你信吗？济南房价泡沫在10%-30%之间
12月8日中国社科院发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》。报告研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2009-2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010-2011年我国住房发展趋势。
中国社科院8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
分城市看，泡沫指数最高的前7个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。
泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。
住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。
■市场现状
需求主体“租购两难”
报告指出，2009年到2010年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越大，租购两难窘境乍现。
绿皮书在分析2009-2010年住房市场情况指出，住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓。
与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。2010年上半年以来，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”;大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素;而高价购买住房导致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。
■价格走势
预计2011年房价将稳中有降
报告预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。
中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，预测
2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降，主要有以下几点理由：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致;二是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略;三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大;四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
另外，还有一个很重要的原因是，紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。
住房绿皮书预测：2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升;第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升;第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力;第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
■保障措施
公租房将成保障“新主力”报告认为 ，2009-2010年我国住房保障力度有所加大，公租房将成为住房保障“新主力”。“公租房将成住 房 保 障 ‘ 新 主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大监管力度。
绿皮书中介绍，2010年6月住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确公共租赁住房将成为保障性住房主力的方向，今年全国37万套公租房的兴建任务已下达。加大保障性住宅供给的同时，各地还不断探索和完善住房保障制度，试图建立适合自身的住房保障体系。