济南十家楼盘的房价变化样本 涨价后有楼盘“后悔了”
今年以来，济南楼市在市民心中似乎只有一个“涨”字。最近两个月楼市频发“大事件”，不少楼盘大幅度上调房价。近日，记者挑选了省城多个区位的10家在售楼盘，探寻省城房价的变化过程。记者调查时发现，有部分楼盘涨后便开始“后悔”，房企涨价后遗症开始显现。
东西南北都在涨价
记者走访济南不同区域的十家楼盘发现，在近期内各大楼盘均上调了售价。大多数楼盘涨幅明显超过了去年。其中，东部地区拔得头筹，成为涨幅最大的区域。
记者首先来到位于唐冶片区的一处楼盘，置业顾问告诉记者，“自唐冶‘地王’一出现，这片房价大幅上涨。”三个月前，这家楼盘的房价为6300元/平米，现在卖到了9600元/平米。
随后，记者来到位于工业北路的一家楼盘，置业顾问赵女士告诉记者，“半年前我们刚开盘，售价为8500元/平米，现在售价为13500元/平米”，近半年的时间内，每平方涨了5000元，“万达一来，周围楼盘都不约而同的封盘涨价，之后还会接着涨的。”
与东部房价大幅上蹿不同，虽然其他区域的楼盘也在涨价，但涨幅却并没有那么高。在西客站片区一家临近二环西路的楼盘里，置业顾问告诉记者，该楼盘每平米均价从半年前的8800元涨到现在的9800元。另一家较为靠西的楼盘销售均价则从5700元涨到现在的6300元。“现在济南8成以上的房子单价都到10000元以上了，我们这边的升值潜力还是比较强的。”一位置业顾问说道。
在省城二环南路以南的一家楼盘内，置业顾问同样告诉记者，虽然该楼盘近半年涨价了，但涨幅并不高。该楼盘今年1月每平米售价为8000元，今年6月涨到了近9000，但近两个月降价了，降到了8600元左右。置业顾问称，涨价后，该楼盘客流量下降了3成多，虽然现在降了一些，但人流量依旧不多。“楼盘开盘2年多了，现在还在消化库存。”该楼盘置业顾问说道。
在省城小清河附近的一家楼盘内，记者也找到了单价10000元以下的房源。今年6月，记者曾在该楼盘了解到，该住宅销售均价为7800元。虽然更换了开发商并且房源变成了精装修，但目前的售价也多在8000多元，涨幅并不高。
CBD楼盘升值最快
记者走访中发现，虽然西部、北部和南部的房价均在不断上涨，但涨幅最大的仍是东部地区。近半年的时间中，以中心CBD为代表的东部地区，每平方米房价涨了近8000元。前几个月“地王”的出现，更是带动了唐冶地区和工业北路地区房价的大幅度增长，每平方涨了近5000元。
“自从绿地以52亿的价格拍下中心CBD，我们楼盘的价格就在不断上调，2015年底开盘时售价为9800元/平米，从拍地之前就涨到了11000元/平米，现在售价为18000元/平米”，位于奥体西路的一家楼盘的置业顾问李先生告诉记者。
半年时间内涨幅逾8000元/平米的房企并非一家，记者走访发现周围的楼盘也均涨了近8000元。“一年前我买这套房子时，售价为9500元/平米，现在都已经涨到18500元/平米了”，市民黄女士告诉记者，“当时买时就感觉CBD的升值空间很大，东部地区经济水平高，配套施设也很完备”。
“相较于济南的南部、西部和北部，东部地区的市场基数本来就更大，西边的房企刚开盘约为3000元/平米，而东边一开盘就得7000元/平米。中心CBD是未来发展的重点区域，具有较好的升值空间。人口密度大于其他区域，房产刚需也较大，涨幅最大也算正常。”当问到中心CBD涨幅大的原因时，奥体西路一售楼处的销售经理孙先生如此说道。
置业顾问都“说不清”利
记者在调查时了解到，东部不少楼盘涨价幅度较高，多是因为近期出现的几个“大事件”。唐冶片区和工业北路分别在6月底和7月初的拍地，以及近期万达文旅城签约事件，都促使附近的楼盘大幅上调售价。一个月的时间中，有的楼盘更是上涨6000多元每平米，这让多数市民直呼“买不起”。但记者现场采访时，发现置业顾问多以这些事件作为房价上涨的理由。
