济南楼市将陷“两难”房价反弹难 大跌也难
来源:济南时报
未来的房价到底怎样走?下半年到底该不该买房?很多购房者很纠结。
昨天，在济南仲裁委员会主办的“2010建筑房地产发展与风险防范论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌以《2010楼市：调控与改革》为题，阐述了当前房地产市场的现状与矛盾，剖析了楼市“万象”出现的深层次原因，深入分析了加大供应量、重拳打压投机购房、高度关心“夹心层”等楼市调控举措。他表示，中国下半年房价的趋势是稳中有微降，但一些中小城市可能是稳中有升，不过大部分城市还是稳定的。济南，房价走势应该相对比较平稳。
抑房价重在增加土地供应量
顾云昌分析认为，目前国家调控楼市主要有三大举措：第一是做大“蛋糕”，即加大土地供应，打击房企囤地;第二是强制“退烧”，即遏制过旺需求;第三是结构大调，前几年我们的房地产产品结构中忽视中低收入阶层。目前正通过增加公租房比例，高度关心“夹心层”住房等来补课。
顾云昌表示，中国的房地产价格之所以上涨过快，是因为房地产市场供求失衡，要想控制房价就要增加房屋供应量。
顾云昌认为，一种产品在市场上如果价格拼命地涨，背后肯定是供不应求。近期频繁出现的“豆你玩”、“蒜你狠”，其中的大蒜价格涨到13元/斤，尽管有人炒作但是真正背后暗藏的是供求关系。
房地产也不例外。凡是房价上涨过快的地方，肯定是需求旺盛、供应跟不上的地方。顾云昌表示，今年上半年，全国商品房销售量达3.94亿平方米，但供应量只有2.44亿平方米，仍是供不应求，要调控房价，无非就是增加供应，减少需求。
顾云昌认为，今年本轮调控是反过来了，先控制后调控，即使现在抓紧时间大量供应土地，要形成供应也要等明年或后年，远水解不了近渴。
要解决现在的市场价格问题，就要控制需求。自住性需求不应该控制，初次置业者不仅不要控制，还要鼓励，投机需求则要大力控制。
国家实施的二套房，三套房政策就是在通过金融杠杆的变化对投机者进行强制退烧。在增加土地供应方面，去年住宅用地量只有供应7.6万公顷，而今年的计划18.5万公顷增加了2.4倍，这对未来房价调控将起到积极作用。
房价过高背后有体制性的问题
顾云昌称，房价过高的背后有体制性的问题，这个体制就是国务院会议上也讲到的土地制度、财税制度和金融体制。“我们的政府在改革土地制度的同时，要想到现在的城乡土地是隔断的，农村土地宅基地建设用地越来越荒芜，城市土地越来越紧张，如果把农村赋闲的土地充分利用，中国的住宅用地就不可能这么紧张!”
“房价高涨的另外一个原因是两级财税体制所致。”顾云昌认为，地方政府受制于现有的财税体系需要通过出让土地获取收益，这样一来，囿于现有生产资料的限制，土地供应量减少、土地价格越拍越高等现象只会愈演愈烈。“如果国家能想办法减轻地方财政的压力，加上物业税的顺利开征，各地的地产商、消费者的压力就都会降下来。”
楼市需从体制上进行改革
