6月济南住宅成交跌两成多 房价或有所松动
济南市建委透明售房网相关数据显示，6月济南市新建住宅销售出现环比(比上个月)下跌现象。业内人士分析认为，受调控政策及市场观望气氛影响，第三季度楼市可能出现大范围的“打折风”，从目前的“局部优惠”转向“全面优惠”，房价可能会有所松动。
来自市建委透明售房网的数据显示，6月全市住宅成交量1274套，环比5月1679套下跌24.12%。
6月份以来，记者在多家楼盘看到了人气冷清的景象，有售楼员透露一周接待的看房客户仅有一两组。一些新开盘楼盘情况略好些，不过也是“问的多、买的少”。与售楼处的冷清相对应的是购房者购买意愿的降低。记者在西部某楼盘售楼处遇到来看房的陈先生，“只是来看看，等着降价打折，开发商这次肯定是撑不住的。”陈先生说，自己关注这个楼盘好久了，错过了最佳购房时机，后来该楼盘一直在涨价，现在他想等等看，“降价了再买”。
我市房产分析人士李臻认为，6月市区多个新开楼盘以低于预期价格推出，加上可选房源类型增多，一定程度上拉动了销售，不过受调控政策及购房者观望情绪的持续影响，持续在售项目未及时调整价格，成交量持续萎靡，个别楼盘甚至出现了“零成交”。
记者了解到，6月份，特价房、打折房、优惠房又频繁出现在济南楼市，有的楼盘优惠、打折力度还挺大。“本周认筹继续8.5折，一直到本周末开盘前都执行这个折扣。”恒大绿洲的售楼人员告诉记者。“现在贷款买房可以享受9.8折优惠，除此之外，教师等行业的购房者还可以给予每平方米五六百元的优惠，相当于打9.5折。”济南东部一家楼盘的销售人员说。
多位业内人士接受采访时表示，目前楼市政策性风险依然存在，从各界热议的第三季度国家可能落实调控政策，以及济南版的楼市新政即将出炉，都将对各方的心理预期造成进一步影响，尽管目前多数持续在售楼盘价格依然保持“坚挺”，甚至有个别楼盘价格出现小幅上涨，但市场总体较为低迷。随着成交量持续萎靡，预计第三季度，市场将出现大范围的“打折风”，市场将由“局部优惠”转向“全面优惠”，房价可能会有所松动。
延伸阅读：《房价调控应重视资本调控》
在济南市某事业单位工作的市民小贾，近两年来为买婚房几乎把全市的楼盘都跑了个遍。2008年底到2009年上半年期间，房价的滞涨甚至个别楼盘的降价促销，曾给了他无限希望，但从2009年二季度之后，房价的报复性反弹让他一度郁闷。
小贾告诉记者，去年初他相中我市中部的某楼盘，当时该楼盘的起价为每平方米6500元。因为当时全国的房价涨势趋缓，小贾相中的楼座又没有开盘，他就选择再等等看。没想到去年底，当小贾再次致电该楼盘的售楼小姐时，对方告诉他，他想买的楼座均价为每平方米8500元。“现在，这个楼座的均价已经近9000元了，”小贾的语气十分无奈。
今年以来，“国十条”等楼市调控政策的接连出台，又让小贾燃起了小小的希望。有关统计数据显示，进入7月份后，我市楼市日成交量连日下滑，不少购房者在猜测：一直在缓慢攀高的房价难道真有可能降下来?日前，有关专业人士在解析房价及房价调控时指出，本轮房价上涨的根本原因是去年天量的货币投放量，形成过度充裕的流动性，因此，应稳定房地产资本层面的供给和需求，同时引导资金从热点城市住房领域流入发展型的二线城市，支持城镇化进程及新兴的经济区。
GDP、城镇化和房地产市场三者结伴同行，必定是未来房地产业发展的长期推动力。
全国工商联房地产商会会长聂梅生日前来济参加有关论坛时曾表示，资本大举进入房地产市场，市场逐利行为不可避免地会推动房价大幅上涨。房价上升是流动性过度的显像，究根求源还得从资本层面解决，解铃还需系铃人。
