卖房“坐地涨价”？济南法院要这样打击卖房中的重大失信行为
齐鲁晚报 记者 马云云 崔岩
2017年，济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1469件，审结1511件； 2018年（截止9月30日）济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1246件，审结1117件。济南中院2016年房屋买卖合同纠纷案件收案910件。
从审判实践看，商品房买卖合同纠纷呈现新特点，如诉讼请求及理由多样化。商品房买卖纠纷的类型复杂多样，常见的为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿等等，其中逾期办证、逾期交房而引发的纠纷仍占商品房买卖合同纠纷的绝大部分，但同时涉及到各种各样的惩罚性赔偿纠纷案件也呈增加态势。按揭贷款购买商品房中因未及时偿还贷款引发的纠纷也有所增加，商品房买卖纠纷引发的原因由传统的逾期交房和办证等向更广泛的领域扩展。
以外，此类案件涉诉人数多、群体性诉讼比重大。在商品房买卖纠纷中，如果开发商出现逾期交房、逾期办理房产证等行为，可能会引发业主人数为几十甚至上百人的群体性诉讼。
案件审理难度大，审理周期长。房地产行业涉及多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，为法院裁判带来了一定难度，且该类案件的一审服判息诉率较低。
另据了解，存量房交易相关的法律纠纷凸显，首先是案件标的额巨大，当事人矛盾尖锐、纠纷调解难度大。
房屋买卖交易价款动辄几百万元，甚至上千万元，加上房屋价格大幅上涨，导致标的数额大成为房屋买卖合同纠纷案件的首要特点。因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，为审判工作带来困难。
其次涉案领域较多，规范流程复杂。相较于一般的合同纠纷案件，二手房买卖涉及出售房屋核验、买受人资格核验、出售房屋解押、房屋网签、公积金或商业贷款、缴税过户、房屋交付等多个流程，涉及中介公司、银行、公积金管理中心、地税、不动产登记中心等多个部门，所以在案件审理过程中，不仅要审理合同中约定的条款，而且还要全面了解各个环节的前后衔接以及合同履行过程中买卖双方的附随义务，这也给案件审理增加了不小的难度。
值得注意的是，因房屋买卖交易涉及手续流程繁杂，一般二手房买卖合同均有中介方的参与，房屋买卖合同也大多同时签订居间合同或者统一签订为房屋买卖居间合同。
中介机构的参与理顺了买卖双方需要办理的各种手续，但是由于居间服务的专业性参差不齐，部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为，导致合同无法按期履行，引发买卖双方争议，也为审判带来困难。
记者获悉，随着房价的不断上升，卖房人的违约成本降低；加之受利益驱动，为寻求个人利益最大化，一些卖方在合同签订后会选择" 坐地涨价" 或者直接违约，这种交易中不诚信的行为属于重大失信行为。为依法规范房屋买卖市场，有效化解房屋买卖合同产生的纠纷，及时为当事人提出风险提示，下一步，济南法院在案件审理中，将采取更加积极的应对措施，通过案件审理打击违约行为，引领诚信社会风尚，保障房屋买卖交易市场的稳定；
针对部分房地产中介公司的不诚信行为，将相关中介公司和有关单位、部门进行汇总，及时发送司法建议并关注回函及落实情况；建立与社区居委会、街道办事处、不动产登记中心等部门的多方联动机制，加强法官、法官助理、人民陪审员等人员的调解能力培养，促进房屋买卖合同纠纷调解工作的社会化、专业化；重视从源头上提高当事人对合法权益的保护意识，加强普法宣传力度，通过向社会发布典型案例等形式，提高当事人的法律意识和风险意识。