能否撬动房价 追问二次调控下的济南楼市
来源:济南时报
■核心提示
针对部分城市房价出现的“反弹”势头，中央多个部委联合9月29日出台了被称为“二次调控”的房产新政。相比4月份出台的政策，更加严格、明确，调控的范围进一步扩大是此次新政主要特点。那么，二次调控之下，济南楼市何去何从?
■一问购房者
有购房者决定再等一等
在得知了新的调控政策出台后，一直忙着四处看房的购房者赵钧告诉记者，他从年初一直在看房，新房、二手房都看了不少，在国家四月份出台政策后，他观望了一段时间。“但从上个月开始就有点坐不住了，买房中不少人都说房价要反弹，一开始我还不大在意，但后来看到许多楼盘价格开始上涨，就有点着急了。”
赵钧说，近期他一直处于焦灼状态，虽然高高的房价让他还是很迟疑，但担心房价会再度上涨，因此加快了买房的步伐，一度下决心要订下一套。但现在新的政策出台，他决定再等一等。“我们的楼盘正在认筹，本来认筹的人非常多，但今天基本上就没电话了，许多原来挺着急的购房者一下子都约好了似的沉住气了，估计过两天会有过来退房的。”一家楼盘的销售人员昨天告诉记者。
■二问开发商
开发商有的镇定有的被动
“出乎意料，真的没想到在这个点上国家出台政策，本来想着怎么也得十一以后。”济南一家房产企业负责人告诉记者，本来他们准备在十月份加把劲走走量，但现在销售策略可能又要调整了。在这位负责人看来，国家选择此时出台政策意图非常明显，那就是不让楼市在十一再烧一把火。
据了解，在国家出台政策后，虽然目前对整个楼市还没有发生明显的影响，但因为政策出台较为突然，一些早已制订好国庆及整个10月份营销策略的开发商有些措手不及。一业内人士介绍，从目前看，前期销售不好的楼盘，开发商肯定会尽快拿出应对措施，通过调整营销策略，抓住“银十”加大出货量。而从记者采访的开发企业的情况来看，一些前期通过低价入市和大幅优惠走量的企业很是镇定，而一些一直“硬扛”，押宝后期“反弹”的企业则很是被动。
“我们公司今天一直在开会研究政策，寻找新的对策。”一家一线开发商企业的负责人表示。另一位开发商相关负责人告诉记者，从目前看，这次政策尽管很细很有操作性，但对他们没有太大的影响，“十一期间的营销策略没必要调整。”据该负责人透露，该公司在济南的两个项目前期销售不错，大部分针对首次置业者的中小套型住房已销售一空，因此首次购房者贷款首付比例提高，对他们不会有什么影响;该公司在售住房主要是针对改善性、投资性购房者的大户型产品，从目前看，相当一部分改善性购房者为一次性全款购买，而三套以上具有投资性质的购房此前已经无法办理商业贷款，因此新政策的影响也不大。
■三问追责制
问责政府这招最厉害
此次新政中，住房城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
对此，山东大学经济学院副院长李铁岗认为这是“最厉害”的一招，因为政策能否有效果，关键是看执行。在国家前期出台相关政策后，不少地方也拿出了“行动”，出台了相应的政策，但在执行中存在不少问题，使得新政效果打了折扣。
有政策不落实，已成为中央政府执行政策的最大阻力。近期，《人民日报》开展的“2010年网上万人房价问卷大调查”，参与网友超过4.6万人。8成网友称调控落实不力，究其原因，网友选择排在前三的分别为“地方政府在调控中没有尽职尽责”(74%)、“调控政策没有完全落实，效力被市场消化”(68.4%)、“监管机构对违规开发商处罚不够严厉”(66.6%)。
“这次的政策是要求看效果，不看行动，这能够最大限度调动起地方执行新政、平抑房价的积极性。”李铁岗认为，面对群众的质疑，中央政府很明白，“新国十条”若是能真正的贯彻到实处，房价也不会继续猛涨;地方政府与土地的“捆绑式”关系让原有政策落实极为困难。加强问责制，更好的落实现有政策已成为重中之重。“严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”这是中央政府对地方官员的警示，更是进一步采取措施的依据。
■四问房价
短期房价不会有较大变化
李铁岗、天发集团总经理助理董法文、山房网总经理赵鲁梁均认为，综合分析两次调控特别是此次提出的“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，楼市长期调控的信号更为明显，开发商以往那种房价调控之后还会暴涨的不合理预期已不可取，不要指望房地产开发可以继续带来暴利，而应顺应形势需要，追求合理的利润，实现理性发展。
新政策规定，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，同时加强了对中介机构的监管。对此，21世纪不动产济南区域分部董事高春慧表示，楼市价格的走势虽然不取决于中介机构的操作，但不能排除此前一些中小中介有不规范的行为，国家加强对中介的管理，对行业和大型品牌中介而言，只有好处没有坏的影响。至于税收政策的调整，会不会对二手房市场供应及未来的房租造成影响，高春慧表示，如果购房者还有房东继续观望，二手房销售可能会受到影响，房源有可能紧缺，而随着租房者增多，房租可能会有所上涨。不过她同时表示，从目前看，买卖双方观望较重的时期已经过去，“大家都比较理性了，该出手时还是会出手的，估计对二手房租售市场影响不会太大。”
业内人士和有关专家认为，从目前看，10月应该有相当一部分开发商在看清市场趋势情况下，会通过降价、打折等方式放量推盘，楼市供应量会明显加大，但价格短期内并不会出现明显的回落。对特别需要住房的消费者来讲，可以在房源较为充足、开发商销售价格比较优惠、可选择机会较多的情况下，根据自身情况择机出手购房，而不应一味观望。 (记者刘研波)■五问方向