“万达文旅城签约，肯定对我们片区有影响啊，未来这边多一个城中城，房子升值潜力大幅度提升，即便现在投资一套也好啊。”对于房价上涨的原因，一位置业顾问如此说道。但当记者询问她的设想何时能实现时，她却直言并不了解，“我也不太了解万达文旅城会建成啥样，也许需要5年以后才能看得到吧。”在记者的追问下，置业顾问只能如此解释。
在工业北路上的一家楼盘内，记者得到了关于房价上涨的同样解释。置业顾问告诉记者，万科在近期刚刚拍得一宗土地，楼面地价高达9600元/平米，因此带动了周边楼盘的涨价，“9000多块钱的楼面地价意味着房子盖起来能卖到15000元/平米左右，所以这一片的楼盘都涨价了。”置业顾问胡先生告诉记者，该楼盘在7月时售价仅为8000元/平米，但现在已经涨到了12000元/平米。但记者了解到，万科所拍得的地块容积率较低，未来将修建成洋房，价格自然较高。然而附近的楼盘均是高层住宅，其价值原本与洋房就有一定差距。
有楼盘涨价后“后悔了”
东部地区房价的持续走高，一部分原因是受“地王”的影响。先是唐冶地区“地王”出现，周围楼盘涨幅逾3000元/平米；后有工业北路“引进”万达，周围楼盘封盘涨价，两天之内房价相差2000元/平米。然而，记者走访中却发现，有些楼盘“言行不一”，说着房价“一天一涨”，却在一个月的时间里有所回落。
一个月前，记者曾走访过工业北路的一家楼盘，受“地王”的影响，该楼盘大幅度调价，由11000元/平米涨到14000元/平米。当时的置业顾问表示各种折扣算完之后，房价为13600元/平米。昨日记者又来到该楼盘，却发现房价有所回落，“现在购房有优惠活动，折扣之后的价格为13500元/平米。”置业顾问赵女士说道，“房价肯定还会进一步上涨，所剩楼盘只有几套了”。
不仅房价比上个月便宜100元/平方，置业顾问所说的“楼盘所剩无几”也与实际情况并不一致。上个月记者来访时，置业顾问也是同样的说辞，“小户型只有几套了，再不下手就买不到房子了”。已过一个月有余，“所剩无几”的楼层却还未卖出。
唐冶地区的一家楼盘也与位于工业北路的这家楼盘一样的“言行不一”，上个月置业顾问王女士表示，只有三套小户型可供选择，并催促记者赶紧购房，“房子一天一个价，走出售楼处就再也买不着这套房子了”，但昨日记者发现，置业顾问口中的“再也买不到”的楼房依旧还未出售。
一位业内资深人士告诉记者，开发商这种行为是在透支房产未来的预期升值空间。“从长远看，在过去十年的黄金期中，房地产已经消耗了足够的刚需购买力，很大程度上透支了未来的价值，加上如今空置和库存居高不下，风险抵御能力日渐下降。可以说，影响房地产市场最关键的因素供需比已发生变化。”
楼市投资客开始回归
走访中，记者还发现买房用来投资的消费者越来越多，“到现在，我成交的只有两位买家，他们买房子都是用来投资的，而且都是支付的全款”，奥体西路一家楼盘的置业顾问李先生告诉记者，“这种买家购买的都不是首套房，一般为二套房或三套房，他们看好这片区域的未来发展前景，所以卖掉手中地段不好的房子，再来购买这边的房子。”
不仅有消费者买房用来投资，熟悉房产行情的置业顾问也会加入“投资一族”，工业北路一处售楼处的置业顾问赵女士就表示，自己已购进第二套房子，用于投资升值，“现在房产有很好的升值空间，与其把钱投在银行里赚微薄的利息，或是把钱投在目前熊市中的股市，还不如贷款买套房子，将来卖出去也能赚钱。”
“房地产供需失衡是房价大幅度涨价的主要原因，地王频出则会导致消费者恐慌性需求的增加。”一家投资公司的经理告诉记者，“当个别房产商手中没地，土地资源比较紧张的时候，地王自然就出现了。同时也造成周围楼盘封盘提价、捂盘惜售的情况。”