济南楼市5月成交破5000套 6月迎来上市潮
山东商报
继3月份济南新建商品房成交5550套之后，5月济南楼市再掀高潮，根据济南住宅与房地产信息网数据加总，截至5月30日，5月份济南楼市商品房成交量再次突破5000套。自3月份以来的成交数据统计显示，济南楼市正持续升温，回暖趋势愈加明显。
“红五月”名副其实
济南楼市成交
突破5000套
根据济南住宅与房地产信息网数据加总，截至5月30日，5月份济南共成交商品房5339套，已经超越4月的4707套。其中，住宅成交3545套，超过4月份的3214套，与3月份的3570套大体持平。另外，办公室写字楼成交206套，商业用房100套，车库142套，地下室1059套，厂房零成交，其他103套，公寓184套。值得注意的是，3月份济南公寓成交量仅为31套，4月也不过30套，而5月份公寓成交达184套，远远超过之前两个月的成交总和。
此外，截至5月30日，5月份的住宅日均成交量约为118套，而4月份的住宅日成交量约为107套，3月份的住宅日成交量约为115套。2012年济南市3、4、5月份连续三个月的住宅日均成交量均过百套。
“从目前成交数据来看，用‘红五月’来形容济南楼市似乎并不为过。”有业内在接受本报采访时表示，不光在济南，目前全国一些典型城市也出现了“红五月”现象，据中原地产统计，截至目前，5月份全国54个典型城市累计成交已近20万套，创2011年初新一轮调控以来的月度新高。
刚需持续入市
成交量上升促楼市回暖
在宏观调控下，刚需成为目前济南楼市绝对的购买主力。伴随着开发商打折促销力度的加大，加上银行各种信贷政策的松动，在一定程度上，首次购房人群获得了更多的资金支持。在市场多重利好的因素下，刚需逐步释放，房企库存加速去化，成交量呈现上升趋势。
据搜房网楼市回暖调查，截止到5月28日15时，共有2426人参与投票，通过调查发现，有47.64%的网友认为开发商的降价促销是促进楼市回暖的最大原因，45.28%的网友认为成交量的持续上升是判断楼市回暖的表现。
专家表示，自今年春节以来，刚需一直是楼市成交的焦点，刚需客的持续入市，在很大程度上拉动了成交量，促使楼市回暖。同时专家还表示，“严格来讲，目前楼市回暖只是成交数字上的回暖，虽然刚需持续入市，但是改善型置业尚未完全跟上，谈不上全面回暖。”
“降价放量”6月济南楼市
再迎一波上市潮
根据今年春节以来的市场表现，打折促销的楼盘基本都取得了不错的销量。因此“降价放量”受到了越来越多开发商的追捧。进入6月，根据搜狐焦点网购房中心的统计，济南6月份共有123个楼盘推出了打折项目，其中有近103个直接打折项目，只有少量的项目通过赠送车位，名车，装修等间接的方式打折。在本次降价中，槐荫和高新的项目成为打折大军的主力，占全部打折项目的6成以上，依旧是打折的主力区域。
一般来讲，春节之后5月之前是楼市的传统旺季，受天气等因素影响，从6月开始市场开始逐渐进入淡季。6月份越来越多的项目纷纷出动，打折促销，意欲与时间赛跑，在淡季取得楼市销售的主动权。“传统淡季下，6月份的成交相比于5月份可能会有所下降。”专家表示，6月份开发商的“降价放量”能否取得预期效果，还尚待观察。刘龙龙
9月，是收获的季节，爱情也不例外。多数热恋中的情侣们选择在这个季节步入婚姻的殿堂,一个家，是承载这个梦想的开始。每一对新婚的夫妻都希望有一个崭新的属于自己的天地，房子不须太大，面子一定要过得去，大堂要气派，阳台要宽敞，配套要齐全，邻居好交往。鲍德现代逸城帮他们圆了这个梦。准现房9月份即可入住，在收获爱情的同时，也收获一个家。
买房是家庭中的大事，婚房更是两代人三个家庭聚焦的重点，挑选起来自然慎之又慎。所谓眼见为实，还是现房和准现房更踏实。为了婚后入住生活更舒心，周边环境自然很重要，小两口下班后一起逛逛商场，买菜做饭，稍稍偷懒不愿意自己做饭，也需要有那么几家气氛好一些，口味独特一些的小吃店换换口味。晚饭后邀上父母公婆一起散散步，不仅仅是健身需求也能促进家庭成员之间的感情交流。现代逸城自然能够满足这一切，一期已经全面入住，距奥体中心、市政府也仅5分钟车程，教育、文化、商业、娱乐等生活配套设施一应俱全，解放东路、二环东路、经十东路、工业南路等交通干道围绕项目周围，交通便捷。
小区内部环境更是以人为本，按人的身体与心灵的感受为创作基点来进行景观布局，移步之间，景象万千。以浓缩的方式收藏自然，惟求赏心悦目。在整个景观设计上，以各种植物配置精致小品，借景造势，将建筑、园艺相济相融，达到步移景迁、景换心移的优雅环境，营造出别致的生活景观享受。
地理位置、小区环境都不错了，如果在自己家中能再增添一些自然气息，那更是锦上添花，现代逸城在户型设计上也有独特的创新思路，把外挑露台设计为空中私家花园。让阳光与清风自由穿越每一个角落。在挑高5.8米，20余平方米的空中花园，种种菜、养养花，小生活美不胜收。家与自然、家与阳光有了更多的亲密接触，让家人每天都沐浴在阳光清风之中，感受幸福生活的温暖。
别忘记，9月，我们入住现代逸城!
