济南二手房市场持续火热 不到一年每平涨500元
山东商报
新房价格连降，但并没有影响到二手房市场，今年省城二手房价格持续坚挺，11月二手住宅挂牌价格为10642元/平米，比1月时上涨了近500元/平米。这也是省城二手房历史上最高的单价。同时，11月济南二手房网签量4691套，环比增长20.47%，同比更是增长了56.26%。这是今年第四个月突破4500套。虽然4季度还未结束，但今年二手房销量大涨的局面却已定型，仅仅前3个季度，省城二手住宅网签便赶上去年全年的数量。
近3年已涨了1700元/平米
新房价格在连降了半年多后，因临近年末开始涨价，省城二手房市场同样在涨价，并且一涨就是4个月。11月，济南二手房挂牌均价为10642元/平方米，环比上涨0.66%，同比涨幅为4.80%。比新房同期均价高出2124元/平米。
而若从1月开始计算，省城二手房价格大体上依旧是一路上涨的趋势，仅在6月出现明显的下降，而前11个月，省城二手住宅价格已经上涨了485元/平米，相当于一套100平米的房屋，现在要比年初贵了近5万元。
记者走访几家二手房中介发现，10月以来，许多二手房挂牌价出现明显上涨，历山北路一家中介门店经理告诉记者，一套售价70万元的房源，9月前是送地下室的，10月开始房东要求加价6万元卖。“都觉得楼市形势好了，怕卖便宜了以后后悔。”
记者统计发现，自2012年下半年以来的3年多时间里，济南二手房价格已经上涨了1700元/平米，其中，历下区和市中区上涨幅度均超过2000元/平米。2012年以来，济南二手房挂牌均价涨势明显，一路从8000元/平米的水平涨到每平米过万元。2012年10月，济南二手住宅挂牌均价为8800元/平米，而3年后的今天已经高达10642元/平米。
从济南各城区来看，二手房价的上涨依赖于老城区日益稀缺的住宅资源和学区资源，据统计，今年11月历下区依旧为二手房挂牌价最高的区域，达到13019元/平米，市中区紧随其后，达到11418元/平米。这是全市目前仅有的两个二手房挂牌价过万元的区域。
新政反促二手房主提价
今年3月末，包括央行、财政部在内的多个部委联合下发两道楼市松绑令，降首付、减税费，开启全面深度救市。二手房首付比例降至30%，缴税年限由5年降至2年，这些政策都让市民购房成本出现一定程度的下降，但房价却因此越来越高。
市中区一家中介门店的经纪人刘小姐告诉记者，虽然包括降息在内的多个利好政策没有直接影响到二手房市场的销量，但从她观察来看，无论是购房者还是卖房者，在新政的影响下，对楼市都更有信心了。“上半年还没大有影响，但是从七八月份开始，很多房主都开始来提价，原因不是因为房子更好卖了，而是问价的人越来越多了，打个比方，有个客户要提价两万，我问他原因，他说房子已经三年了，过户可以免税，所以很多人打电话来问是不是可以免税，当得知可以省下两三万元的税费后，他们都表现出了很大的购买意愿，所以房主准备把购房者‘省下的钱’也赚到手。”刘小姐告诉记者。
另一家中介门店经理高女士同样给记者列了一项相关数据，根据她所在门店统计，近三个月有100多套房屋在售，而房主主动涨价的已经有20多套，而涨价幅度多在1万元到2万元之间。“有一套房子原先报价是130万元，后来首付比例下降了，有购房者希望能多贷点款，结果这位房主把价格加到了132万元。”
三个季度销量赶上去年整年
今年二手房市场的火爆在前三季度上便可以看出大概，建设部门的通报显示，今年前三季度二手住宅网签同比涨了三成，已经赶上去年一年的量，市中、历下两区占比近半。
建设部门官方统计数据显示，前三个季度，市区二手房共成交33910套，其中二手住宅成交29897套，同比增长32.4%。记者查找2014年1月至12月每月的网签量发现，去年一年济南共网签二手住宅29976套。今年前9个月的网签量已经基本赶上了去年一整年的量。
从月度看，今年济南二手住宅网签走势呈向上凸起的抛物线。去年仅有两个月的月网签量超过3000套，今年10个月超过3000套，其中8个月超过4000套。
今年以来，楼市政策步步放松。记者统计发现，从3月1日起，央行下发4次降息和4次降准通知，将购房市民的贷款支出降到史上最低。通过同比涨幅较大的成交量可以看出，大量市民不再观望，选择“出手”。
业内人士分析，轮番出台的救市政策中，拥有一套住房已经还清贷款和未还完相应贷款家庭首付门槛的降低，给不少此前受限制的改善型需求打通了购房大门。尤其是一同出台的营业税“五改二”新政，对二手房市场影响更是显而易见。
二手房也玩起促销
提起促销，似乎都是开发商的动作，而在竞争压力下，省城中介机构也纷纷放出大招，这看似诚意十足的做法也让不少购房者放弃新房，反而购买起二手房。
作为中介机构的经济来源卖房和租房佣金一直比较稳定，卖房加收房款2%的佣金，租房收取半个月房租成为中介机构中的行规。此前，极少有中介机构能够打破这样的行规。但是今年，这样稳定的局面却有所改变，不少中介机构在陡增的竞争压力下，咬牙降起了佣金，很多中介只能降低佣金以争抢客源，半价佣金折扣越来越多，甚至连租房业务都打起了折扣。“您如果诚心购买的话，我可以去申请把佣金降得低一点，一般是降到1.5%，再低便只能上报公司总部了，如果给你降得太多，到时候还要扣我们的工资。”在大观园附近的一家二手房门店，店员小陈告诉记者。
记者走访省城20家中介门店发现，相比上半年，二手房中介佣金并不再是单一的2%，1.5%和1%的佣金越来越多，甚至不少门店在张贴房源信息时，直接便会打出“低佣金”的字样。同时，房屋租赁佣金也难以坚挺，“我们现在在搞优惠，这套房子给我300元就行了。”经纪人小张告诉记者，在优惠前，该房屋租赁佣金为600元。
学区房依旧是顶梁柱
统计数据显示，自去年以来，省城二手房市场受学区房影响较大，在学区范围重新划定后，历下区、市中区、历城区连续保持最受关注的二手房购买区域，优质的教育资源成为市民选择这些区域的主要原因。
数据显示，历下区和市中区今年以来的二手房网签量占到全市的近一半，达到2万套，而这一数字，已经快赶上这两个区域新房的网签量。这两个区的教育资源较为优质，在教育局再次强调“零择校”的大环境下更受购房者的青睐。
除此之外，省城南部几大新社区成为不少购房者关注的焦点，省城南部近年来诞生多座超百万平米的超大型社区，舒适的居住环境让不少购房者青睐这里的二手房，同时，这些新社区都拥有“名校“资源，南上山街小学、外国语学校等名校纷纷在此建立分校，成为吸引市民前来购房的主要因素。
“要是不能换房，那就择校。”省城市民高猛以82万元的高价购买了甸柳小区一套48平米的学区房，单价高达17000元/平米。记者在甸柳小区附近一家中介门店里看到，学区房都被摆在了醒目的位置，甸柳一小、燕山小学、解放路第一小学等名校房源你都能找到，“最好卖的就是学区房了，价格高点没事，只要是真能上学，那就有人买。”该门店经理说道。