也坦承，这栋已经建好的别墅手续还不齐备。不过，卖主表示，如果记者愿意购买，手续并不复杂。
记者随后在网上查到一个售卖锦绣川水库附近别墅的帖子，该别墅标价85万，每平方米2833元。记者拨打电话进行咨询，卖主丁先生表示，别墅是在宅基地的基础上进行翻建的。“有土地使用证，在农村有这个证就是合法的。”卖主说，不过，现在光有土地使用证并不能进行过户，如果记者购房的话，“可用变相承租的方式进行购买，双方签订合同约定，由公证处进行公证。”该卖主表示，如果真的出现房子被拆迁的情况，会赔偿给记者。
中介：担心有问题，卖房很谨慎
随后记者又在网上找到了一家销售南部山区别墅的房产中介公司，一位姓卢的经理表示，农村的别墅都没有房产证，只要有准建证和土地使用证就是合法的。卢经理表示，近几年随着对水库周边环境的加强监管，“在建别墅有一些没有准建证和土地使用证，但只要能拿出缴费的单据，相关部门也会默认房子是合法的。”卢经理表示，如果记者购买，只需要双方签订合同，到有关村委开证明即可。卢经理一再表示，自己的房源不是违章建筑，对于记者担心万一买了房子被拆除怎么办，她表示，可以在合同中明确约定地上建筑物的赔偿问题。
位于佛山苑附近的房产中介公司玛雅房屋的张经理告诉记者，经常会有市民来咨询购买南部山区的野别墅，但是由于不能过户，他们担心会引起不必要的纠纷，因此已经取消了这方面的业务。他说，如果记者想购买，他们会帮忙联系，“双方签订合同，我们只是作为见证方，后续出现纠纷我们不负责。”张经理说，他们会从中收取2个点的中介费。
说法：济南市国土资源局历城分局监察大队： 南部山区这几年建的别墅多违法
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”济南市政府也早在2005年8月就已发布通告，严禁任何村(居)、单位和个人以任何名义在村居(包括其他集体经济组织)所有的集体土地或管理使用的国有土地上进行违法建设。为保护南部水源地的生态，近几年，济南市更是加大了对南部山区水源地违法建设的打击力度。
济南市国土资源局历城分局监察大队的工作人员向记者坦承，水库周边的这些别墅或者是准别墅，大部分都是手续不全的违法建筑。“自从国家禁止别墅项目的开发后，已经不再对别墅项目进行审批了，南部山区已停止了建设项目的规划审批，他们怎么会合法？”工作人员说，只有很早之前的一些别墅才是合法的，近几年建设的别墅从严格意义上来说都是不合法的。
律师：小产权房交易不合法 买房者很难维权
市民究竟可否到农村买别墅？如果买了手续不齐全的野别墅会面临哪些风险？记者咨询了统河律师事务所擅长民事法方面的仇萍律师。
“按照目前法律，城市居民是不能在农村买房的。”仇萍介绍说，农民在自己的宅基地上建别墅只要经过审批是没有问题的。但是，若村民建房后再将其以商品房的名义进行出售，市民在购买时就会面临一系列风险。“此类别墅没有房产证，这类房屋在交易后也就成了小产权房。”
仇萍提醒说，如果城市购房者和村民签协议买房后，村民反悔的话，向法院起诉，法院一般按无效合同处理。宅基地和房退还村民，再对房屋进行评估，村民按评估价还钱。“如果产生拆迁补偿等费用，也不会因此转移到购房者手中。”仇萍律师建议，市民不要向村民购买这种房子，如果真想购买，最好是购买村委会开发的房子，这样保障性会更大一些。
所谓的“生态别墅”手续不全 买房者可能血本无归
对于打着生态农业园旗号开发建设的别墅，仇萍向记者解释说，这类房屋的开发商可能是从村委会承包了集体土地，以农业开发的名义进行建设，在没有向国家缴纳土地出让金的条件下，悄悄变更了土地的性质，因此这类别墅几乎都没有健全的手续，属于典型的小产权房，也就是所谓的“野别墅”。仇萍说，市民如果购房，与开发商签订的合同实际上属于租地合同。这样一来，开发商就把风险推给了业主，自己的风险大大减少。在发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效，就无法让开发商退还购房者的前期投入，让买房者“血本无归”。
“‘农业生态别墅’一般标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。因此，“农业生态别墅”的建筑物性质不明确，而《物权法》保护的是合法物权，所以发生纠纷后，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。”仇萍说。