济南市房产营销乱象丛生 政府监管部门任重道远
来源：凤凰网房产济南站综合
房产营销乱象多
清淡的成交让房地产开发商有些坐不住了。
前些年一直有着楼市“金三银四”的走势，但今年3、4月份，济南房地产市场没有迎来料想之中的成交攀升，而是在相对平淡中轻轻地走过。
在这种情况下，一贯“高大上”的房地产营销宣传显得有点“慌不择路”了，以往在媒体上悉心呵护阳光形象的开发商，为了“博眼球”的短期效应，所采用的手法底线一再降低。
此前，省城众多楼盘打的都是“高档”牌，所选择的传播载体基本以有着公信力属性的报纸和具备现代理念的户外大牌为主，售楼处和样板间更是一个赛一个地讲究。
现在，许多饥不择食的开发商们似乎顾不上这些了：上不了台面的街头派发宣传单页出现了越来越多房地产商的身影，伪基站发出售楼短信一轮轮轰炸着那些潜在购房者，以购买个人信息为前提的电话营销不请自到地骚扰着“准业主”。
手段无下限，内容无节操。不靠谱的“学区房”“绿化率”等专业术语和自造概念“漫天飞舞”，雾里看花成了买房者每天的“必修课”。
营销的初衷是为了赢得所售产品或服务的“知名度”，但这里说的“知名度”应该以“美誉度”为前提，没有“美誉度”的产品再为消费者熟知也很难获得认可。对房地产营销，亦然。
房企宣传越来越“简单粗暴”
种种迹象表明今年楼市的“金三银四”很难让人看到金银的影子了，面对这样的答卷，房企们主动出击，派传单、打电话、发短信等等使出浑身解数，不过，有不少手段真是让人不敢恭维，甚至有“强迫”对方接受的嫌疑。
>走500米的路收几十张售楼小广告
“我在这个路口清洁路面很长时间了，每天中午和傍晚的人流高峰期都要清扫上百张传单，这还不包括市民扔到垃圾桶里面的，很多都是楼盘广告。”济南市花园路一位环卫工人告诉记者，“要是到了星期六和星期天更厉害。”
对这些传单，路人马女士也是十分反感，“我从洪楼广场走过来，这500米左右的路能碰到20多拨发传单的，有时候不要都不行，硬往你手里塞，一路下来能收个几十张不成问题。”
记者走访发现，只要是人流密集的地方，让人反感的小广告就会如影随形。小楚是从安徽来济南打工的，这几天因为特殊原因没法上班，他就临时做了派单工，“我们4个人分开距离就负责在花园路上发这家楼盘的广告，见人就送，主管说了，不管人家要不要，塞到手里就算成功。”小楚还透露，他们主管一共招了40多个派单工，都分散出去散发。
>垃圾短信、电话泛滥成灾
“传单还好说啊，我就是不要他也没办法，或者收到后直接扔进垃圾桶，可是短信就讨厌多了”，说起小广告，在一家大学当辅导员的刘小姐一肚子意见，“今年春节前，我和男朋友到一家楼盘咨询了房子的事儿，留下了联系方式，没想到惹祸了，几乎天天收到推销房子的短信”。与刘小姐相比，在一家单位上夜班的宋先生更惨，一般情况下，他第二天白天在家休息。经常他睡得正香，手机信息的提示铃声突然响了，将他从梦中惊醒。取过手机一看，原来是卖房子的广告信息。经过这样一折腾，本来就轻度失眠的他，就无法安稳入睡了。他也试图将发短信的号码拉黑，可是根本不管用，因为对方都是用伪基站发送的，号码随时变。
>半夜“机”叫只为推销楼盘
垃圾短信毕竟提示音一响而过，可是不少房企如今已经喜欢上了电话销售，这可就苦了“受访者”了，济南人张先生对此有切身体会。“不接不行啊，一个劲儿的响，有时候真想把手机摔了”。张先生告诉记者，他在一个月前到一家代理公司咨询过一家楼盘的房子，留下了联系方式和个人信息，没想到也惹火烧身了，“经常有人打来电话，问要不要他们楼盘的房子，一开始我还客气的告诉他们暂时不考虑，可是电话越来越多，都是不同的楼盘，真是折腾坏了”，张先生苦笑着告诉记者，有一次他实在烦了，就在电话里不客气地说了几句，结果惹着对方了，接连好几天给他打骚扰电话，有时候半夜里也打。
>看一次楼就成“透明人”
去年10月份，王女士在市区西部买了一所住宅，但是自从买了房子之后麻烦就来了，“我现在一天要接10到20个垃圾电话，90%是装修公司打来的，还有一部分是询问需不需要贷款。买房之前很少接到这样的电话，肯定是买房时我的信息被泄露了。”王女士对记者说道。从王女士的手机中，记者也看到了已经标记过的几十个电话号码，这些号码和正常的手机号码一样，让人很难分辨，并且王女士表示，自己已经把这些标记的号码加入了黑名单，但是推销电话却丝毫没有减少。
在某楼盘业主论坛，记者做了一项调查，调查发现100%已买房的业主都接到过推销电话。“我为此专门更换了电话号码，以前的电话每天最多要接10多个推销电话，非常影响我的生活。”论坛上一位业主告诉记者。
记者了解到，王女士购房时仅在购房合同上填写了自己的联系方式，另外置业顾问也有自己的联系方式，除此之外，自己没有在任何地方留下过自己的信息。为此，记者采访了该楼盘的营销经理，该经理称并不了解这个情况，需要询问置业顾问后才能知道。
