作者：刘研波 来源：济南时报
“每平方米1万多元，太贵了!”“总想对你表白，我的心情是多么无奈;总想对你倾诉，济南房价进入‘万时代’……”当网友还在网上论坛为济南高档住房单价每平方米1万多元而表达自己的愤慨与无奈时，记者却发现，济南部分高档住宅的房价已经突破2万元大关。
主城区出现多家2万元左右住宅
一年前，济南主城区部分高档住宅价格过万元就已让很多市民吃惊不已，记者昨天调查发现，如今只经过一年时间，济南部分高档住宅的房价已经突破2万元大关。“170-230平方米的多层房源均价20000元，147-153平方米的高层房源均价14000元。”海尔绿城全运村的一位销售人员说。记者了解到，2007年底海尔绿城全运村在对外出售的时候，每平方米售价在9000元左右，到去年11份，该楼盘均价约在12000元左右，就在几个月前，该楼盘均价才涨至了14000元左右。“诚基中心目前每平方米售价22000元—25000元。就在几个月前该项目均价尚在17000元左右，而在一年前，该楼盘的均价约为14000元。”一房产调查分析机构的负责人说，在去年7月万元楼盘刚刚在济南出现，到今年4月，均价过万元楼盘也仅占到主城区在售楼盘的三成左右。一年前济南主城区只出现了一家价格过2万元的高档住宅楼盘，就是黑虎泉边的“黑虎泉印象”，当时其每平方米高达22000元的单价让不少业内人士为之侧目。如今，只过一年时间，主城区楼盘过万元的比比皆是，过2万元也再不稀奇，
主城区价格正在朝每平方米2万元逼近的在售住宅、公寓楼盘也不少。如位于经四路上的济南万达广场豪宅目前价格为每平方米13500元-16500元;位于历下区文化东路76号的万豪国际君悦府14号楼7层电梯洋房正在热销中，均价为18000元/平方米;历山名郡40-90平方米精装公寓即将开盘，均价15000元/平方米左右。“一年前我曾预测，市中心高档项目普遍过2万元不会太遥远，最多也就三五年的事。如今看来，我当时保守了。”我市房产评论人赵鲁梁说。
富豪追捧致高档住宅疯涨
9月底房地产二次调控，多个城市地方政府出台限购令，如一把明晃晃的铡刀悬在住宅之上，济南也出台了一系列房产调控政策。但济南高档住宅市场逆势坚挺，甚至有的高档住宅楼盘一年时间每平方米价格上涨近万元，这是为何?记者了解到，是“不差钱”富豪的热捧引致了高档住宅价格的疯涨。
位于大明湖景区的保利大名湖项目10月23日开盘，记者了解到，当天到营销中心参加选房的客户有500余组，原计划推售的房源开盘当天即售罄，现场加推房源持续销售火爆，成交均价14000元/平方米，销售额逾三亿元。位于舜耕路延长线依山而建的领秀城漫山香墅，今年推出100多套房源，户型为180-200多平方米，均价14000元/平方米。该项目销售负责人告诉记者，高档住宅受调控影响不大，在两次调控下，成交量没有很大的波动，比较稳定。拥有新老繁华商圈、依经纬交通枢纽的济南万达广场今年几次推出235平方米和288平方米两种高档精装住宅，每平方米13500元-16500元的价格，不少房子的总价高达三四百万元，但几次开盘都销售火爆。
今年4月以来，国家针对房地产市场的调控不断加强，购房者与开发商对后市预期皆不乐观。高档住宅何以热卖?“济南有钱人投资房地产大多数投资的是高档住宅。在有钱人的追捧下，一些高档住宅销售火爆，使得开发商预期良好，导致高档住宅价格不断抬升。”我市房产评论人于清说，投资高档住宅，虽然成本较高，但利润率也更高，高档住宅已成为济南有钱人投资的主打产品。这些富豪由于“不差钱”，对房价的上涨和变动承受能力较强，对宏观调控的敏感度也要“迟钝”一些。
到底是谁购买高档住宅?记者了解到，高档住宅的购房者多是身价千万元以上的私营企业主，大多数在济南经商办厂，其中包括在济南经商多年的外来商人，如温商。还有一部分，来自东营、滨州、淄博等山东其他城市，还有就是文艺界、书画界的艺术家业主，单位效益比较好、收入比较高的“金领”，比如航空公司供职高管等。
高档住宅成财富消化器
“高档住宅所在的地段不可复制，市中心只有一个。这种楼盘出现2万元的价格以及富豪追捧的现象一点也不奇怪。”阳光100客户总监陶晓智说，大观园、泉城路、历山路、山大路周边的高档住宅今年成为价格上涨的先锋，原因是这些区域是城市繁华商圈的核心，同时又是各重点学校的所在地，聚集了较多大型公司和成功人士，房产需求量一直保持稳定，而近期这些黄金地段一些项目如济南万达广场、诚基中心等又宣传频繁，各方氛围的营造使得市中心高档住宅成为稀缺品，稀缺就意味着涨价。“购买高档住宅的多是一次性付款，这类人群有着很强的购买能力，往往经历了多次置业，有的购买高档住宅后不住不售也不租，就是为了‘存房子’。”一高档住宅楼盘的负责人称，目前中国已进入豪宅时代，而豪宅已不再是纯粹的奢侈消费品，它已不只是少数阶层生活品质的象征，更多的时候，它具备很强的保值功能和增值空间，并能真正实现购房者改善居住条件的目标，是财富消化器，金钱货币价值的另一种表现形式。
高档住宅助推房价走高，影响很坏
据有关调研机构数据，济南楼市在售楼盘平均价格目前已达到9500元以上，与年初相比每平方米上涨了1500元以上。尽管今年房价走高有多方面原因，但无论是开发商、购房人以及专业研究机构均认为，今年高档住宅的火爆成交和价格的快速上涨成了房价走高推手之一。尤其是在下半年，随着高档住宅供应量的增加，高档住宅成为新一轮房价上涨的助推器，因为对一个城市或地区而言，“豪宅榜样的力量是无限的”。
21世纪不动产济南区域分部股东张文表示，目前大部分二手房主在出售房产时都会参照附近的高价楼盘来定价，“我们经常会接到一些二手房主的电话说，你看我这房子附近某楼盘到多少钱了，我也要调高价格，这就是豪宅的示范作用。”“高档住宅价格的疯涨助推了济南房价的走高，影响很坏，使得济南房价看来似乎很高，难以反映市场真实情况，也让买房人对房价的心理底线不断提高。有调查显示，去年济南购房人心中10000元/平方米就算贵房子，而今年贵房子的底线已经提到了2万元/平方米。其实，济南楼市目前还有一些价格便宜的房子，如东部的万象新天、保利花园价格尚在6000多元，北部的尚品清河价格也不到7000元，一些中心城区的楼盘均价也不到9000元，如泉景天沅、路劲御景城等。”我市一位资深楼市数据分析人士提醒说，在高档住宅价格带动下，普通住宅高价化已经成为楼市日趋明显的特点，值得警惕!其实，高档住宅与普通住宅定位不一样、针对人群也不一样，应该分开考量。