重庆房产税方案或许更适合济南？
作者：刘研波 来源：济南时报
重庆、上海两市开始试点对个人住房开征房产税。济南的房产界人士认为，重庆版房产税首先打击的是投资性购房与高端住宅。而2010年济南房地产市场出现了一种新的现象，那就是别墅、花园洋房、高档公寓等“豪宅”热销，很大程度上拉高了新建商品房均价。对此，有关专家表示，作为二线城市，济南如果开征房产税，更多应该从重庆方案中借鉴经验。
重庆上海两市方案相差较大
重庆、上海两市房产税征收方案相差比较大。税率方面，重庆根据面积和单价，实行梯级税率，税率范围为0.5%至1.2%;上海税率暂定为0.6%，其中应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，暂减为0.4%。
重庆对本地居民个人拥有的独栋商品住宅、新购高档住房以及在渝无户籍、无企业、无工作的外地居民新购的第二套(含第二套)以上普通住房征税，其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交均价2倍(含2倍)以上的住房;上海则对本地居民家庭持有的第二套及以上住房(含新购的二手存量住房和新建商品住房)和外地居民在沪新购的住房进行征税。
重庆应税住房的计税价值为房产交易价，条件成熟时以房产评估价值为计税依据;上海则参照应税住房的房地产市场价格确定评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
重庆规定：农民在宅基地上建造的自有住房暂免征税;在渝无户籍、无企业、无工作的外地居民拥有的普通应税住房，从具备有户籍、有企业、有工作任一条件当年起免征税，已缴税的退还当年已缴税款;因自然灾害等不可抗力因素，纳税确有困难的，可申请减免和缓缴税款。上海则规定以下四种情况免征房产税：家庭全部住房面积人均不超过60平方米;本市居民家庭新购一套住房后一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后，因婚姻等需要首次新购住房且该住房属于成年子女家庭唯一住房;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，在沪新购住房且该住房属于家庭唯一住房。
重庆方案更适合济南
我省的业内人士和有关专家表示，房产税在试点基础上推向全国，这是大势所趋，因此有必要结合本地实际情况，就征收房产税提前着手开展调查研究论证。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，济南也该对高档房征税。济南如果开征房产税，应该重点对高档房、别墅进行征收，对其他住房适当征收，体现“占用资源多的多征，占用少的少征”的公平原则。
另外一位不愿透露姓名的业内人士表示，从房地产发展状况及未来趋势，现有人均住房面积与长远的需求，现有房价及上涨趋势等多方面看，济南都属于二线城市，与重庆更为接近，因此如果济南准备开征房产税，重庆方案更值得借鉴。
资深地产评论人赵鲁梁也认为，征收房产税，不能搞一刀切，从重庆、上海两市房产税的征收细则看，两个方案各有利弊，适合的城市也不相同，相比之下，上海方案更适合房地产市场发育较早、较充分且房价更高、增长更快的一线城市，重庆方案则值得二、三线城市借鉴。
向高档房征税或有助于调控房价
近两年来，由于楼市整体供应偏紧，尤其是中低价位、中小套型商品住房供应量严重不足，济南大户型、高价盘供应、成交所占比例均持续攀升。据世联怡高房地产顾问机构的不完全统计，2010年，济南市区范围的别墅(包括独栋和联排别墅)、花园洋房、高档公寓、公馆等高档商品住宅所占比例已接近20%，大多数高档商品住宅的面积在180平方米以上。2009年以来，高档楼盘逐渐呈现出热销态势，截至2010年，全市每平方米均价在万元以上的楼盘已有15个，最高均价达2.3万元/平方米，接近2万元/平方米的楼盘也不断增多。
去年，海尔绿城全运村、保利大名湖、南益名士豪庭、万豪国际、中海奥龙观邸、济南万达广场等多个万元以上楼盘都创出不错的销售业绩，直接推高了去年楼市整体价格。世联怡高的数据显示，尽管经历了两轮调控，2010年全市新建商品住宅价格仍从年初的8400元/平方米涨到了年末的9600元/平方米，全年上涨1200元/平方米，上涨幅度超过14%。业内人士分析指出，在全年上涨的14%中，高价盘的拉升作用至少在30%以上。
李铁岗认为，济南房地产市场投资投机炒房的现象在逐渐增多，高档楼盘的投资投机现象呈现扩大化趋势。通过向大户型、高价房征收房产税，把房子持有成本提高，大户型、均价高的高档商品住宅消费需求将受到抑制，价格上涨幅度也将逐渐趋缓，有利于实现房产市场多种档次住房的供需平衡;同时，可以将面向大户型、均价高的高档商品住宅征收的房产税，通过“二次分配”补贴到经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设中来，增加面向中低收入者的住房供应，进一步缓解楼市供应存在的结构性矛盾，对稳定和调控房价，也会发挥一定作用。