除了买房时被泄露个人信息，还有不少市民在询问买房时便已被泄露了自己的电话信息，“我几个月前打电话去某售楼处询问价格，表达了自己想买房的意愿，并留下了联系方式，之后的几个月里，我经常会接到其他楼盘打来的推销电话，并且他们知道我的姓名，这让我感到非常恐怖。”购房者刘女士对记者说道。“我们楼盘每个月都会获得几百个准业主的电话联系方式，这些人都是电话询问过楼盘信息的，大多数有购房需要，定位较为精准。”省城某楼盘工作人员告诉记者，至于这些联系方式的来源，该工作人员一直以不清楚为由拒绝回答。
概念说得越来越“无节操”
隔行如隔山，不少人在买房的过程中，被开发商抛出的各种“专业术语”弄得稀里糊涂，其实，这其中不少都是开发商制造出来的伪概念或者打了擦边球，为此，记者列出了最让购房者模糊不清的几大问题，提醒购房者擦亮双眼。
>“套牢”客户不择手段
现在，几乎所有的开发商在宣传中都有“认筹多少抵多少”的优惠，很多消费者被这种“优惠”牵着鼻子走，认为可以在买房的时候省下一部分费用。实际上，这只是开发商“套牢”客户的一种手段，好提前回拢资金，操控房价。
仔细梳理就会发现，很多开发商在宣传的时候片面地夸大交纳认筹金后的优惠，但是很少会透露具体的房屋价格，等消费者把认筹金交上后，原本定价8000元一平米的楼盘，在开盘的时候就可能变成了9000元一平米。认筹中交纳款项看似是给购房者带来了实惠，但是提高出来的开盘价格已经远远超出了房屋的实际销售价格，购房者一点实惠也没享受到，反而还会多交钱。
>“注水”的公摊面积
济南王先生介绍，他买了一套建筑面积为89平方米的高层住宅，而朋友乔先生则买了一套92平方米的，但他到乔先生家做客时发现，乔家的房子客厅和卧室明显宽敞许多，远远超过了多3个平方的范围，带着疑问，两家拿出合同对比发现，王先生家的公摊面积为21.9平方米，而乔先生家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格差不多的情况下，实际价格却相差很多。
长期以来，购房者习惯按建筑面积买房，“买了一个多少平米的大房子”成为买房者的口头禅，而建筑面积其实是套内建筑面积和公摊面积的总和，这就使某些开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中不该摊的乱摊。
>当心买了山寨学区房
学区房也是开发商宣传的一大噱头，不过购房者一定要慎重，因为不少学区房是“山寨的”。
学区房的界定，并非是离学校近的就是。有些房屋虽然与重点学校仅一墙之隔，但并不一定就能进入该学校就读。
理性购房者应首先到学校咨询一下情况,哪些房子是可以直接上学的,购买了房子多长时间才能拥有上学的名义,户口是否落了地等问题，而不是仅听开发商的一面之词。
>买房别信“绿化率”
如今买房，周边环境越来越受重视，很多买房者发现一些楼盘宣传自己的绿化率达到50%，最高的甚至能达到70%。可是在签合同时却变成了绿地率30%以上，这前后的反差让购房者苦恼不已。其实，这是开发商在玩儿概念。
居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，这个概念中计算绿地面积非常重要，对绿地的要求非常严格，并不是所有有绿植的地方都能算做绿地，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地就不得计入绿地。此外，地下车库、化粪池等的上层地面也不得计入，因为这些设施的地表覆土一般达不到3米，上面种植的大型乔木成活率较低。可是，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。计算更“灵活”的则是绿化率，因为它是一个模糊的概念，
在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。
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根据某网站数据显示，从2014年1月1日到2014年4月16日，济南新开盘及加推楼盘共40个，除去2个商铺写字楼，住宅开盘加推38个。
在这38个楼盘中，全部宣传了绿化率。虽然绿化率不等，但是没有任何一家楼盘提到绿地率。
在优惠措施中，“多少元抵多少元”的抵价优惠措施成为了最常用的优惠手段，有20家楼盘用到了此方法。占全部开盘楼盘的53％。而送精装、送面积等各种销售方式也是层出不穷。
对于周边学校配套设施，能明确指出学校名称的有24家楼盘，占全部开盘楼盘的63％。剩下的楼盘虽然没有明确提出学校名称，也宣传了教育资源丰富等字眼。