山东商报 作者 张阳阳
今年1季度，全国房地产市场表现仍较为平淡。山东济南虽然未出现杭州、南京那样的“降价”传言，但是在购房者观望情绪加重和银行信贷收紧的情况下，开发商加大了推广的力度：免费看房车、“垫首付”、送装修基金这些促销手段齐上阵，力图促成交易，虽然没有明着降价，但同样说明了1季度济南楼市的低迷。
商品房成交同比下降27%
2014年的1季度已经结束，据克而瑞数据统计，1季度（截至3月31日）济南市供应商品房17179套，成交18134套，成交均价8970元/平方米。同比去年，1季度商品房供应套数下降10.25%，成交套数更是大幅下降27%，但是成交均价却同比去年1季度的7655元/平方米元上涨了1315元/平方米，上涨幅度达到17%。克而瑞济南机构分析师认为，1季度济南市商品房成交量之所以大幅下降近3成，主要原因是因为去年1季度供应量相对较高，并且2012年下半年济南楼市较为冷淡，积累了一部分刚需购房者。同时去年1季度国家颁布“新国五条”等调控政策，并规定“五年内二手房”交易加收20%的税费，在刺激刚需购房者的同时也把一部分二手房客户推向了新房市场。
住宅均价连降两月
从单种物业来看，1季度普通住宅成交量最高，共成交11172套，成交量超过供应量，供求比达到0.9，成交均价达到8820元/平方米。同比去年，济南市1季度住宅供应量上涨了2.5%，但是成交量却下降了30%，同时成交均价同比去年上涨了1290元，涨幅17.1%。1季度的三个月住宅成交量较为稳定，分别成交4039套、2741套和4392套，由于2月份正是春节假期期间，成交量降低在预料之内。在价格方面，济南市住宅成交均价连降两个月，1月成交均价8970元，2月下降到了8935元，3月则下降到了8590元，整体下降幅度达到4%。
分析人士认为，之所以住宅成交均价大幅下降，主要是因为成交结构发生了变化，克而瑞分析指出，由于1季度新开楼盘大多位于西客站片区和东部高新区以东，楼盘价格相对较低，拉低了成交均价。同时，受全国“降价说”、“崩盘说”影响，济南部分购房者也进入观望状态，不少楼盘因此进行“变相降价”来吸引购房者。
商业用房、别墅不景气
与住宅市场一样，1季度商业用房销量同样大幅下降。据统计，1季度商业用房供应良好，达到了633套，是去年1季度的近3倍。但是成交量却让人大跌眼镜，仅成交275套，同比去年减少了337套，下降幅度超过50%。同时1季度商业用房成交均价18745元/平方米，同比去年下降了近1100元，降幅5.5%。
相比于商业用房市场的不景气，1季度办公用房却迎来了“春天”，1季度办公用房供应531套，成交588套，成交均价达到15450元/平方米。同比去年1季度，供应大幅上涨148%，成交上涨6%，成交均价上涨超过40%，价格涨幅为各类物业第一。
有别于上述物业，别墅市场在济南一直算不上主流，1季度，济南市别墅市场同样较为冷淡，仅供应16套，成交30套，同比去年供应量下降了72%，成交量减少了66%。但是相对于成交套数，别墅成交价格却是大幅上涨59%，达到了20420元/平方米。
西部住宅供应占全市近4成
从区域供应来看，由于西客站片区新开盘楼盘较多，槐荫区1季度住宅供应达到了4150套，占全市住宅供应套数的37%，同比去年上涨了27%。同时槐荫区1季度共成交住宅3343套，同比去年降低了14%，价格方面，1季度槐荫区住宅成交均价8680元/平方米，比去年同期的7160元/平方米上涨了21%。
同时，1季度住宅供应同比增加的还有历下、历城、高新、长清四区，分别供应1429套、2563套、1534套和654套，同比去年上涨了2%、30%、65%和31%。供应同比减少的有市中、天桥，分别供应893套和64套，同比去年下降了33%和93%。
从成交来看，1季度济南各区住宅成交同比上涨的仅有高新和长清，分别成交1032套和804套，同比增加了6%和9%。历下、市中、槐荫、天桥、历城5区住宅成交同比下降，历下区成交2819套，同比下降了42%； 市中区成交1509套，同比大幅下降51%； 槐荫区成交3343套，同比下降14%；天桥区成交511套，同比下降67%，降幅为各区之首； 历城区成交2047套，同比下降4%。
从价格来看，1季度市中区住宅成交均价以12310元/平方米超越历下区成为第一，同比去年上涨了54%； 历下区以11575元/平方米名列第二，同比去年上涨了23%；槐荫、天桥、历城、高新、长清成交均价分别为8680元/平方米、9230元/平方米、7890元/平方米、8565元/平方米和5790元/平方米，同比分别上涨了21%、8%、14%、15%和9%。
克而瑞分析人员表示，2014年1季度，济南市除天桥区外，住宅供应相对稳定，小幅的增减都在可控范围内，由于天桥区近段时间没有新盘开盘，所以供应仅有64套。但是成交同比去年减少了不少，主要还是因为不少刚需购房者持观望态度引起。成交均价槐荫区增幅最大，这也印证了西客站片区的崛起，随着西客站基础设施的逐渐完善，相信价格也会跟随主流趋势上涨。