喻雯
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[/color][color=#333399] ▲济南奥体西路楼盘林立。(王媛 摄)[/color]
成交量上升,市城楼市真的回暖了么?记者调查采访发现,虽然成交量上去了,但房价并没有明显上涨。相反,一些开发商还大打价格战。与此同时,还有房企在面积上做起“文章”。
[b] 不再推大面积房源 压低总价只为促成交[/b]
市城东部是商品房供应的热门区域,11日上午,记者沿着奥体西路向北走,仅这一条路上就有四家楼盘。奥体西路北头的尚品燕园,打出了 6377元/平方米起的低价。该楼盘在户型设计上颇有“玄机”:70平方米到90平方米的两室占总房源的65%。“别的楼盘两室面积多在88平方米,我们控制在78平方米,这样一来,在均价不相上下的前提下,总房款能市下七八万块钱。”该项目负责人霍女士说,竞争非常激烈,在均价基本触底的情况下,如何把总价压低成为成交的关键。
绿地爱丽舍公馆案场负责人辛经理告诉记者,该楼盘在筹划10月份的加推:除了时间抢先,价格仍是关键因素。均价无法再降,他们在户型面积上控制得更为严格,不再推120平方米以上的房源,这样一来总价就得到了有效控制。
在济南拥有多个住宅、商业项目的绿地集团北京事业部有关负责人坦言,今年集团在济南设定的年既定销售目标为40亿元,目前距离任务完成还有一定差距。第四季度是开发商冲刺年终任务的最后机会,到年底他们多个项目都有推盘计划,目的就是走量。“我们已是‘割肉’促销,6000多元的均价已和成本持平。第四季度到了房企的付款周期和结算的周期,‘以价换量’的力度可能会加大,为促成成交,价格利润也是可以牺牲的。”
[b] 集中入市推高成交量 多为刚需低总价房源[/b]
北京大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为,调控下,受成交、信贷等因素影响,一两个月的价格微涨是一种正常的市场反应。“目前济南的房价整体来说比较稳定,购房者无需恐慌。”
李铁岗分析,从济南9月份的住宅供应结构来看,变化较为明显。库存房源再一次明显减少,而新增房源所占比例大幅攀升。新入市的房源大多为面向刚性需求的低总价房源,因此利于刺激月度成交。
北京中原地产投资顾问总监薄夫利认为,市城西区、东区是济南土地出让的热门区域,今年项目集中入市不可避免。调控持续,同片区出于对现金流和回款的要求,开发商入市都会主动把价格调低。在刚需有限的前提下,如何打好价格战成了取胜的关键。从近几个月的成交来看,自8月以来市场上升趋势明显放缓,在没有信贷政策利好的情况下,成交量价上涨难度较大,即将进入第四季度,房企受年终销售任务的压力,以价换量还是首选。
薄夫利说,以八、九月份的住宅整体均价和成交均价来看,同比去年都出现了近10%的下滑,其他月份的价格同比也有下滑。这足以说明开发商“以价换量”的力度。
“受政策调控影响,目前市场上的投资投机需求已经得到极大遏制。”李铁岗分析,目前的刚需购房者资金不是很足,对面积、总价都有明确的预期。“刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大。”
[b] “银十”成交现回落 较9月最后一周下滑八成[/b]
“金九”业绩不错,但从“十一”黄金周的市场表现来看,成交量与去年同期的低位基本持平,与9月最后一周相比则出现近八成的下滑。
日前,万科、保利、中海、融创等多家企业通过发布业绩报告及简报的形式披露出9月的销售数据。从这些房企发布的数据来看,销售面积、金额及均价环比均出现了不同程度的缩水,而招商地产公布的第三季度销售额,也显露出增速放缓的趋势。由于成交有所回落,而供应大幅放量,因此总体来看主要城市住宅市场出现了明显的供大于求,一改今年以来的供不应求格局。中原研究认为,下半年以来,前期捂盘的改善楼盘逐步上市,也拉动了整体楼市的成交价格。开发商以价换量减少、整体价格上升成为成交量高位回落的重要原因之一。