楼市入冬，购房者持币观望，不少房屋中介靠租房、学区房支撑门面。
“要买抓紧买吧，现在是淡季，四五月份房价又要涨了。”连日来，记者在济南调查房地产市场时，多位房产销售人员如是说。
公开数据显示，1月份济南房价有小幅上涨，原因是过年期间各大楼盘暂停促销，2月份，花样繁多的促销重新启动。事实上，房价拐点在去年七八月份已经形成，不少开发商在接受记者采访时也不再羞于谈促销、降价，“能否挺过寒冬，拼的是现金流”。
限购限贷挡住了投机客，刚性需求者与开发商之间的博弈仍在持续。透过层层迷雾，人们试图探求房价的真实轨迹。
[b] 【调查】[/b]
[b] 楼盘降价风从郊区刮到市区[/b]
“十分钟车程，省下几十万。”记者日前经过泉城广场附近时，一张房地产海报被塞到手中，最醒目的是这样一行字。这家全国知名的一线地产商最近促销力量不断加大，楼盘位于历城唐冶西路附近，“开盘必特价，特价必超值，成本价开盘，每平米6280元，送每平米1500元豪装”，让人心动不已。
奥体以东的一个新开楼盘近期宣传力度也非常大，周边老楼盘一般每平方米 1.2万元，它的开盘价仅8000多元。
“郊区一些新开的楼盘的确降价了，但仍然不好卖，限购以后买房投资的很少了，一般是为了自住的刚性需求，这些人跑那么远买房子，上班、生活都很不方便。”玛雅房屋历山路一家门店的负责人告诉记者。
“市区的房子现在也是有价无市，大家都有买涨不买跌的心理，有刚性需求的市民宁愿租房。”绿色家园房产一家门店的经理王晓龙说，降价风已经从郊区刮到了市区，“有个客户急于出手玉函路小区南区的一套房，101平方米三室，1998年的房，几个月前他要价70万，春节前自己降到了60万，到现在还没有找到买主。”
根据最新统计数据，济南二手房均价已经跌破8000元。打开各大房地产网站，品牌楼盘新房特价、促销的信息更是无处不在。
“2010年4月，房地产市场刚刚开始调控的时候，当时大家都沉得住气，开发商不缺钱，谁都不说降价促销的事。随着调控越来越严厉，开发商不再避谈降价。”济南一家房地产开发企业的销售负责人说。
[b]【博弈】[/b]
[b] 开发商寄望“微调”激活“刚需”[/b]
尽管房价已有明显松动，但记者以买房人身价走访楼盘、房产中介时，不少售楼人员“善意”提醒：“要买得抓紧，四五月份很可能会涨价。”
据了解，春节以来，房地产市场的确有“政策可能微调，二季度触底反弹”的说法。济南一家房地产公司负责人周成告诉记者，他所在的公司今年还没有拿地的计划，但他也听到了一些房产商准备二季度抄底拿地的说法，这是开发商在与政策“博弈”。
“毕竟限购、限贷是行政调控措施，不是市场手段，不可能长期存在。如果房地产行业硬着陆，会影响这个产业链上的几十个上下游产业。经济结构转型是一个复杂的过程，现在还没有哪一个产业能在拉动经济发展方面代替房地产业。”周成说，从这个角度来看，开发商寄希望于政策“微调”，尤其是希望地方政府能够网开一面，在执行调控政策时更具“灵活性”，也在情理之中。
近期，随着银行资金面紧张的状况有所改善，国内一线城市降低了首套房贷利率，由原来的上浮回归基准利率，这一变化也被不少房地产企业解读为政策“微调”，并进一步期望政策面能针对刚性需求购房者出台更多鼓励措施。但济南银行业人士介绍，房贷利率的变化反映的是市场资金面状况，国家相关部门只是规定了房贷利率的下限，目前的“微调”和政策无关。
[b] 【专家】[/b]
年内限购不会取消，楼市难回暖对于部分房企期望中的二季度触底反弹，记者采访的多位专家表达了不同意见。“从销售量萎缩到价格下跌有一个过程，但价格下跌是必然的结果。济南的房价在去年七八月份已经到顶了，涨不动、卖不动，开发商又急需资金还银行贷款，只能以价换量。”多年从事房地产业的济南房产评论人于清认为，从政策面来看，年内限购、限贷政策不可能取消，投资、投机客已经远离了这个市场，楼市的黄金十年已经一去不复返。但是，政府调控的目的也并不是要把房地产业灭掉，打压到一定程度，像股市一样盘整就可以了。对于开发商来说，在行业下行期，拼的不是地王、价格，而是现金流。谁有足够的现金，谁就能挺过寒冬。
济南市社科院经济研究所所长王征认为，房地产市场目前的理性回归符合调控预期和市场规律，限购政策不符合市场规律，但在保障房大量上市前，却是稳定房地产市场、抑制房价上涨的权宜之计。今年年底或明年，政府可能会推出大量公租房，满足一部分市民的居住需求，届时限购政策或退出，房产税在充分试点的基础上温和介入，以税收调节的方式符合市场规律和国际惯例。“无论限购还是房产税，目的都是让住房回归居住本性，房地产市场不可能再重现前几年的疯涨、火爆，各级政府告别土地财政依赖后，房产税可以带来新的收入，部分房地产企业也应该顺应结构调整的需要，转向新兴产业。”王征说。