济南楼市：“虚火过旺” 仍无下调空间
进入12月，济南楼市的销量延续了11月的上升趋势，似乎又有“虚火上升”的新表现，回顾2010年全年，这位“患者”面对着政策调控和开发商的拉锯争夺，愈发表现出缠绵难愈，有苦难言的症状。
一会儿退烧，一会儿又发热，济南楼市到底得了什么病?房价未来的走势又会如何?
患者：济南楼市
病史：退烧VS发热
回顾2010年前9个月，济南楼市的成交数据线以“新国十条”调控政策的实施为转折点，一度从高峰逐渐走向低谷。被称为“史上最牛调控政策”出台后，从2008年年底开始的楼市高烧被终结;“观望潮”再现购房市场;楼盘销售计划因此时而提前时而推迟;刚性需求成为支撑成交数据的主导力量。
然而，在经历了短暂的退烧后，10月、11月，济南楼市又突发低热。据济南市城乡建设委员会透明售房网的数据显示，济南新建商品房11月成交1843套，创今年以来第二大单月成交量，仅次于10月，不仅创下4月楼市调控以来第二大单月成交量，也是自去年12月以来的第二大单月成交量，延续了楼市成交逐步回暖的态势。
出诊：业内人士
名医把脉之葛金田
(济南大学经济学院院长)
2010年济南房价与国家房产总走势是吻合的，房价稳定的同时呈现小幅上涨趋势。在全国房价上涨城市中，济南房价的涨幅算是比较大的城市之一。有不少人评价济南的房价属于“虚火”较旺，真正需要房子的人仍然买不起房。
名医把脉之吴双
(世纪万邦房地产公司市场研究部经理)
先说市场，济南的房地产市场价格基本上是保持稳步上升的趋势，从数据上来看目前的市场供应量就很说明问题，基本上每个月的住宅供应量与销售量相差无几。再有房价敏感的主要原因是它是和老百姓的生活息息相关的，但它毕竟无法摆脱作为商品的本质，商品价格的波动是随着它的价值波动和供应量波动而改变的，所以房价的上涨与下调最终还是由市场本身来控制的，这就是为什么国家的政策只能治标不能治本的原因。
再说政策，今年出台的1月10日“国十一条”，4月17日“国十条”，9月29日“国五条”，这是今年出台的连续三个房地产调控政策。无论怎么解释政策，怎么执行政策，对于消费者来说首先要搞清楚，政策是干什么用的，也就是说国家制定政策的目的是什么，直白一点说就是“调控”，其最终目的可以归结为以下几个主要方面：一、打击投资，对二套房、三套房的房贷出了限定性政策;二、遏制部分城市房价上涨过快。所以说，从政策上来看，没有强行打压房价的意思，保持房地产市场的稳定才是国家出台政策的目的。
名医把脉之赵鲁梁
(山房网总经理、著名房产评论人)
临近年底，不少市民十分关心济南的房价走势，2010年济南楼市经历不少波折，但济南的市场总体还比较顺利，多数企业顺利过关，也有实质性优惠，而百姓也从中有了一些收获。
针对“疯狂”的楼市，国家多部委分别于9月和11月出台新政，限制居民购房套数，禁用公积金贷款投机性购房，以此调控飞速上涨的房价。有调控是好事，总体看它还是有助于济南市场的健康发展，不然济南的房价可能会涨得更多。
房价更多地体现出超出买房承受能力，也就是大家通常所说的“泡沫”，但这已经是全国普遍存在的问题，想解决这个问题，时间是最好的办法，政府加强住房结构调整也是好方法。作为新兴经济体，经济高速发展，财富剧增，“泡沫”是特定现象，没办法的事。
名医把脉之网友观点
2010年即将翻过，房价没有狂飙突进的一路高歌，却留下了太多政策上的节点，跌跌撞撞地走过了11月，在调控的背景下却收到了意想不到的效果。年末，开发商的活动依旧热闹，开盘加推较往年有增无减，于是，事实推倒了那些房价下跌的预言。2010年卖房市场和买房市场在天平上有了很奇怪的表现，开发商在担心陆续出台的各项政策中积极改变营销策略，促销打折抵现却不见价格下跌;购房者一面因为政策的出台坚定观望的战线，却又逃不过刚需和房源紧缺带来的巨大困惑。为此，搜房网推出了2010年底济南购房者心态调查，想从买房人的真实想法入手，揭开济南楼市的真相。
截至目前，共有65.3%的网友表示现在济南的房价依然过高，有33%的人选择年底济南房价的走势为上涨10%。过半数的人仍表示买房最关注的因素是价格，近四成被调查者选择了观望后市，明年1-2月出手。
结论：虚火过旺
葛教授表示，所谓虚火，指的是人民币升值、股市不景气导致消费者可投资的渠道和形式相对较少，而不少开发商和消费者对房产市场的预期比较高，认为房产的保值增值空间还很大，这就致使国家的调控政策对济南房产的影响不太大，房价依然小幅上涨，一些低收入的工薪阶层还是买不起房。
医嘱：去浮去躁
1.未来济南房价不具备下降空间
葛金田教授认为，一个月前，中国社科院发布报告称，一线城市房价将下降20%，而中国人民大学日前发布的最新研究报告则认为，全国楼价将暴跌两成。