她认为，影响房价的因素分长期、中短期和当前三种。长期因素一般会影响5—10年，包括经济增长、gdp增长、城镇化率增长等因素。中短期因素一般会影响1—3年，包括调控政策、货币政策、土地政策等。而当前影响房价的因素一般影响时间为一年左右，主要是货币政策调整、流动性控制、防止房地产过热、经济过热，以及高杠杆引起的高房价风险、世界经济复苏过程中的动荡因素、通胀预期、人民币升值等。
从城镇化取向分析影响房价的长期因素，根据国家统计局调查数据，25-45岁群体是购房主体，我国的城镇化率每年上升约1百分点， 城镇人口增加1400万。人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素，但短期内不是促使房价加速上涨的主要原因.此外，城镇化是拉动内需的主要动力，统计数字显示，中国城镇每增加1人，可拉动10万元内需;美国每增加1%城市人口，可拉动25%消费。
GDP和城镇化同步快速互动，是未来房地产长期发展的推动力。西方发达国家大部分是在二战之前完成了城镇化进程，二战之后30年完成了工业化进程 ，即人均gdp从3000美元增加到15000美元 。和发达国家所不同的是 ，中国经济增长和城镇化同步快速推进互动，2009年大力用“铁、公、机”基础设施投资拉动经济，进一步刺激了gdp和城镇化，结果也助推房地产市场，而以上三者结伴同行，必定是未来房地产发展的长期推动力。
房地产调控已由非常态变为常态，房地产开发资金充裕度开始下降，但开发商总体仍不差钱。
近年来，我国房产调控政策频出，专业人士认为，10年5次调控说明政策取向会对房地产市场起主导作用，我国的房地产调控已由非常态变为常态。2009年，我国土地价格环比增幅持续上升，“地王”争抢和“面粉贵于面包”现象重现。全国84个城市土地抵押贷款25856亿元，比上年增加42.8%，土地价值的快速提升直接推动房价上涨。
从当前因素看，持续几个月调控之后，今年5月份的数据显示，房地产投资继续增长，全国房地产开发投资比上月增长19.4%;房屋新开工面积环比增长17.9%，房屋竣工面积环比增长7.1%;全国房地产开发企业土地购置面积环比增长24.6%，土地购置费环比增长43.7%。从投资去向看，投资惯性转向非热点城市，不少开发企业逢低购入土地。
从资本层面的调控效果看，1-3月房地产投资与房地产资金来源比值为1：2.46，4月比值为1：1.6，5月比值为1：1.54，而2009年全年平均为：1：1.58。这说明，房地产开发资金充裕度开始下降，但开发商总体仍不差钱。
未来政策指向将继续严控资金杠杆率，降低信贷风险。
今年6月，银监会发布数据，房地产贷款余额占比已达20%左右，少数股份制银行已突破30%。如计房地产抵押的其他贷款，已达信贷总量的一半。为此，银监会强调将加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，此外，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严限各种名目炒房和投机性购房，并继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试。
这也使得房地产市场面临的不定因素增加。我市有关分析人士指出，因欧元贬值，人民币已经被升值18%，人民币升值将有利于进口，但对出口不利。外因通胀和内因通胀，一旦形成通胀压力，势必要紧缩货币，在通胀预期之下房价会持续走高。经济在升值和通胀的压力下形成“三明治效应”，资金向虚拟泡沫的夹心层转移，促使资产价格继续上升。因此，分析人士认为，今年的金融政策会在控制通胀、资产泡沫、人民币升值和稳增长之间选择调整。
在谈到如何才能更好地稳定房地产市场时，我市房产研究专业学者指出，在坚定不移地推行房地产行业市场化改革的同时，要大力完善住房保障制度，照顾低收入家庭，其中核心问题就是要