“其实国家这几年一直在围绕房价进行调控，尤其是今年重拳出击遏制房价过快上涨，再次显示出了中央对房价上涨过快的关注以及让中国楼市健康发展的决心。”顾云昌说。不过，顾云昌认为，调控只能管一时，要让中国楼市长治久安还需从体制上进行改革。 濠电姷鏁告慨鐑藉极閹间礁纾婚柣鎰惈閸ㄥ倿鏌涢锝嗙缂佺姳鍗抽弻鐔兼⒒鐎垫瓕绠為梺鎼炲労閸撴岸鎮為懖鈹惧亾楠炲灝鍔氶柟鍐茬箰鍗辨い鎺戝閸婂灚顨ラ悙鑼虎闁告梹纰嶉妵鍕晜鐠囪尙浠紓渚囧枛閻楁挸鐣烽幒妤佸€烽柡澶嬪灍閸嬫捇鎮介崨濠勫弳濠电娀娼уΛ婵嬵敁濡も偓闇夋繝濠傚缁犵偤鏌″畝瀣М妤犵偞甯￠獮瀣倷闊厽妯婇梻鍌欑閹碱偆鎮锕€绀夌€光偓閸曨偆鍙€婵犮垼鍩栭崝鏍箚閻愭番浜滈柟鎵虫櫅閻掑搫霉绾攱瀚�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閻戣姤鍤勯柤鍝ユ暩娴犳氨绱撻崒娆掑厡缂侇噮鍨跺畷婵嗏枎閹惧磭鐣洪悷婊勬閻涱喖螣閻╂崿鍥х倞闁挎繂鎳嶆竟鏇㈡⒑缁嬭法鐏遍柛搴㈠姍瀵偊宕橀鐣屽弳闂佸搫娲﹂〃鍛閸撗呯＝濞达絾褰冩禍楣冩⒑缁洖澧茬紒瀣浮閹繝濡烽埡鍌滃幗闂佸搫娲ㄩ崑娑㈠焵椤掆偓濠€閬嶅焵椤掍胶鍟查柟鍑ゆ嫹闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閻戣姤鍊块柨鏃堟暜閸嬫挾绮☉妯诲櫧闁活厽鐟╅弻鐔告綇閸撗呮殸闁诲孩鑹鹃ˇ浼村Φ閸曨垰绠抽柟瀛樼妇閸嬫挻绻濆顓炰虎婵犵數濮电喊宥夋偂濞嗘挻鈷戞い鎾卞妿閻ｉ亶鏌＄€ｎ偅宕岄柡灞剧〒閳ь剨缍嗛崑鍛焊閻㈠憡鐓欓柛娆忣槹鐏忥妇鈧娲滈崰鏍€佸鈧幃鈺呭垂椤愶綆鍟岄梻鍌氬€搁崐椋庢濮橆兗缂氱憸宥囧弲闂侀潧鐗嗛敍鍡涘炊椤掍礁浠虹紓浣割儓濞夋洟鎮鹃崫鍕垫富闁靛牆妫欑壕鐢告煕鐎ｎ偅灏伴柕鍥у婵偓闁斥晛鍟伴ˇ鏉款渻閵堝啫鐏い銊ワ工閻ｇ兘骞掗幋鏂跨墯闁硅偐琛ラ幊锝夊Ψ閿斿墽鐦堥梺姹囧灲濞佳勭濠婂牊鐓熼幒鎶藉礉鎼淬劌绀嗛柟鐑橆殕閸嬫劙鎮归崶顏勭毢妞は佸啠鏀介柣鎰綑閻忥附鎱ㄥΟ绋垮缂侇喖顭峰顕€宕奸悢鍝勫妇闂傚⿴鍋勫ú銈夘敄閸涙潙鐒垫い鎺嶇劍缁€瀣煙椤斿吋鍋ユい銏″哺閸┾偓妞ゆ帒瀚拑鐔哥箾閹存瑥鐏╅柣鎺撴そ閺屾盯骞囬闂村闂佷紮绲介妶绋款潖濞差亜宸濆┑鐐寸閸ㄤ絻鐏嬮梺鍛婂姦閸犳牠鎷戦悢鍏肩厪濠电偛鐏濋崝妤佷繆閹绘帞澧涘ǎ鍥э躬椤㈡稑饪伴崨顓狀偧闂備礁婀遍崗妯荤閸洖钃熼柨婵嗘閸庣喖鏌曡箛銉х？婵炲牄鍊濆铏圭矙濞嗘儳鍓遍梺鐟版啞閹倿銆佸璺何ㄩ柍杞拌兌椤︽澘顪冮妶鍡楀Е闁稿鎳樺畷鎾绘濞戣鲸瀵岄梺闈涚墕濡绮幒鎾变簻闁挎柨鐏濆畵鍡涙煕閳瑰灝鐏茬€规洘顨婇幊鏍煛閸愭儳鏅梻鍌欒兌閹虫捇顢氶銏犵；闁绘劕鍚€閻掑﹪鏌曟繛鐐珕闁绘挻娲熼幃妤呮晲鎼粹€茬凹闁诲繐绻掗弫鍝ユ閹烘挻缍囬柕濠忕畱绾炬娊鎮楃憴鍕闁挎洏鍨藉畷娲焺閸愨晛顎撻柡澶屽仧婢ф銆佸Ο鑽ょ瘈闁汇垽娼цⅴ闂佺懓鍢查崯顐︻敇婵傜ǹ妞藉ù锝囨嚀閺嬬姵绻濋悽闈涗粶闁宦板妿閸掓帒顓兼径濠勭暫闂佺ǹ鐬奸崑娑㈠几娓氣偓閺岀喖宕滆鐢盯鏌￠崨顔藉€愰柡灞诲姂閹倝宕掑☉姗嗕紦