葛金田教授不敢苟同，他认为，“济南目前的房价在全国省会城市中占中等偏下水平，仍存在进一步上涨的空间。未来济南的房价仍会呈现小幅增长，并不具备下降的空间。若能维持现状或有小幅下降就很不错了。”
吴双也表示，未来济南房价走势如何，作为房地产业内人士，给消费者一个比较明确的答复就是，房价会涨，至少目前从各个方面分析，房价基本上没有回落的趋势。
2.买房来应对通胀存在一定隐患
虽然房产的升值空间比较大，但投资者以买房来应对通胀还是存在一定隐患。葛金田教授表示：首先，以买房做投资，还是会导致没房的仍住不起房。其次，投资房地产会导致房地产价格信号扭曲，“哪些是用来住、哪些是用来投资，不是很明显。一旦房地产泡沫破灭，不但对投资者和开发商的财富有影响，对银行来说，也有一定的损失，贷款还不上，社会不稳定因素也会随之增加。”
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名嘴激辩买不买房
中央电视台财经频道《对手》节目中，房地产开发商、财经评论员、专家学者激烈交锋，就“当下我们该不该买房?”进行辩论。
第一轮辩题为：近期，房价会跌吗?零点研究咨询集团董事长袁岳为红方阵营，他认为房价不会跌，并且一控就平，一放就涨，SOHO中国有限公司董事长潘石屹为蓝方阵营，他认为如果土地供应少，市场上的钱又多，房价就会涨。
第二轮辩题为：房产税能抑制房价上涨吗?在本轮中出现戏剧性变化，原红方嘉宾袁岳改变立场，跑到蓝方阵营，这样变成了华远地产股份有限公司董事长任志强一人在红方阵营，对阵由潘石屹、袁岳和财经评论员叶檀三人组成的蓝方阵营，任志强坚决认为房产税不会影响到房价，蓝方则认为房产税的开征会促使房价下降。
第三轮辩题为：目前，我们该买房吗?在本论辩论中，袁岳再次回归红方阵营，潘石屹也从蓝方变为红方，加上任志强和国金证券首席经济学家金岩石共4人组成红方阵营，他们认为现阶段该买房，由中国房地产研究会副会长顾云昌和叶檀组成的蓝方阵营则认为：无论是投资还是改善住房，投资都需要慎重。
嘉宾精彩言论：
袁岳：实际上它的问题在于今天并不需要你降价，我觉得不是需要你降价,而是在目前这个阶段，要配合制造一个不要弄得大家还是继续跟进，要买很多套、很多套，把这个市场搞得政府根本没有时间实施结构优化，你就是挣了那么多的钱，连一个过渡时期的配合都不愿意干，我觉得政府不仅要下狠招，而且开发商成为人民公敌的形象会进一步加强。
潘石屹：这跟袁岳的职业有关系，因为他是媒体人，不看市场基本面，不看供应、需求，就说市场氛围是什么样，不能看追涨现象，追涨是暂时，如果市场真正供应量大，价格就会下来，不过今天我跟你作为对手，我吃亏了，你是靠说话吃饭，我靠建房子吃饭，我肯定输给你。
叶檀：德国人口负增长问题，我想提醒的是，按照你们这儿的数据，中国的房屋自有率非常高。如果是刚性需求的话，必须要跟房价收入比挂钩，不应该支撑现在的房价，对不对?算算现在北京平均工资有多少，上海公司平均工资多少?拿海南为例，每个月已经上涨很多，两千元不到可支配收入，反正很低。但是这笔钱，现在海南的房价到什么程度了，所以这已经完全不是城市化所造成的，完全是一个货币的投机炒作所造成的。
任志强：第一，先把前头的设计减了，降低门槛，如果不降低前面门槛，后头就不该收。因为我们预先收了，和国际接轨，别人持有税，别人没有前提进入门槛那么多税，而且别人个人买房减个人所得税，我们没减，我们多种税收叠加，比别人多好几倍，还加税，不成掠夺了吗?政府抢老百姓钱包里的钱，这是非常不好的。我还是不同意袁岳说的，如果降低房价，临时性措施最简单，用不着减少负担，税不用，取消按揭就够了。不要以为靠一次性付款，再多人买得起，完全可以不用税收的办法，可以解决临时性措施和房价上涨，那么多好办法，干吗用最烂的办法，让所有人担心，很多穷人买房子要纳税吗?
金岩石：无论是政府、开发商，还是每一个家庭，每一个个人，永远记住顺势而为，趋势如潮汐，周期如海浪，而人的努力不过是浪花而已。
顾云昌：自住的需求，无论是初次置业还是二次置业都应该买。为什么?因为初次置业可能是丈母娘在后面，不买房子结不了婚。为什么投资性需求要慎重。政府说一定要把投机需求控制住，刚才讨论的物业税、房产税对你起这样一种作用。另外，政府我看到了，房价不稳它不罢休，如果这一段不稳它就出手，特别是在一些热点城市，房价上涨已经很快，这种情况下很可能有市场波动，出现泡沫，市场就会波动，所以作为投资者如果有其他的投资渠道可以比较，到底是买房投资挣得快，还是其他的挣得快，要做一个比较。特别是不要借银行的钱来搞投资，这事很麻烦。