济南公积金新政收紧 抑制"非理性"刚需
来源： 齐鲁晚报
济南公积金新政看似有松有紧,但总体来看,工作时间不长、公积金缴存少的购房者将面临更大的困难。不过专家表示,新政有利于稳定市场预期,抑制非理性刚需。首付降低,就是在引导刚需者购置真正适合的房子,政策如此“一松一紧”利于稳定刚需,也可以引导开发商增加中小户型供应。
开发商: “金九银十”更成奢望
27日,济南西部一家楼盘挤满了来网签、办贷款的购房者,这些人都急着想搭末班车,让贷款额度不要减少。
“这些人如果不能在新政实施前获得审批,又不愿商贷,很可能要求退房。”除了着急处理已经卖出去的房子,该楼盘负责人也在担心29日新开的楼盘。这个楼盘5500元/平方米起价,工作时间不长、公积金缴存少的人占到购房者的三成左右。
“短期对我们的影响很明显,尤其是取消了月缴存额这种计算方式。”该负责人坦言,这样一来,他们期待的楼市“金九银十”泡汤了。但长远看,影响也还能接受。“购房者对新规会有适应的过程,该买还是得买。”
公积金管理中心: 政策收紧有两大原因
个人贷款最高上限减半,贷款方式减少,这不是对刚需的抑制吗?济南住房公积金管理中心有关负责人表示,政策调整一是落实国家调控政策,二是在公积金归集额趋紧的情况下,让更需要贷款的职工贷相对多的款。
“目前的情况是,一些缴存公积金少的市民可贷款额度是很大的。”该负责人说,35人的平均缴存额才能满足一人50万的贷款,公积金放贷量的激增,导致了贷款归集额趋紧。
该负责人说,新政有紧有松,收紧的调整相对大一些。但对首次置业的刚需购房者来说,调整后支持力度是增大的。
购房者: 首付降了,贷款却不够了
在济南工作两年多的白领小尹今年准备买房,他的目标是两居室,总价70万左右,定下房子抓紧找对象。原想着公积金贷款50万,家里再支持一下首付就行。可政策调整后,虽然首付降至两成变为14万,但需要贷款的额度成了56万,此次个人贷款上限却降到25万。
提高首付吧,没那么多钱,用组合贷款吧,按规定首付又变回三成,购房计划只能暂时搁浅了。“首付降低,可贷款又不够。”小尹说。一些工作不久、公积金缴存额不多的小两口,也因为只能按“缴存余额×15”来计算贷款额,碰到了贷款不够的问题。
新政规定,如果是二套房,即便是首次用公积金贷款,首付比例也不得低于60%。这让不少有改善型需求的购房者措手不及。王先生刚网签了109平米的二套房,总价63万,但他这是第一次用公积金贷款,按旧规首付只需交三成即19万。“按新规得追加19万元首付,根本凑不齐,退房又不大可能。”
房产专家: 利于稳定市场预期
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,目前楼市成交逐步回暖,房价上涨预期有所增长。在这种背景下,公积金政策收紧对抑制投机投资性购房及“过度刚需”有积极作用,可稳定市场。
李铁岗分析,公积金对二套房的认定由“认次”变为“认套”,二套房贷款收紧,明显是对投资投机需求的更大抑制。与此同时,政策对首次置业是支持的,虽然贷款计算方式减少为一种,只剩用账户余额来算,会让不少人可贷款额降低,但这是对“过度刚需”的抑制。
“账户余额少,说明缴存少,工作年限少,这样就不能只想一步到位。”李铁岗说,只有能力买50平米的房子,却着急买90平米的,这就是刚需中的过度需求。首付降低,就是在引导刚需者购置真正适合的房子,政策如此“一松一紧”利于稳定刚需,也可以引导开发商增加中小户型供应。