房租暴涨房东频毁约 法官提醒租客可拒绝搬家
来源:法制晚报
据统计,京城四五月份房租价格同比上涨超过20%,部分地段好、交通方便的房源房租上涨更是超过了50%。
毕业生集中离校租房、楼市新政调控等因素,共同推动了房租的上涨。
“面对租金暴涨,有的房东在租房合同尚未到期时就以卖房子或者装修房子为由解除合同。”朝阳法院民庭副庭长俞里江向记者介绍,在最近3个月,由于房东涨房租而引发的纠纷比今年1到3月明显增多,达到20余起。
这些纠纷从表面上看不出是因为涨租金而引发,而一旦到了庭审中,承租人都会道出“真相”。
“房东宁愿支付违约金也要赶走房客,因为重新出租房屋会得到更多收益。”俞里江说。
法律看点
1.面对房东违约,房客可否要求继续履行合同?
2.房客获违约金外还能索赔什么?
3.应该如何应对房东的违约行为?
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出售或装修房子 不是解约理由
俞里江法官解释,房东欲提前解除租赁合同要有充足理由,类似于卖房子或者装修房子这样的理由,都是不成立的。
因为按照合同法规定,买卖不破租赁。
即房屋在出租的状态下可以出售,买房人必须继续履行原来的租赁合同,直至期满。
买卖双方可以协商卖房后的房租归属以及其他问题,但不能因此赶走房客。而装修房屋就更站不住脚。
北京市京剑律师事务所金翔律师称,租赁合同只有双方协商或者按照法律规定解除,否则房主就必须履行。如果房主毁约,房客可以拒绝搬家。
除违约金外 不能索赔中介费
如果房客同意搬出,那么除了索赔违约金外,还能索赔什么?
俞法官解释,虽说房东违约是为了获得更大利益,但这不是一定的,也没有证据可以证明,所以不能把房东获取的利益全部还给房客。因此,法院只能判决房东支付违约金,而不会支持房客的其他赔偿请求,比如再找其他房屋而支付的中介费等。
但是有一种情况例外,如果房东为撵走房客采取一些强制措施,比如断水断电等,是违法行为,要承担相关责任。
比如因此损坏了屋里的电器设备等,如果该物品是房客的,房东要赔偿,如果物品是房东自己的,则自己承担损失。
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房东
房东毁约责任 到法院会“加重”
俞里江法官解释,类似纠纷诉至法院,法院一般会进行调解,若房主一定要解除合同,法院一般不会判决继续履行租赁合同,但会“加重”房东的违约责任。
因为房屋租赁合同和一般的财产给付合同不一样,不仅有财产关系,更有双方的信任关系在里面,毕竟房主交付的是一套房屋。
当双方信任关系丧失后,是无法继续履行租房合同的。比如房主可能断水断电,换钥匙;房客可能毁坏东西,不按时交房租等等。因此法院为避免一系列后续纠纷出现,一般不会判决强制履行合同。
但法院会判决房主支付违约金,违约金数额以双方合同中约定的为准(大多数的合同中都约定为一个月房租)。
此外还会判决给房客一个月或者更长期限的腾房期,这样无形中“加大”了房东的违约成本。
房东违约失信 也有道德风险
金律师称,房东有违约行为会失信于房屋中介公司或者租户,这样以后该房再重新出租也会有问题。
此外,房东重新出租,也会面临房租下跌的风险。
专家支招
涨租先走协商之道
面对房租不断上涨的市场行情,房东如果想涨租金,也可以先与房客协商。
因为房客如果重新找房子,同样面临房租上涨的情况,所以与其重新找房子,还不如适当给房东增加一点房租,双方协商解决并不是没有可能,这样都会省事。
为防止违约行为的发生,双方可以把违约金约定得高一些,俞法官解释,一般违约金数额为全年租金总额的30%左右比较合适。比如每月租金为3000元,全年租金为3.6万元,那么违约金就可以约定为1万元,相当于3个月的房租。
目前,在租房合同中比较流行的做法是把违约金约定为一个月租金,这是比较低的,在房租快速涨价的情况下,确实不利于对房客的保护。
俞法官同时提醒,按照合同法的规定,违约金是不能高于合同标的额30%的。如果约定过高,而违约一方当事人又在法庭上提出抗议,那么法院会根据具体情况酌情减少违约金数额。