济南楼市将陷“两难”房价反弹难 大跌也难
来源:济南时报
未来的房价到底怎样走?下半年到底该不该买房?很多购房者很纠结。
昨天，在济南仲裁委员会主办的“2010建筑房地产发展与风险防范论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌以《2010楼市：调控与改革》为题，阐述了当前房地产市场的现状与矛盾，剖析了楼市“万象”出现的深层次原因，深入分析了加大供应量、重拳打压投机购房、高度关心“夹心层”等楼市调控举措。他表示，中国下半年房价的趋势是稳中有微降，但一些中小城市可能是稳中有升，不过大部分城市还是稳定的。济南，房价走势应该相对比较平稳。
抑房价重在增加土地供应量
顾云昌分析认为，目前国家调控楼市主要有三大举措：第一是做大“蛋糕”，即加大土地供应，打击房企囤地;第二是强制“退烧”，即遏制过旺需求;第三是结构大调，前几年我们的房地产产品结构中忽视中低收入阶层。目前正通过增加公租房比例，高度关心“夹心层”住房等来补课。
顾云昌表示，中国的房地产价格之所以上涨过快，是因为房地产市场供求失衡，要想控制房价就要增加房屋供应量。
顾云昌认为，一种产品在市场上如果价格拼命地涨，背后肯定是供不应求。近期频繁出现的“豆你玩”、“蒜你狠”，其中的大蒜价格涨到13元/斤，尽管有人炒作但是真正背后暗藏的是供求关系。
房地产也不例外。凡是房价上涨过快的地方，肯定是需求旺盛、供应跟不上的地方。顾云昌表示，今年上半年，全国商品房销售量达3.94亿平方米，但供应量只有2.44亿平方米，仍是供不应求，要调控房价，无非就是增加供应，减少需求。
顾云昌认为，今年本轮调控是反过来了，先控制后调控，即使现在抓紧时间大量供应土地，要形成供应也要等明年或后年，远水解不了近渴。
要解决现在的市场价格问题，就要控制需求。自住性需求不应该控制，初次置业者不仅不要控制，还要鼓励，投机需求则要大力控制。
国家实施的二套房，三套房政策就是在通过金融杠杆的变化对投机者进行强制退烧。在增加土地供应方面，去年住宅用地量只有供应7.6万公顷，而今年的计划18.5万公顷增加了2.4倍，这对未来房价调控将起到积极作用。
房价过高背后有体制性的问题
顾云昌称，房价过高的背后有体制性的问题，这个体制就是国务院会议上也讲到的土地制度、财税制度和金融体制。“我们的政府在改革土地制度的同时，要想到现在的城乡土地是隔断的，农村土地宅基地建设用地越来越荒芜，城市土地越来越紧张，如果把农村赋闲的土地充分利用，中国的住宅用地就不可能这么紧张!”
“房价高涨的另外一个原因是两级财税体制所致。”顾云昌认为，地方政府受制于现有的财税体系需要通过出让土地获取收益，这样一来，囿于现有生产资料的限制，土地供应量减少、土地价格越拍越高等现象只会愈演愈烈。“如果国家能想办法减轻地方财政的压力，加上物业税的顺利开征，各地的地产商、消费者的压力就都会降下来。”
楼市需从体制上进行改革
“其实国家这几年一直在围绕房价进行调控，尤其是今年重拳出击遏制房价过快上涨，再次显示出了中央对房价上涨过快的关注以及让中国楼市健康发展的决心。”顾云昌说。不过，顾云昌认为，调控只能管一时，要让中国楼市长治久安还需从体制上进行改革。