近期，全国盛传楼市“崩盘说”、“降价说”，杭州等地部分楼盘大幅降价更是加剧了人们对楼市“崩盘”的恐惧。
济南各城区住宅存销比
2004年至2014年2月济南市住宅成交均价走势图
近期，全国盛传楼市“崩盘说”、“降价说”，杭州等地部分楼盘大幅降价更是加剧了人们对楼市“崩盘”的恐惧。那么济南的楼市现在是什么情况？房价在上升还是下降？库存充不充足？本报用一组数据，为您揭开济南楼市的秘密。
从9000元/m2到9000元/m2 济南住宅均价兜着圈子上涨
通过数据统计，记者发现济南住宅均价最高的年份不是2014年也不是2013年，而是2011年，2011年，济南住宅均价就处于9000元以上的高点，在2013年时逐渐下跌，进入济南楼市历史以来相对低迷的时期，但是这一时期仅仅持续了6个月，房价便再次稳步回升，到今年2月，济南住宅均价继续保持在9000元/㎡上下。
然而从国家统计局获得的数据来看，济南市房价自2012年以来已连涨近20个月，直到上月才出现小幅的下滑。到底哪个数据更准确，其实，济南城市在发展，物价飞升，必然导致房价的整体上涨。但是在小范围内，成交结构的不同也会造成济南房价的涨跌不一。近些年来，西客站和东部高新区强势崛起，在这些区域涌现出了大量的刚需住宅楼盘，由于这些区域房价较低，大量的成交势必会拉低济南市整体房价。
同时统计显示，2002年时，济南商品房均价为1748元/㎡，2003年上涨到2143元/㎡，涨幅近23%，截止到上月，济南商品房均价停在了8725元/㎡的位置，比12年前上涨了近4倍。
房价下降的城市增多 济南仍在上涨
“中住288指数”显示，济南2014年2月一手房价格指数为1140.2，环比上月上涨1.68%，同比上涨14.90%，从走势图可以看出，济南房价仍然处于上涨通道。而在全国范围内监测的288个城市看，有112个城市一手房交易价格指数下跌，较1月增加17个。
从中可以看出，与去年不同的是，今年2月份，济南一手房交易价格连续九个月出现上涨，并且从去年12月开始，同比涨幅均超过10%。在全国上下“降价”说甚嚣尘上之际，“中住288指数”对济南一手房价格指数的分析结果给予了我们一个明确的答案，那就是：济南房价仍然处于上升通道。
并且济南各个楼盘1、2月成交价格较年前都略有上涨。比如金科城去年11月、12月的成交均价为7200元/平方米左右，近期开盘时的成交均价却到了7300元/平方米。
3月份，如绿地新都会（塞纳公馆）、绿地新里梵尔赛公馆、中海天悦府、中海国际社区、实力粼湖居、中铁逸都国际、和信城市广场等楼盘开盘。有关专家表示：如此多的楼盘集中在有“金三”之称的3月开盘，说明开发商对济南市场很是看好，2014年济南楼市开局不错。
济南住宅存量“供不应求” 商住房够卖10个月
据山东世联的统计显示，济南2013年底住宅存量约145万平米，住宅市场处于低库存时期，没有高库存压力，房价下降动力不足。且济南楼市需求仍以刚需为主，60至120平米、均价6000元到9000元区间的户型依然是济南地产市场成交的主力户型。库存量小，以刚需为主两大因素决定了济南目前“供不应求”的销售状态。济南市长杨鲁豫表示，济南房价平均每平米七八千的价格和其他一线城市比偏低，没有太大的下降空间。
同时，据克而瑞房产统计数据，2013年底，济南市商住房库存量为609万平方米，而截至2014年2月，济南市区库存量降低至591万平方米（长清区59万、高新区70万、槐荫区69万、历城区112万、历下区180万、市中区78万以及天桥区23万）。2013年济南市普通住宅销存比为1：11.04，按照去年的平均月销量来算，现在的库存量仍然能够维持10个多月的时间。
2014供应将超 1000万平米
据数据统计，2013年济南市居住和商服用地累计出让土地232幅，成交165幅，总建筑面积大约3000多万平方米，其中用于商住房面积就有1770万平方，这也就意味着除了既有的库存外，今年还将有“新鲜血液”注入。
首当其冲的就是近30个纯新楼盘将在2014年集中释放，届时将增加超过200万平米的楼市供应量。包括绿地、恒大以及万科等拿地大户2014年均有新楼盘将入市，具体有绿地新都会、万科新里程、龙湖西客站项目、恒大金碧新城、绿地香榭丽公馆、映月紫云城、三庆汇德公馆、百老会等，总面积将超过200万平方米。“估计今年济南市的商住房供应面积将超过1000万平米。”采访中，一资深房地产人士分析，现有库存量以及纯新楼盘供应面积将达800万平方米，叠加今年在售楼盘加推供应，2014年济南市商住房供应面积将突破千万平方米。本刊记者 张阳阳