济南租房市场现状调查房租上涨预示房价要跌?
来源:2010-7-11 齐鲁晚报
楼市始终是关注焦点。经历了上半年的严厉调整，楼市在量大跌价僵持中纠缠。但楼市并不缺乏新闻，新政调控下北京等地一手新房价格大幅跳水，而租赁价格却出现大幅上涨，按照“跷跷板”规律，房租涨上去了，房价就应该回调。
6月底7月初，济南二手房租赁市场也出现同步升温迹象，房屋租赁已成许多中介机构主要业务支撑。济南租赁市场状况究竟如何?会不会出“跷跷板”效应?记者为此进行了近一周调查，试图还原济南二手房屋租赁市场的真实现状。
专家解说“跷跷板”
国土部今年3月底公布的《中国城市地价状况2009》中，首次明确一个与“租售比”近似的“租价比”概念，这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。
国土部所确定的租价比计算公式为：一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。国土部认为，如果这个比值低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，该住房尚存升值空间。
包括青岛在内，国土部持续跟踪了国内六大城市的各类物业租价比的变化，数据显示，近五年来销售价格相对租金水平上涨过快。其中，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，包括青岛在内的另外5个典型城市租价比走势大体相同。这一数据也显示，从投资回报率上看，在国土部选取的6个样本城市中，其住宅租价比均低于5年以上个人住房贷款利率，这表明住宅长期投资者的租金回报收益，明显低于正常投资回报率。
与青岛一样，济南楼市也存在租价比低于4.5%的状况。以济南核心区2009年底一处新建小区为例，2009年底该小区楼盘销售均价已经突破9000元/平方米，该小区一套90平方米两居的房屋总价在81万元左右。而这个小区90平方米房屋的出租价格每月在2500元左右，按照这一数据推算，该小区的租价比仅为3.7%，这一比率不仅远低于5年以上5.94%住房贷款利率，而且比5年以上公积金3.87%的利率也要低0.17个百分点。仅凭借租金收益，这一小区住房要27年才能收回成本。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授称，以济南、青岛为代表的山东楼市，租价比历来偏低，济南最近出现的房租价格上涨，虽然能够引起租价比的变化，但一两次小幅度上涨，并不能根本改变租价比偏低的状况。李铁岗教授称，短期来看，房租与房价呈反向运动，租赁与买卖存在此消彼长的互动，“济南当前的房租上涨，能直观反映出一手新房已经缺乏继续上涨动力。”
需求转买为租
一夜大雨过后，济南凉快了少许，上午9时，老葛坐在办公室里，遥控指挥着几个朋友，帮忙把六里山路岳父岳母家里的两台空调移到科院路上新租的房子里，窗户开着，风一阵阵吹进办公室，老葛一个劲冒汗，他手里的电话不停地打进打出，“(搬家)事太多。”老葛连连道歉。
按照普遍的购房投资、投机、刚性需求划分，老葛显然属于最后一类，结婚近十年，孩子5岁半了，一家三口还住在岳父岳母家里，“有老人照看孩子，的确很省心。”老葛说，“不过孩子越来越大，老人也上了年纪，继续住在一起十分不方便。”
老葛在科院路新租下的房子只有60多个平方，每月的房租却高达1400 元，“比前几个月贵了两三百元钱。”老葛说，“租这房子图的就是离单位近，孩子明年下半年就上学了。”一个月的房租顶半月工资，老葛感觉经济压力很大，但综合分析了利弊，虽然高价租下这套房子，老葛还是认了。
房租上涨两成
与萧条的二手房买卖形成巨大反差，最近一段时间，济南二手房租赁市场逐渐活跃，租赁成交数量不仅较以往有大幅增加，房屋租赁价格有不小增幅，租赁业务已成许多二手房中介的主要利润来源。
齐鲁楼市不动产润鑫店位于科院路上，店主徐宜永称，房屋租赁业务目前是他这个二手房中介的主营业务，买卖中介服务反退到其次。6月份，他这家中介促成了6笔租赁业务，而买卖业务在当月“没有记忆”。
“租赁的确比买卖要红火。”徐宜永总结说，“最快的一套租赁房屋挂在店里两三天就找到房客。”与此同时，徐宜永还称，房屋租赁价格也比前几个月有上升。“科院路一些六七十平方米、两室的房子四五月份月租金只能到一千一二元，而现在价都要到一千三四。”徐宜永说，上涨幅度在10%到20%。
齐鲁楼市不动产济南区域总监赵炜称，在齐鲁楼市不动产加盟体系内，多家店都有同样感受。
同样的状况在济南最大的二手房连锁机构——二十一世纪不动产各加盟店内也有体现。二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟称，租赁能占到业务总量的七成以上，房租上涨的总体幅度也在一成到两成之间。
学生推高房租
租赁市场为什么比买卖火?谁是这些房子的租赁人?“主要客源是新毕业或来济实习的一些大中专毕业生。”齐鲁楼市不动产济南区域总监赵炜称，“这些新增需求在租赁市场中最少能占半数。”齐鲁楼市不动产宜和居加盟店店东崔倩则称，6月底到现在促成的4笔租赁业务中，新毕业的大学生就有三单。二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟则认为，7月份才是个开始，“大批量毕业学生成为租赁市场主力，7月底8月初将更为明显。”
此外，赵炜认为“调控政策施行后，市场观望情绪浓重，许多购房者放弃购房念头，转而租房”。而前文的老葛是典型个例。“租房只是个过度，将来肯定还要买。”老葛对记者说，“还要观察政策对市场的影响。”不过老葛自己也认为，政策对济南市场的影响不会太大，“济南房价可能会降点，但掉落到2007年的均价四五千元几乎没有可能。”而老葛已把目标从新房调整到一套60平方米左右的二手房。
老葛坦言，与租房相比，买房显然要承受更大的经济压力，但买下房子，心里就踏实了，而租房经常要面临“房租上调”、“房东收房”等等不确定因素，“听说租下的房子很可能要被拆迁。”而且房东在签合同时曾称“1400元的租金租低了，第二个合同年度可能要涨”。老葛也在自己的规划中将租房的时间确定为两年，“两年之后要买房。”
中介没有恶炒
二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟从业已经四年，他称济南房租实际每年都在涨，特别是每年春节过后和7、8月份这两个旺季，“平均涨幅在150元到200元之间”，济南一套两室一厅的房子现在的市场租赁价格在一千二三百元左右，而三年前这种房子只能租到七八百元。王伟称当前济南房屋租赁市场有一个价格的小幅增长，但这种增长属于一个正常的自然增长。而北京那种恶炒房租在济南并不存在土壤。王伟认为北京之所以能够出现炒房租现象，是因为很多中介能控制房源，而在济南，中介对房源的控制力显然不够，“哪怕是中介联系的租房交易，租房人和房东也能见面。”
王伟认为，济南房租的逐年“自然上涨”，主要的动力来自一手新房的价格迅速攀升，“新房贵，租赁价格自然水涨船高”。