在往哪里走？先松后紧，2016年济南楼市政策频繁调整
2016年是房地产的政策年,新年伊始,在去库存的背景下,楼市各项信贷政策和税收政策轮番调整。春节前后,楼市“政策包”密集出台,降首付、减免税、公积金提额……采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。由此带来了楼市的火爆行情。
然而9月份开始,政策急转直下,重新限购,首付上调,公积金降额,严查违规销售,规范市场,银行限贷“认房又认贷”……
首付最低降至两成
2月2日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发通知:非限购城市商贷首套房首付最低20%,二套房首付最低30%。
此举是为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。具体内容为:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。同时提出,各地可以按照“分类指导,因地施策”的原则,结合不同城市实际情况自主确定住房贷款的最低首付比例。
此次政策执行后,包括济南在内的不限购城市的居民买房,不论是首套还是二套,首付比例可以降低5%-10%,两成的首付可以说是十年新低。也是继2006年6月之后,商贷最低首付比例首次重回二成。首付门槛降低,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于积蓄不多的年轻家庭,可谓是“及时雨”。这一政策刺激普通住宅特别是刚需的需求。
二套房契税也减免
国家税务总局、财政部、建设部的部门联合下发通知,2月22日起,对二套房的契税税率也实行减免。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
而此前的规定为,144平方米以上的首套房以及二套房,就不享受契税税率减免,按3%全额征收。
营业税方面,个人将购买已满2年(含)的住房对外销售的,免征营业税。
随后,山东省财政厅、山东省地方税务局、山东省住房和城乡建设厅联合下文,统一实施口径,首套房的认定范围以县(市、区)行政区域为单位。也就是说,跨区买房按首套房缴契税。
山东省的契税政策扩大了首套房的认定范围,以“区”划分首套房。业内人士分析认为,此举影响较大,受益人群更广,以济南为例,历下有房到历城买就享受首套房的优惠税率。这无疑进一步利好房地产市场,鼓励购房者改善住房条件。新政实施对于二手房市场也有一定刺激,降低购房者的实际成本。
公积金贷款提额
2月22日,济南住房公积金管理中心发函,拟调整公积金贷款政策,核心内容即公积金最高贷款额度由60万元提高到70万元。3月7日,正式落地执行。
具体内容为,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房,申请住房公积金贷款的最高可贷额度由60万元提高至70万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市购买自住住房的,申请住房公积金贷款的最高可贷额度为60万元)；一人缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房,申请住房公积金贷款的最高可贷额度由30万元提高至40万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市购买自住的,申请住房公积金贷款的最高可贷额度为35万元)。
提高住房公积金贷款还款能力测算标准。借款人和共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。(即借款人和共同还款人月还款额不得超过其月收入的50%提高至不得超过月收入的60%)。
与此同时,允许提取公积金缴存住房维修资金。
央行再次降准
2月29日中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
分析人士指出,此次降准旨在保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。降准以后银行后续资金将更加宽裕,房贷有望继续宽松,购房者压力持续降低。
增加土地为楼市降温
9月28日,济南房地产政策开始收紧。当日,发布第一波房地产市场调控政策,严打炒号倒号、捂盘惜售等行为,没拿到预售许可证的楼盘,严禁变相认筹,提高土地拍卖保证金,缩短土地出让金缴纳限时。
济南一家大型房企的负责人表示,这一调控政策主要集中在两个方面,首先就是拿土地市场开刀。明确提出增加土地供应,扩大居住用地规模。“这是很有针对性的,现在各家房企为什么疯狂抢地?住宅用地供应量太少,不抢就没饭吃了。如果落实到位,能在一定程度上缓解目前的土地市场逢拍必地王的现象。在供给端解决市场矛盾。”
更有杀伤力的是提高土地竞买保证金、缩短土地出让款缴纳时限。现在保证金一般是起拍价的20%,热点地块将提高到50%以上。同时,谁敢加价拍地,必须有足够的资金后盾,土地出让款最短的缴纳时限仅15天,算上签合同的时间也不过20天。“不能像有的房企一样,头脑发热,硬是把冷门地块拍成地王,拿了地之后又缴不起土地出让金。不理性竞拍更容易制造地王,冲动过后可能一地鸡毛。”一位业内人士认为,这一新规将太高房企拿地的门槛,资金实力不济、融资渠道不强的开发商将不敢妄动。“有枣没枣打三竿”的想法基本没戏了。
“这也有利于规范市场,让成熟的开发商拿地开发,没钱的干脆就别掺和了。”济南本土一家房企的有关人士认为,拿地赖账禁赛两年的规定,能够防止融资能力差的开发商冒险拿地,超出能力范围硬抢,要么高价融资,要么形成烂尾,潜在市场风险较大。
与此同时,济南出台的调控政策重申,在获得预售许可证之前禁止认筹,特别提到了电商团购。业内人士称,新规意味着开发商只能等到拿了预售许可证之后再认筹。新规要求拿到预售许可证之后10天内一次性公开全部准售房源和价格,这对开发商的定价策略会有所影响,不利于通过认筹掌握主动权。在楼市红火的行情下,短期影响并不太大。
政策加码,重新限购限贷
10月2日,济南市政府办公厅下发通知,进一步调控房地产市场,商贷首套房首付比例提至三成,二套房四成；公积金贷款额度从最高70万降为60万；本市户籍家庭限购三套房,外地的限购一套房。刚刚解除两年的限购政策重新回来了。
济南市政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》指出,进一步出台政策是为保持房地产市场持续平稳健康发展,根据国家分类调控、因城施策的总要求,经市政府研究,确定针对房地产市场过热、价格上涨过快现状采取进一步调控措施。内容共4条:
1、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
2、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元,个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
3、本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。
4、依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为,打击违法资金流,切实维护房地产市场正常秩序。
新政策适用于济南市市内六区,长清区不在限制范围内。
据介绍,这是济南时隔两年之后,再次实行限购限贷政策。上一次限购是2011年3月开始,本地家庭禁止购买第三套房,外地家庭限购一套房,而且需要提供个税缴纳或者社保缴纳证明。一直持续到2014年7月10日解除。这次重回限购,相比上一轮略有宽松。
银行收紧,认房又认贷
10月8日起,驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策,首套房最低首付提高到三成,二套房首付最低四成且利率上浮10%,三套房禁贷。有的银行“认房又认贷”,即家庭名下有一套房再买第二套,不管是否还清贷款,一律按二套房算。执行都是从网签时间(10月3日零时)来算。
在首付和利率政策方面,招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房,最低首付比例一律上调为30%,利率折扣不变(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房,不论是否已经还清贷款,再买第二套,首付均为40%,而且利率上浮10%。
这是与此前变化最大的地方,在政策收紧之前,多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”,即家庭虽已有一套房,但只要贷款结清了,再申请贷款买改善型住房,就按首套房对待。有的银行要求最低首付20%,也有的在利率方面给予打折。只有房贷尚未还清,再贷款购买第二套房,才执行首付最低30%、利率上浮10%的政策。
如今这种情况的购房者可以说“备受打击”,不但首付翻番,而且利率由9折改成1.1倍。
家庭已有两套住房,不管是不是还清贷款,也均按二套房的标准来执行。有两笔房贷的不再贷款。