济南楼市继续以价换量 局部房价出现翘头
继5月40个大中城市逾八成成交量环比上涨,催热“回暖说”之后,6月7日降息后“放松调控”传言又起,以至于发改委、银监会、央行、住建部等四部委10天内4次紧急辟谣,表示调控坚决不会松动。
在济南,6月的一、二手住宅网签量与4、5月相当,呈现出“淡季不淡”的特征,个别地段的房价出现微涨苗头,但多数楼盘仍在促销,有的降价也卖不动。
局部房价翘头
6月23日,南部大盘领秀城,售楼处的展牌上显示,从6月17日开始,在售房源的折扣从原来的88%上调到88.5%,其中两栋楼从90%上调到90.5%。
“现在楼市回暖,加上房子剩的不多了,近期我们还会上调0.5%。”销售人员对几对看房的年轻人解释。
23日,在自住客看来并不舒适的经十路公寓项目卓越时代广场正式开盘。而此前一天,一买多套的“大客户”就已提前选房,销控表显示当天就卖出近1/3,其中有人一买10套。“昨天我买那几套都是什么户型?呵呵,买了还不知道户型呢。”23日,记者看到一位牵着狗的中年男子来问销售员。“6月25日铁定涨一万”,大厅一角的红牌子上写着。
在历下与高新区交界处的改善型楼盘绿城百合花园,毛坯房9000多元/平米的均价本已不低,销售人员告诉记者,“本月底甸柳一小入驻社区,7月1日铁定每平米涨价500元。”
记者根据济南住宅与房地产信息网上每日网签数据加总,截至6月27日晚5点,6月济南一手住宅网签共3271套,与4月全月齐平,与5月的3824套相去不远。二手房方面,统计显示,本月截至目前已经成交1200多套,预计到月底有望赶超5月份。
开发商日子不好过
世联怡高市场部经理王亚莉分析,“只要调控大局不变,房价不会大涨。现在客户也不是很稳定,很容易流失,开发商都在想办法留住。”
价格仍是敏感因素,以价换量仍在继续。业内人士告诉记者,6月23日阳光100开盘均价8400元/平米,比上月开盘的8600元/平米作了下调；绿城百合花园和绿景尚品近期都下调了沿街房源价格,看房的才多了起来。
即便是央企大盘也不例外。计划8月份开盘的汉峪片区85万平米大盘中铁·逸都国际,日前打出“积分顶房款”活动,出席售楼处开放日可积1000分,带朋友来售楼处可积500分,“最高积5000分,开盘时一分能抵1-3元钱。”销售人员说。
小开发商的日子更不好过。去年6月打出“市区盘,郊区价”的白马山路楼盘宏瑞·国际星城,从售楼处的报价看,当时6449元/平米起价的楼座现在均价6000元/平米；当时要价8400元/平米的小高层,今年初调到7000元/平米上下,现在均价6700-6800元/平米。即便这样,整一年下来,整个小区规划34栋楼,只开盘了3栋。
更有的楼盘采用“撞大运”的方式寻找消费者。市民李先生日前接到一个电话,通了以后放的是录音,“请允许我介绍一下××楼盘……”后来他又接到过人工电话,“我是××楼盘……”他挂掉之后对方又打了过来,“只要来售楼处,就可能抽到奔驰!”
房价不具备大涨基础
“我没有感到6月有什么不同。个别地段优越、配套好的一二手房热销,不能代表全部。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利告诉记者,“只要调控政策不变,房价就不会大涨。”
薄夫利告诉记者,他们代理的一个楼盘,集团要求全年销售15亿元,上半年完成了百分之五六十,但他们并不乐观。“下半年完全不确定。上半年刚需已经部分释放,下半年谁能确定积攒的刚需还剩下多少?
“开发商还是在奉行以价换量,现金为王。资金压力很大。”世联怡高市场部经理王亚莉认为,“有的大盘被要求回款百亿,房价肯定不敢贸然上涨的。”
在业内人士看来,虽然利率下调,房贷折扣出现,但远没有宽松到2009年的程度。一位房产经纪人告诉记者,现在虽然个别银行可以做到9折利率,但得有三个条件:首付50%以上、进行公积金与商贷的组合贷款、是该行白金卡客户。
从后续供应量来看,济南住宅与房地产网显示,年初至今济南一手住宅可售套数44035套,除已签约的外,剩余可售房源按旺季的销量,也够卖七八个月。
“人们总是倾向于放大能验证自己想法的信号。楼市‘只涨不降’10多年,消费者被吓怕了。实际上,降息并没有那么大的影响。”山东大学经济学院副院长、山大房地产研究中心主任李铁岗告诉记者,“房价如果再现报复性反弹,会造成很大的动荡,政府已经有过教训,不会允许这种局面出现。”