济南小产权房价格直追有证房 销量很好不愁卖
作为省会城市，济南近年来城市化进程不断加速，城郊的居民楼也一栋栋拔地而起，其中不乏我们俗称的“小产权房”，虽然开发商售房时承诺有证，但多难以兑现。究竟哪些群体在购买“小产权房”，他们看中了“小产权房”的哪些方面，在国家“行将清理”背景下，济南的小产权房现状如何，又将往何处去……山东商报记者将一家楼盘作为样本，通过它我们或许能明白小产权房的生存现状。
[b] 1“五证”不全单价却不低每平6400元直追“有证房”[/b]
从济微路与八团路路口一直往东，塔吊施工作业的声音由远及近，临近路的尽头，便可以看到三栋建造中的高层住宅楼，这里便是由王冠集团开发的一处“旧村改造项目”二期工程。
在楼盘营销中心，售楼工作人员宋丽(化名)热情地接待了山东商报记者。“目前二期均价在每平方米6400元左右，比起去年开工的时候，这已经便宜不少了，当时最高到过7900元左右……”宋丽介绍，二期工程于去年5月份动工，建设速度很快，下个月主体工程基本能够完工，明年这个时候差不多就能交房了。
根据宋丽向记者提供的户型图，目前二期在售的户型有近90平米的两室两厅型、近100平米的两室两厅型和近140平米的三室两厅型，记者以中间一种类型12层为例询价，宋丽认真地翻起了价格表，报价称每平米6436元，算下来总价在64万元左右。
“不过我们的房子不能按揭贷款，只能分期付清。”宋丽说，按照之前的规定，买房需要先付总价30%，等主体完工时再付40%，明年五六月份交房时最后付剩下的30%，但是由于主体即将完工，因此现在买房的话就需要一次性先付总价的70%。至于为何不能通过银行按揭贷款，宋丽则不能解答。
而按照济南市的明确规定，旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。
而面对记者是否有房产证的疑问，宋丽表示“承诺交房三年内给证”，但是按规定楼盘开发必须取得的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证“五证”，二期工程目前只具备三个，“第四个证马上就能办下来”。
尽管“五证”不全，这一楼盘的价格却并不算低，记者在附近询问多家楼盘，同一区域“五证”齐全的宏瑞国际星城每平米均价也只有6800元。
[b] 2“没证”也不愁卖 已卖出一半需要赶工期[/b]
记者采访中了解到，尽管这一旧村改造项目“五证”尚不齐备，但是销售似乎并未受到影响，记者采访现场就有市民在咨询买房。售楼人员表示，自从去年开售以来，二期工程就不愁卖，现在部分楼层已经非常紧俏，“一共二十四层，有的楼只能买十五六层以上的，以下的都卖完了”，总体来看，二期400多户已经卖出了一半左右。
记者在现场也注意到，为了早日竣工，这一楼盘甚至还申请了夜间施工，并在路边张贴出多份“济南市夜间建筑施工公告”，记者看到时间最近的一份上，市中区环境保护监察大队审查认为，华冠名都二期工程“确需连续施工，符合夜间施工条件”，允许夜间施工期限为2012年3月12日至3月19日。记者要求随同售楼人员现场参观房屋，售楼人员表示主体建筑正在封顶，比较危险，并建议记者过几天再来参观。
而记者在采访中了解到，附近的一期工程同二期一样，也是由王冠集团开发，尽管交房时也承诺了三年内给证，但是如今三年过去，住在一期的居民都没有拿到房产证，而没有房产证也未影响到一期的销售，所有户型的房子都早已卖完。
按照“济南市夜间建筑施工公告”上公示的楼盘开发商和建筑商联系方式，记者拨通了济南王冠集团姚姓负责人的电话，对方表示打错了，自己并非“姚总”，但当记者追问其身份时，他挂断了电话。
[b]3 买主多看中价钱和位置 “地段好就行，不指望有证”[/b]
