小产权房两难:一拆了之问题多
来源:京华时报
本报特约评论员徐立凡
在国土资源部督办下，日前北京市怀柔区水岸江南小区32栋违建的仿古四合院被强制拆除。按照5月初国土资源部督查公告的解释，水岸江南列入黑名单，是由于借新农村建设之名开工建设，以出租为名出售集体土地建房。这次拆除，让14部委正在斟酌研究的小产权房命运再成焦点。
严格意义上，小产权房指的是集体所有建设土地上兴建的商品房。在建设用地上兴建商品房用于小集体或个人寻租，当然违反土地管理制度。从维护法律尊严、政府公信力和经济长远发展等各个角度讲，都应该予以清理。但小产权房的现实流变远要复杂得多。比如，农民扩大自有宅基地的容积率加建商品房出售怎么界定？在撂荒地、未规划土地建设商品房怎么算？以第一种情况看，并未触动土地管理刚性底线。以第二种情况看，既解决了嗷嗷待哺、不断扩大的住房需求，还提高了土地的利用率。
小产权房性质的复杂性决定了不可能也不应该创设一个全国统一的管理模式。强制性的一刀切政策，将付出巨大的社会和经济成本。假若所有小产权房均一拆了之，一方面，集体或个人名义的租、售房所得利益将面临大量赔付诉讼；另一方面，小产权房居住者将被迫在较短时间内集体回到从商品房到租赁房的各个市场排队，并抬高房价预期，令楼市调控效果面临意外对冲风险。
城市化进程过快，而住房制度和收入分配制度改革没能跟进，小产权房因此如雨后春笋般生长。小产权房是城市化的伴生物，尽管担心小产权房的无序建设会影响郊区、农村经济的健康发展、影响城市化进程的科学推进的观点有其合理性，但这不能成为彻底否定小产权房的充分理由。
现实地看，治理小产权房，成本最少、震荡最小的办法才是好办法。从尊重居住者的居住权利和小集体、农民的福利权利的角度看，根据小产权房的不同性质，清理、追缴税费和政府以协商价回购三者并举是可以考虑的方案。除必须进行清理的除外，其他性质的予以追缴税费或在政府回购后重新“上户口”卖给居住者，既可严肃法律政令，也可充分照顾现实情况，有利于小产权房归到政府可管理的序列之中。对此过程中可能出现的寻租空间，应该通过细则提前加以阻止。
小产权房转正后患无穷
本报特约评论员秦宁
小产权房既然没有产权，为何有人建、有人买？盖因“建了也没有人管”“买了也没有人管”。相关部门尽管措辞严厉，但雷声大雨点小。而且一些人认为“生出的孩子谁还敢掐死？”相关部门就不会也不敢强拆、严罚。在这种语境中，小产权房愈演愈烈。但显然，无论规模有多大，无论反对声有多高，都无以改变小产权房的尴尬角色，都不应该允许它们大行其道、招摇于世。
首先，小产权房挑战现行法律尊严。《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市居民。《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。换言之，城市居民也无权购买集体所有制土地上的建筑，何况集体所有制土地上的建筑不是商品房，即便购买也无法取得《房屋所有权证》《土地使用权证》等合法手续。此外，《城乡规划法》等法律法规也明确了这一点。
其次，小产权房挑战耕地底线。小产权房的遍地开花，正是危及耕地底线的一大因素。在利益驱动下，一些村级集体组织和乡镇政府，不惜占用大好耕地兴建小产权房，已是公开秘密，并大肆蔓延。如不严肃清理和取缔，会危及18亿亩耕地底线。
第三，一旦容忍小产权房合法存在，容易导致权势人群到农村圈地、圈房，使农民陷入困境。不少人认为，小产权房能疏解高房价压力，面对畸高房价，工薪阶层不得已购买相对便宜的小产权房。但有调查显示，购买小产权房的人多是在城里有房有车的“有钱、有闲人”。一旦将小产权房合法化，受益最大的必然是富人阶层。农民表面上能获取少量收入，一旦房屋和土地卖完，在没有一技之长的前提下，容易坐吃山空。
对小产权房该下重拳清理和取缔了，早一天清理和取缔就会少一些损失，否则易养虎为患、尾大不掉。当前不少人顶风作案，全然不顾中央三令五申，将小产权房不合法的忠告和严禁购买小产权房的政令当作耳旁风，对这种行为更须依法严厉惩处。