济南楼市银十完美收官 商品房成交“四连涨”
来源：中新网 作者|：苏茂华
房地产行业的传统销售旺季“银十”落幕，从统计数据来看，济南楼市表现堪称完美：供需两旺，成交量稳步上扬，房价走势平稳。在开发商大力促销及公积金贷款新规等多重因素影响下，大量刚需族出手购房，房企的库存也在快速消化。
展望今年最后两个月的市场行情，多数业内人士认为，“金九银十”的良好表现，为后市作了很好的铺垫，预计楼市或呈现“稳中求进”态势。
商品房成交“四连涨”
“银十”已结束，回顾济南楼市可发现，商品房成交量一路走高。首周，受中秋和国庆长假影响，成交惨不忍睹；接下来的两周，成交量持续上升，很快恢复到9月旺季的水平；最后一周，更是创下成交2058套的好成绩，让这个“银十”显得成色很足。
搜房网的统计数据显示，10月22日-28日，济南楼市共成交商品房2058套，相比前一周的1748套增加310套。其中，住宅共成交1250套，环比增加125套；办公写字楼成交29套，环比增加12套；商业用房成交22套，环比减少33套；车库成交59套，环比增加32套；储藏室成交601套，环比增加184套；厂房成交4套，环比增加4套；公寓类产品成交27套，环比增加15套；其他类商品房共成交66套，环比减少19套。
中国指数研究院最新发布的报告显示，上周监测的40个城市中，28个城市周均成交同比增长，福州、长沙、南昌、温州、包头增幅超过100%，其中长沙增幅最大，达到283.46%。重点城市中，天津、成都周均成交同比小幅下跌，其余城市皆上涨，其中南京涨幅最大，达到66.02%。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在住宅市场成交回升的影响下，部分房企如中海、保利及招商等已完成年度销售计划，而其他年度销售计划完成不太理想的房企或将展开年底的冲刺，如万科在昆明针对四大项目已启动了为期3个月的促销活动。如此情况下，商品房成交量稳步上涨也是情理之中的事，预计在接下来的两个月，这股势头还将持续。
楼市仍靠刚需支撑
“就目前置业者类型来看，刚需仍然是市场主流。”西部一楼盘的营销负责人称，目前支撑市场成交的，刚需还是主力军。
业内人士表示，在调控政策从严的环境下，中长期内，刚需仍将是购房主力。目前济南市场上的刚需购房群体主要包括为结婚买婚房的人，来济工作想在此买房落脚的人，以及同儿女一起居住想有自己空间的老年人等，他们对房子的需求急迫，当房价调整到可承受的范围内时，便会快速入市。
记者走访市场发现，这部分刚需族在楼盘选择上也有明显的倾向性，更青睐低总价、地段相对较好的中小户型。来自各大楼盘销售部的消息称，不少购房仍倾向选择面积在70-100平方米的低总价房源。
此外，济南住房公积金贷款新规，也是促使部分刚需人群加快入市步伐的一大原因。按照规定，公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在90平方米(含)以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍为30%。这无疑是利好了90平方米以下小户型。多数开发商也看好这点，开盘时首推中小户型，力求抓住刚需族的心。
大型房企后市发力
楼市的好行情延续至今，业内已就市场整体回暖达成共识。而且，大型房企普遍改变了年初的谨慎态度，对后市有了充足的信心，其突出表现便是从三季度开始，在重点城市频频拿地。
据链家地产市场研究部统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉在内的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中，住宅用地土地出让金高达326亿元，基本与9月持平。
专家分析说，年底地方政府推地积极性明显增加，住宅土地成为主要供应对象。同时随着销售状况的好转，企业去库存也接近尾声；开发商对土地的需求有所上升，部分开发商年底拿地也开始进入冲刺阶段，这在一定程度上促进了近期土地的成交。
记者注意到一个现象：近期频频拿地的，都是房企龙头。资金和土地被认为是房企后续发力的重要保证，在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已获得较多的土地储备，成为下一轮的扩张资本。分析人士认为，房企在本轮融资和拿地中的表现，将在很大程度上决定其后的竞争格局，在下一轮的市场份额中，大型房企的竞争态势势必会改变。同时，随着一些房企出售项目求生甚至被淘汰出局，房地产行业的集中度也将进一步加强。
张大伟预计，未来房企融资和拿地的尝试还将继续，这不仅是市场预期升温的体现，还将有助于楼市逐渐从低迷中走出。
购房者信心指数提升
随着市场的整体回暖，不仅仅是房企，购房者的信心指数也在提升。
世联地产市场研究部的调研显示，三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的购房者预期未来成交量将会继续上涨；与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期。
对于由此引起的楼市表现，世联地产分析认为，在四季度的资金面可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，四季度的成交量表现看好，或呈现稳中有升的态势，但上涨幅度有限。
房价方面，专家预计接下来的两个月将维持目前走势，难有大的涨幅。究其原因，一方面，从现在的调控效果来看，房价基本上趋于稳定，一些地方因为地段不同或者户型设计以及装修程度不同出现了一定的波动，但总体上房价基本上稳定下来了，高层也注意到这点，会持续调控不放松；另一方面，刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取“平价上量”的策略，房企不会也不敢大幅提升房价。