济南日报
[color=#000080]“金三银四”的出现，是刚性需求逐渐释放的结果(刘文忠 摄)[/color]
楼市成交量上升趋稳，量升价稳趋势已然形成，在此背景下削弱促销力度或者小幅上调销售价格，成为部分企业为攫取更大利润的一大选择。但分析人士认为，在楼市调控方向、力度不改，市场成交仅仅局部回暖的情况下逆市涨价，并非明智之举。
[b]“金三银四”成交量上升明显[/b]
三四月份，开发商普遍“以价换量”带来了楼市成交量的明显上升，不论从政府部门的统计数据，还是上市一线房企发布的公告看，楼市在经历去年10月底至今年2月的成交低迷后，终于迎来了业内寄予厚望的“金三银四”。
从济南市场看，鲁能、绿地、恒大、中海、路劲、天鸿等品牌房企开发的多个项目，在过去两个月成交量都比较可观，部分房企主要以价格取胜，另一部分虽价格策略并不明显，但通过在社区配套上做足文章，吸引力并不逊色。
市城乡建设委数据显示，3月全市新建商品住宅成交 3570套、408207.8平方米，与2月1794套、199152.62平方米相比，成交套数和成交面积均翻了一番左右，与去年同期1287套、141445.73平方米相比，增幅更是达180%左右。4月份每日网签数据显示，当月成交新建商品住宅3214套，环比3月有所降低，但与去年同期相比，增幅近49%。这样的势头，在5月初仍然得到了延续，数据显示，5月前8天累计网签成交新建商品住宅890套，日均超过110套，不仅高于4月前8天的87套日均成交量，也略高于去年5月108套日均成交量。
二手房方面，来自市住房保障和房产管理局的数据显示，3月二手住宅成交1419套，环比2月增长112.74%，接近去年同期的1435套;4月成交1358套，环比减少61套，走势相对平稳，但与去年同期相比，减少190套，跌幅超过12%。
世联怡高市场研究员分析认为，楼市“金三银四”的出现，主要原因是春节过后流动性改善带来的贷款压力减轻，其次是前期积压的购房需求尤其是以婚嫁置业为目的的刚性需求逐渐释放的结果，第三方面的原因则是多数开发商采取“以价换量”策略进行促销，降价幅度达到了部分购房者的心理预期。
[b]5月楼市仍可能量升价稳[/b]
不论是中国指数研究院的百城价格指数，还是国家统计局发布的全国70个大中城市房价变化情况，总体看房价依然延续了自去年以来的小幅下降趋势。就济南来看，不论是新房、二手房，房价自去年第3季度起一路走低，同比数据更是在今年3月双双下跌。
某楼市调研机构的数据显示，一季度末，全市在售楼盘存量房按目前的去化速度，需要7个月，其中新建商品住宅存量面积约100万平方米。随着销售旺季的到来，开发企业推盘力度加大，五六月份预计将有大批新项目入市，除持续在售楼盘加推新产品外，还有部分纯新盘。随着供应量增加、库存压力增大，如不能实现快速去化，更大范围更大力度的价格策略，将成为多数开发企业不得不采取的营销举措。
业内人士分析认为，从现有趋势看，五六月份楼市成交量将继续回升，原因一是各地楼盘上门量不断增加;二是五六月份是开发商推盘高峰期，同时也是房地产销售传统旺季，“以价换量”仍为二季度的主基调，未来两个月房地产销售仍将保持放量;三是流动性持续改善为房地产成交量提供基本面支撑。但价格方面，随着供应量加大，开发企业对并不太充裕的目标客户和潜在客户的争夺将更为激烈，排除其他因素，价格策略将是最有效的武器。因此从总体看，未来一个时期楼市仍有望延续量升价稳的态势。
[b] 逆市涨价不可取[/b]
记者注意到，随着成交量回升，多个此前降价的项目，最近价格都略有回调，另外部分前期采取低开策略进行促销的新项目，在获得不错的销售业绩后，销售价格开始小幅上涨。
多位业内人士在谈到济南当前的市场形势时表示，目前的成交回暖仅仅是局部的，从产品类型看，由于供应量和投资需求的双重萎缩，办公写字楼、商铺、商住公寓等投资类产品的成交连续多月持续偏低，住宅虽然占据绝对主流，但别墅、花园洋房以及高价位、大户型平层豪宅，销售极为惨淡，销售户型面积集中在90至140平方米的两室、三室房源;从区域和项目看，各方面均已成熟优势明显的区域和未来增长潜力大的区域，已成熟社区和交通方便、教育商业等各方面配套齐全的新建大型社区成交增长明显，但相对偏
远的项目、自身规模有限配套不足的项目，销售不容乐观;而从企业看，大型品牌房企的销售明显好于品牌实力相对较弱的中小开发企业，从前几个月看，部分中小企业开发的中小楼盘，有的甚至一个月卖不出去一套房子，市场集中度更多地转移到大中型房地产开发企业尤其是外来的一线开发企业。
分析人士认为，从目前看，楼市调控方向和力度不会根本改变，刚需客户仍将是支撑市场成交量的绝对主力，而价格对刚需客户的影响至关重要，这个时候贸然涨价，尽管幅度可能不大，也不是明智的举动。对大型品牌开发企业来说，尽管资金实力较强，但本身项目多，销售任务大，面临的回款压力也大，因此轻言涨价，对阶段性和全年任务的完成，都可能造成不利影响;而对中小开发企业而言，在当前市场形势下，本身已处于劣势，明智的策略是通过合适的营销策略进一步加快去化速度，降低各方面的成本赢取最大的收益，逆市涨价只会适得其反，让自身陷于更不利的处境。