济南写字楼市场进入高库存时代 核心区域带动价格
2013年，绿地中心、世茂国际广场等超高端写字楼入市，让济南写字楼市场的成交均价由年初的10100元/平米拉升至年末的10991元/平米，上升幅度为8.8%。而集中在济南奥体片区的写字楼，因其供应量大，售价基本维持平稳。随着商服用地持续供应，预计2014年，写字楼的新增供应量仍将达到50万平米，库存量约为14万平米，同比上升60%。已经进入高库存时代的写字楼市场，“马太效应”将会越来越明显。
▲济南第一高绿地中心预计今年底投入使用
核心区域带动写字楼价格
绿地中心作为济南目前最高的超高层写字楼，地标效应带来的热销凸显。从2013年3月推盘入市以来，30层以下5万方的面积已经以20000元/平米的均价全部售罄。据了解，目前在售的绿地中心30层以上的写字楼，售价已经达到了25000元/平米，是目前济南市场上售价最高的写字楼项目。而在2月底的开盘中，绿地中心一天便销售了8000余平米。同样位于泉城路核心商圈的世茂国际广场写字楼产品，售价也已经达到了2万元一平米，在世茂百货与世茂影城试营业后，近期销售表现良好。
位于市中心热门区域的写字楼产品，仍然处于供不应求的状态，而非中心地段的写字楼，却开始面临着价格涨不上去，销售困难的局面。在济南写字楼最集中的奥体片区，大多数写字楼的售价仍保持11000—12000元/平米，且从去年至今未有明显的价格涨幅。西客站片区及其它零星片区的写字楼售价，仍然保持在8000元/平米左右的均价。业内人士告诉记者，受区域人流的影响，商业包括写字楼仍然热衷于往市中心聚拢。但是市中心价格往往较高，而且拆迁、征地都较新区困难，因此没有太多新的商业供应，写字楼产品处于稀缺状态，自然价格较高。据世联怡高的数据显示，近年来济南写字楼的供应量一直处于供过于求的状态，且库存量一直在上涨，库存比已经达到了11:1.
超高层写字楼为售价增色
作为300米济南第一高楼，绿地中心的设计规划由828米高的世界第一高楼迪拜哈利法塔原班设计人马美国SOM公司亲自担纲，其摩天商务办公更是引入省内首家超五星级奢华精装。购买了绿地中心4个整层的李先生告诉记者，他所在的公司业务遍布全球十余个国家，之所以选择绿地中心作为办公地点，是因为绿地中心已经超越了单纯的商务办公的意义，“我们在选择办公场所时除了会注重办公形象外，还注重其资产的增值。绿地中心是济南第一高楼，又处于济南最核心的地段，是济南的新名片，具有不可替代性，很值得投资。”
而位于东部和西部的写字楼产品，多为甲级写字楼，但是特色却相对较少。“加入特色元素的写字楼产品成本也会相应增加，在售价竞争明显的区域，开发商为了节约成本，降低价格，往往不愿意加入太多的附加成本。”该业内人士表示，正是因为这样，好的写字楼项目售价越来越高，而普通写字楼售价涨不上去，销售仍然不好。
租金与售价相匹配
按目前济南写字楼租金情况来看，泺源大街、山大路板块等写字楼产品的出租率都达到了70%以上，有些硬件设施好的写字楼产品，出租率接近100%。其中，泺源大街板块租金最高，每日的租金均价达到了3.8元/平米，而奥体片区的写字楼日租金仅为2.3元/平米，租金的价格也与目前写字楼的售价相匹配。该业内人士告诉记者：“租金的水平，主要是受到市中心距离、商业商务氛围的聚集程度等因素的影响，像绿地中心、世茂国际广场这样的写字楼，周边商业氛围浓厚，根本不愁租客，自然未来的租金也会越来越高。而像奥体片区的写字楼，因为库存太大，有些写字楼的出租率仅为30%，而且平均租价也涨不上去，马太效应越来越明显。”