济南市地下车位销售黑洞频现 使用权竟当产权卖
济导报首席记者 时超
住宅小区动辄十几万元的车位，已经让诸多有车族叫苦不迭，如果与开发商签署的是一份没有“产权”保障的合同，其后果更令人担忧。
近日，经济导报记者接到多位济南市民对所住小区车位销售、管理问题的反映，其中车位售价过高、管理混乱成为焦点。
导报记者采访发现，济南如今正在销售的多个住宅项目，车位均为单独销售，其售价少则8万，多则15万元。更令人吃惊的是，这些高价车位背后，有些并没有可供销售的产权，仅仅是一项随时可能被收回的“使用权”。
“比如，不少小区的地下车位都是由人防工程改建而成，这些车位的所有权实际上是归国家所有的，开发商只能通过出租等形式交付业主使用，不能售卖。”7日，北京鑫升律师事务所律师章旭对导报记者表示，开发商“销售”此类车位，有混淆概念的嫌疑。
济南住宅小区车位价格“水分”有多大？小区业主如何保护自身利益？对此，导报记者进行了采访。
纠纷牵出“黑洞”
如果没有小区发生的一场物业纠纷，家住市中区汇苑家园的杨先生恐怕不会注意到，小小的一个地下车位会有那么多“门道”。
“8月底的时候，一家叫做济南亚新的资产公司突然来到小区，要卖小区的地下车位，最高16万元一个。”6日，杨先生对导报记者说，他所住的小区建于2002年，10多年来，小区业主都是以每月交付租金的方式使用车位。突然来了一个陌生公司，没有出示任何审批手续，就要以这么高的价格强制销售车位，引起了整个小区居民的不满。
据悉，从8月底至9月初的5天时间内，小区业主就车位问题多次与济南亚新工作人员进行接触，但在对方拿不出相关证明的情况下，该问题至今没有得到解决。“我们自己了解才知道，济南亚新是从一场拍卖会上拍到了相关资产。”杨先生说。
小区业主向导报记者出示的一份拍卖公告中显示，8月15日，小区开发商———济南汇统房地产开发有限公司的多项资产被中国银行(2.81, -0.03, -1.06%)济南分行委托拍卖，其中小区地下停车场资产位列其中。
不过，在杨先生有意调查之后，其发现的问题却令人吃惊。
“即便是开发商，也没有销售小区车位的权利。”杨先生表示，其从济南市人民防空办公室查到，小区的地下车位属于人防工程，按照相关法规，开发商只有车位的使用权，并没有产权，仅可以通过租赁、转让等方式管理这部分资产。
导报记者注意到，上述拍卖公告中指出，其拍卖的资产为“汇苑家园建筑面积11689.44平方米地下停车场及相应土地使用权”，并没有注明地下停车场有“产权”。
济南市人防办一位负责人防工程管理使用的张姓科长6日也向导报记者表示，属于人防工程的车位，开发商须通过人防办审核，取得人防工程使用证后，方可出租、出让使用权，但不能出售产权。
“如果仅是使用权，开发商没有权利进行销售，双方只能签订租赁合同。”6日，山东舜翔律师集团律师陈学武向导报记者表示。更有律师表示，如果在仅有使用权的情况下，就要与业主签订产权销售合同，则有诈骗之嫌。
“注水”的买卖
实际上，杨先生发现的问题仅是冰山一角。
导报记者数日调查发现，济南在售或已售的多个住宅项目均未获得车位产权，仅仅拥有“使用权”。而在此情况下，其销售价格却居高不下。如海尔绿城全运村在一期销售时，其车位单价就已经到了12万元，但并无产权；鲁能领秀城的地下车位同样属于人防工程，但销售时价格也高达13万元一个，曾引起引起小区居民不满。
“现在小区的车位可以分为两种，一是可以在房管部门办理产权证明的，二是无法办理产权证明的。而第二类可以进一步分两种，一是由人防工程改建，所有权归国家；二是地上车位，当时核算时记在公摊面积内，归全体业主共同所有。”章旭说。
有不愿具名的开发商相关负责人向导报记者表示，目前近半住宅小区的地下车位均为人防工程，“因为建筑人防工程属于国家要求，如果不建，需要交纳一笔数额不菲的易地建设费，这会增加不少成本。”
不过，在销售时，这种无产权和有产权的车位就很难分清了。上述开发商人士表示，由于地下车位本身要建通风、排水、消防、照明等设施，建筑成本一般是地上建筑的1到2倍，是否能够卖出较高的价格、尽快回笼资金，关系到开发商的盈利情况。
章旭表示，开发商通过混淆概念等方式让小区业主以为自己购买的是车位产权的例子屡见不鲜。多位业内律师对导报记者表示，这种做法本身就是在打政策“擦边球”，存在诸多问题。“按照《合同法》规定，最长租赁期限不过20年，但现在开发商就有一次性卖30年、40年使用权的。”
济南市物价局经营性收费处一位人士向导报记者表示，按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》等规定，地下车位的基准租赁费为每月220元，最高上浮10%，即242元。导报记者以此计算发现，即便业主租20年，其总共花费不过5.8万元，与现在车位售价相比，差距近一半。
“业主在与开发商签订合同时，产权归属、合同年限都应是关注的重点。”陈学武对导报记者表示。有业内律师表示，《山东省物业管理条例》及济南市相关法规均严禁开发商对车位“只售不租”，且租赁价格必须征求业主意见，得到50%以上业主的同意。所以，在权益保障上，业主也有许多“法律牌”可以打，建议通过法律渠道保障自身的利益。