调控有助于稳定市场预期
住房城乡建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹表示，国家有关部委9月29日出台的房地产五项调控政策对重树调控信心和稳定市场预期有积极意义。
秦虹说，在“国十条”出台5个月后，政府再出“五项政策”，表明政府坚持调控方向、巩固调控成果的决心。它将打消某些地方政府的观望态度和企业的侥幸心理，重树民众对调控政策的信心，再次稳定市场预期。
对于此次政策目标，秦虹认为深化落实“国十条”的政策意图明显，具体体现在四个方面：一是要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。秦虹说：“这将有力控制投资性购房需求，堵住投资性购房地区转移的机会。”
二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，特别是“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”的政策在全国统一实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现。
三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度。秦虹表示：“这将切实增加住房的有效供给，扭转市场供求关系。”
四是再次重申政府责任和加强市场秩序监管，这将有效控制房价的不合理上涨。
记者昨天采访我市多家银行房贷部门负责人，业内人士结合我市现行的房贷政策解读新政，认为会对济南楼市走向产生较大影响。事实上，我市部分银行出于提高资本金充足率的考虑，早已停止第三套房贷，并且取消了首套房利率优惠，执行政策“严”过国家政策，可以说，房贷政策已经全面收紧。
“押旧买新”路堵死
昨天上午，记者分别采访我市多家银行房贷负责人，他们都表示已仔细研究过新政策。深圳发展银行济南分行零售银行部负责人表示：“新政策对济南影响相当大，尤其是对购房者心理影响非常大，首套房贷首付比例提高、禁止第三套房贷款，这两项政策调整大家关注的比较多，但事实上影响更大的是禁止消费性贷款用于购买住房。”
在第二套房贷款门槛大幅提高后，部分市民采取“押旧买新”的抵押贷款方式购买住房，可降低利率成本，是“曲线”贷款买第二套房或第三套房的一种方式。
招商银行济南分行个贷部相关负责人说，招商银行总行在风险控制方面走到了前头，为防止消费贷款用于买房或进入资本市场，专门设计了一套程序来把关资金流向，抵押旧房买新房是不可能的。
首付提高影响刚性需求
新政出台前，我市各家银行对于市民贷款购买90平方米以下首套自住房，首付至少20%，新政将所有的房贷首付比例都提高到至少30%。中信银行济南分行个贷中心负责人介绍，原来首付20%的购房者大约占全部贷款购房者的20%，主要有两种情况，一是因资金量少勉强凑够两成首付的年轻购房者，二是做生意需要周转资金的小业主。“首付比例提高对刚性需求有一定影响，国家这样规定，一方面体现了信贷政策收紧，另一方面也是监管部门防范银行可能因为房价下跌出现的资产风险，一旦房价跌幅超过20%，一些贷款人的还款意愿下降，银行就会面临呆坏账问题，所以，首付提高到至少30%是很有必要的”。
工行大观园支行相关负责人认为，首付比例提高不仅影响购房者心理，更会影响开发商心理，在楼市上一轮调控政策出台后，开发商主要依靠的就是刚性需求了，现在刚性需求的贷款购房门槛提高，开发商出于回笼资金的考虑，必然会在价格方面做出让步。
严防本地人、外地人炒房
今年4月出台的“国十条”仅要求上海、北京等大城市暂停第三套房贷款，我市大多数银行仍可以办理第三套房贷款，首付一般60%，利率上浮 20%-50%。此次全面叫停第三套房贷款，招商银行相关负责人认为：“实际影响不大，这几个月我们在济南仅做了一两笔第三套房贷款业务，很多想买第三套房的人会全款购买，因为贷款成本太高了，全面叫停带来的更多是心理影响，这体现了政府调控房地产市场的决心。”中信银行相关负责人表示，两个月前，该行总行已经要求全面停止第三套房贷款。
不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，原来如果要在济南贷款买房，执行的是第二套房贷款政策，即首付50%，利率上浮10%。新政出台，显然封堵了外地人在济南炒房的路子。银行人士反映，此前在济南买房的外地人主要是省内其他地市人士，职业炒家很少。
部分银行取消首套房利率优惠
虽然相关政策并没有取消首套房七折利率，但七折利率目前已经是“名存实亡”，大多数银行执行的是八五折优惠利率，招商银行、兴业银行相关人士昨天向记者证实，按照总行的要求，这两家银行在济南已取消了首套房的利率优惠，按照基准利率执行。
为什么商业银行执行的房贷政策比国家要求的更加严厉?业内人士分析，这主要是出于银行自身发展的考虑，按照监管部门的要求，银行应进一步提高资本金充足率，必然要放弃利润低的业务，转而寻找能够带来更高利润的业务。部分银行在提高房贷利率门槛后，其实是主动放弃了这块市场，改做利率可以上浮的贷款业务，比如经营性贷款。
多家银行相关负责人认为，该收紧的二套房、三套房贷款都已经收紧了，本来应该支持的首套房贷款也提高了门槛，下一步国家继续依靠信贷政策调控房地产市场已经没有多大余地了，可能会更多地利用税收政策来调控。