记者采访过程中遇见了家住这一项目一期的陈新(化名)，陈先生告诉记者，他入住一期已经三年了，当时开发商承诺三年内给房产证，但目前还没有见到房产证的影子，至于二期最终是否能给出房产证，陈先生连说“够呛”。
不过，陈先生并不后悔购买了这里的住房，首先是因为价格便宜，“我记得三年前这里有证的房子每平方米到五六千元了，我买的才三千多块钱，还是便宜了不少”。同时陈先生觉得华冠名都一期的配套也还不错，“暖气和天然气‘双气’都是齐备的，也有储藏室和车位，卫生、管理各方面也还都行，我基本满意”。
二期售楼人员也向记者承诺，二期有“双气”和储藏室，只有停车位现在还不确定。
外地来济南打工的孙女士一家三口现在附近租房，她曾一度想购买这一楼盘一期的房子，但是考虑到以后孩子上学的问题，她一直没敢出手，“孩子上学户口很重要，如果买了房子一直拿不到房产证，到时候就不好办了，所以最后放弃了”。
而济南市民孙女士也是考虑到“无证”问题，虽然自去年以来已多次前往二期工程看房、咨询，但是担心“无证”后留下隐患，最后还是选择了附近单价更高的“有证”楼盘。
不过也有部分已预订二期工程住宅的市民表示，非常看好该楼盘的位置，靠近济微路，交通、生活都很便利，配套设施也都还可以，他们觉得地段好就行，“有证当然最好，没证也勉强接受”。
[b]专家看法：无预售许可证 即为非法销售[/b]
“小产权房”作为一个俗称，与大产权房最大的不同在于土地性质。国有土地、由国家颁发产权证者，即为合法大产权，而建在集体土地上，由乡镇政府颁发产权证者，为“小产权房”。
但在购房者实际购买中，并不能轻易查证到楼盘的土地利用性质。且这类楼盘在对外销售时，多宣称可以“几年内办理房产证”，甚至写入购房合同中。对此，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，要验证楼盘产权性质，购房者可以要求销售方提供“五证”、“二书”，也就是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“没有预售证就开盘销售，一定是非法销售。”李铁岗表示，购房者莫轻信一些售楼处所宣称的“交上罚款即可办证”一说。“集体土地变更为国有土地并非上缴罚款那么简单，需要经过国有收储、招拍挂等一系列程序。”
[b]市场反应：野楼盘包围下 有证房成少数[/b]
“除了我们，周边正规楼盘并不多。”在济南白马山南路，山东宏瑞置业有限公司的一位负责人告诉记者，他们楼盘所在的白马山南路，是当地旧村改造和旧城改造的重点区域，正规的大型楼盘并不多见。
据记者了解到，在白马山南路上，聚集了百兴花园、方信家园、王冠花园等多个小区，均非“有证”商品房。据方信家园小区一居民介绍，小区内居住的大部分是社会上的外来人口，王官庄村的村民占不了一半。而在距宏瑞置业不远处，王冠花园小区的几栋红褐色的多层住宅刚刚落成，鲜有入住者。据附近居民介绍，王冠花园也是没有证的“小产权房”，“但因为价格便宜，都已经卖出去了，平均每平方4000元左右。”
而作为白马山南路上为数不多的“有证”楼盘，宏瑞置业对外销售的价格则为每平米7000元左右。“有证”也成了这一楼盘促销的最大卖点，在其促销广告中，“产权年限是70年”被特别突出宣传。
“与济微路以东动辄每平米8000—10000元的均价相比，我们楼盘的价格几乎已是最低的了。”宏瑞置业的售楼员孙女士介绍，在刘长山片区，面积达400多亩的宏瑞星城几乎是目前在售最大的正规楼盘。在去年的一次促销中，宏瑞曾创下每平米6449元的二环内最低售价。
在周边众多无证野楼盘的包围下，宏瑞的物业费也远低于王官庄片区的正规大盘。据了解，目前宏瑞星城3号楼的物业费低于1元/㎡，相对于周边楼盘的1.5元/㎡—2元/㎡而言，一套80平米的房子一年就可以帮业主节省1000元左右的费用。