作者：刘文忠
[color=#0000ff]政策、市场，哪只手将主导下半年楼市？
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“限购令”实施已半年多，受政策和市场之手的双重影响，济南楼市2011年上半年呈现出的种种迹象表明：在政策短期内不会放松的情况下，房价似乎已开始显现下行端倪，宏观调控仍将主导市场走向。
[b]政策之手不松劲
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2011年以来，在延续2010年房地产调控政策基础上，国家进一步强化对楼市的调控。“国八条”、“鲁八条”、“济十条”正式明确了限购政策的范围和要求，对投机投资性购房需求进行了精确打击；商品房明码标价规定的实施，让市场更加透明，开发商“坐地起价”等以往常见的违规现象得以纠正；6次上调金融机构存款准备金率、3次加息，不仅让开发商融资难度不断增大，也直接加重了部分资金并不宽裕的购房者的压力，延缓了部分购房需求；全国1000万套保障性住房、济南2.3万套公共租赁住房建设目标的确定和开工期限的要求，加大了未来楼市的变数。
7月12日，国务院常务会议提出新“国五条”，要求进一步巩固和强化房地产市场调控效果，其中最为值得关注的是，会议提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。分析人士指出，限购范围即将扩大化，表明未来较长一个时期内，政策调控之手不会放松，楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。
[b] 二手房市场成交低迷
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上半年，受限购、限贷、加息等一系列政策的影响，济南二手房市场与往年相比显得十分萧条，尽管二手房挂牌量一直较高，但成交量持续在低位徘徊，市场双方的价格博弈仍在持续。
搜房网二手房数据监控中心数据显示，前6个月济南二手房供应量总体呈逐步增长态势：1月挂牌量为61012套；2月受限购政策影响下降较多，但挂牌量仍达31656套；3月挂牌量微弱回升，达到33925套；4月挂牌量大幅度回升，达65038套；5月稍有回落，挂牌量为56160套；6月挂牌量环比增长31.57%，挂牌量达73887套。
与挂牌量相比，上半年二手房成交量明显过低，市场呈现较为严重的供过于求状态。市住房保障和房产管理局网上房地产数据统计显示，上半年全市二手房累计成交量为9463套(二手住宅9173套)。6个月中，仅1月成交量经历了短暂的火爆，成交1994套；2月受限购政策影响，成交量环比大跌42.53%，跌入谷底；3-6月成交量随较2月有所上升，月成交量也只在1500套以上小幅震荡。
价格方面，各月二手房挂牌均价较2010年底有明显上涨。数据显示，1月挂牌均价为8692元/平米，环比2010年12月上涨1.89%；2月8745元/平方米，环比微涨0.61%；3月8809元/平方米，环比微涨0.73%；4月8926元/平方米，环比上涨1.33%；5月8988元/平方米，环比继续微涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%。与往年相比，上半年二手房价格涨幅有所趋缓，价格保持平稳。
[b] 新房库存持续增加
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与二手房市场的低迷相比，新建商品房市场似乎可以用“相对景气”来形容。市城乡建设委“济南住宅与房地产信息网”网签数据显示：1-6月新建商品房(新建商品住宅)网签成交数量分别为9747套897152.49平方米(6519套790000.88平方米)、11298套1107641.27平方米(8393套969142.13平方米)、3017套208514.33平方米(1287套141445.73平方米)、4204套356166.99平方米(2160套235490.56平方米)、5660套553725.39平方米(3362套364441.99平方米)、5007套435145.54平方米(3315套380869.32平方米)。从各月网签成交量看，与2011年同期相比增长明显。在政策抑制了投机投资性购房后，开发商主动适应形势，主推面向刚性需求的高性价比房源，赢得了市场的青睐。
但从市场供需看，以往楼市明显供不应求的状况，2011年逐渐转变为供大于求。数据显示，1-6月，全市新建商品房(新建商品住宅)新增供应分别为11386套891052.85平方米(5291套627664.08平方米)、1877套117744.1平方米(972套96278.37平方米)、5379套408319.9平方米(2814套313541.18平方米)、4936套456545.2平方米(3011套363943.5平方米)、6229套531461.64平方米(3923套422417.13平方米)、7026套727888.03平方米(3798套450827.24平方米)。以新建商品住宅为例，扣除一二月限购政策出台实施前突击网签的因素，从3月以来，新建商品住宅已连续4月供应量(新增预售加上存量)远大于需求量，市场供需形势已由以往的“去库存”逐渐变为“积压”，随着下半年供应量进一步增加，库存压力将进一步增加。
[b] 新旧房价格出现倒挂
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值得注意的是，自4月底部分中小户型、中低价位楼盘开盘热销以来，主要面向刚性需求的低单价、低总价、高性价比房源，已成为市场供应和成交主力，特价房的大量出现，更使楼市出现了少见的新旧房价格倒挂现象。
在高新区，莱茵小镇、鑫苑国际城市花园、茗筑美嘉、海信慧园、新生活家园等楼盘的二手住宅市场评估价为8300-8500元/平方米，海信慧园近期推出的限量特价房每平方米最低价仅7200多元；槐荫区阳光100国际新城二手住宅评估价已高达9600元/平方米，近期认筹的房源最低价却不到8000元/平方米；凯旋新城二手住宅评估价为每平方米8200元左右，近在咫尺的连城水岸近期特价房最低价仅7500多元/平方米；绿地国际花都前不久销售的房源最低价不到5900元/平方米，周边二手住宅成交价每平方米已到7000元以上；市中区鲁能领秀城二手住宅每平方米评估价在9100元以上，近期特价房却不到7500元/平方米；京鲁山庄二手住宅成交价已超过8000元/平方米，不远处的中海国际社区推出的平价房起价却不到7300元/平方米；历城区恒大城开盘优惠后最低价为6480元/平方米，周边二手住宅成交价却多在7000元/平方米以上；在天桥区，三孔桥街附近的鲁能康桥二手住宅评估价已超过9000元/平方米，一路之隔的力高盛世名门起价却不到8000元/平方米；堤口路上的万盛园、齐鲁花园二手住宅评估价在8100至8400元/平方米，刚刚开盘的南益名泉春晓起价仅7680元/平方米。
[b] 房价面临下行压力
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7月12日国务院常务会议传出“限购令”实施范围将进一步扩大的消息后，业界纷纷猜测各地将会有哪些城市被列入新的限购名单，同时分析限购扩大化可能对已限购城市楼市的影响。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗，山东科学院战略研究所教授吕兆毅，山东师范大学房地产研究中心主任程道平以及世纪万邦常务副总经理李晓鹏等业界专家认为，山东可能被列入新的限购名单的城市，应该主要是沿海一带的烟台、潍坊、日照等城市，地处内陆的淄博、德州、聊城、临沂、济宁等市虽然上半年房价上涨也较快，但限购的可能性不大。
就扩大限购范围对济南楼市的影响，各位专家分析认为，此举短期内不会对济南造成直接影响，但如果限购政策作为一项常态调控政策长期坚持下去，会对楼市造成比较大的冲击。在前期特价房已逐渐成为一种趋势的基础上，三四季度可能演变为更为凶猛的“特价潮”。吕兆毅甚至认为，政策和市场的双重作用，将使房价面临较大下行压力。他预计房价下行的拐点最迟会在2011年第四季度出现，建议购房者至少等待半年再出手。
分析人士指出，在新旧房价格出现明显倒挂情况下，房价一旦真的显现下行端倪，首先受到冲击的应该是二手住宅，其次可能是一些主要面向多次改善型置业的大户型新建住宅，以及因为地段、配套、品质等诸多原因前期销售不佳的中小楼盘。