■ 地产时评
放松房地产投资性需求
将是场灾难
全国房地产成交量在上升，这是刚性需求释放的结果，并不意味着房地产调控政策趋于宽松。
根据中国指数研究院的报告，观察的54个城市除个别外成交量均有所上升，截至5月27日，5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。
这一轮房地产回暖是刚性需求者的贡献，从去年开始，刚性需要主导市场。根据伟业我爱我家市场研究院统计5月现有成交结构，套均总价200万以下住房占比为67.4%，比去年上涨了2.5个百分点;其中100~150万占比由去年的22.6%上涨至如今的30.5%，说明北京楼市红五月主要由刚性需求造就。
刚性需求者开始大规模入市，原因绝不是房地产价格下降，而是市场预期已经明确。
政策预期明确，房地产政策不会比以往更紧。截至5月10日，33个城市的预调与微调除五个城市外，28个城市顺利过关，显示各级政府在推动刚性需求方面已经达成了微妙的共识。未来市场预期明确：随着新一轮“冷刺激政策”的出台，人们对未来债务上升与通胀压力的预期进一步高涨，房价下跌通道被封堵。另根据网易财经5月29日披露，湖南省发改委公布的材料显示，湖南省将在房地产保持国家调控力度不变的前提下，做一些微调，主要包括：推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。同时，货币政策已经明确，5月份的贷款量相比4月有较大增长，各地已经陆续通过公积金贷款等拉升购房需求，市场流传着下调首套房贷首付比例等传闻，而研究机构关于降息预期的报告更是火上浇油——既然一系列的预期已经明确，刚性需求者入市。房地产市场存在羊群效应，当越来越多的购房者入市，人们就会产生被市场抛弃、接盘高价房的恐慌，与银行的挤兑效应如出一辙。
虽然房地产政策频繁预调微调，但不可能放松房地产宏观调控的底线，因此房地产价格大幅上升的通道也被封堵。同样据网易财经的信息，在5月29日湖南省发改委举行的全省投资工作会议上，传达了中央指示精神，重提今年GDP“保八”目标，并称“不会再次出台2008年底4万亿那样力度的投资政策”“不可能松动房地产调控政策，只可能预调微调”。预调微调已经见诸于市场，松动房地产调控，主要指的是放松限购政策，允许投资投机性购房者再次入市，一旦房地产市场由投资性需求主导，则房价将再次飙升。
日前中国社科院发布《房地产蓝皮书》，首次对房地产调控做出了“松动”的预期，指出2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平曾对媒体表示，“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”此论一出，舆论哗然，这相当于对2010年以来的房地产调控政策的全面否定。
除非经济出现难以挽救的崩溃式下滑，放松投资性购房的可能性绝无仅有。到目前为止，调整限购政策、打鼓励投资性购房擦边球的城市新政，还没有出现顺利过关的案例。无论是成都等变相松动限购，还是佛山限购令的松绑，包括上海的居住证三年可够二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。这绝不仅仅是因为松绑引起的民意反弹，更因为中国的房地产再难承受作为金融杠杆的沉重地位。
我国此前十年的货币泡沫主要由两个原因导致，一是外汇占款的基础货币发行模式，让货币与外汇占款挂上了钩，基础货币不由内需与经济增长主导，而由出口、国外消费者等势力主导，二是房地产作为最大宗的投资品种在货币化后，有了数倍的溢价，使得金融杠杆大幅加长，事实上，加上期房、开发贷、个贷等，房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控，加长金融杠杆，让房地产作为银行最重要的抵押品，在基础货币发行量内生性下降的背景下，房地产泡沫会加速崩溃，最终拖累整个金融业与实体经济。除非央行大规模下调存准率，加快货币周转速度。但这样堆砌货币泡沫的做法相当于饮鸩止渴。
再次强调一点，从政策与市场两方面考虑，从维持经济稳定出发，笔者不认为房地产价格存在大幅下降空间;同时，从调整结构出发，房地产市场不存在货币泡沫推动下的大幅上升趋势，房价几年盘整以改善中国的房价收入比，是房地产结构恢复平衡必须支付的代价。
什么时候市场会有所突破?在房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回归合理区间之后。
不容忽视的是，深圳第三次土改提及房地产税费改革，根据住建部的要求，今年6月底前全国40个重点城市(4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市)将与住建部个人住房信息联网，收取房产税的技术条件已经逐步成熟。等到限购取消，房地产税费改革的重头戏将拉开序幕。
在房地产预调微调的敏感时刻，房地产投资性需求绝不能轻易开闸，这关系到中国经济与金融的立足之本。在基本土地、税费改革未启动之时，一旦重启闸门，洪灾将随之到来。