济南有不少可改合同房源 改合同买房多数不靠谱
山东商报 记者 郑心茹
鲁网8月26日讯 近日，省城市民张先生准备买一套二手房，他在中介看到很多房子的说明上写着“包改合同”，经过询问得知，此类房子是刚刚交房没多久的次新房，房产证还没有办下来，中介称这样可省去不少过户的税费，是非常理想的选择。而张先生在看房的过程中，也发现了不少房源能改合同，而收费也是大相径庭。而早在几年前，省城就明确提出新建商品房在取得房产证前，不得擅自以“改合同”的方式私下转让。那么中介所谓可改合同买房到底靠不靠谱？
【现象】省城有不少“可改合同”房源
“新房在购买的时候不是就已经在相关部门网签备案了吗？怎么还能改合同呢？”市民刘女士就对改合同挺纳闷。记者在58同城网站二手房版块搜索“改合同”这一关键词，就可搜到一万余条结果，大多数房源都被标注上“包改合同，免高税”这一标签。其中某楼盘96平方米两居室，总价75万元，记者咨询经纪人，得知这是某单位的内购房源，还没有进行网签，如果要买的话，只需要到开发商处重新签订购房合同即可，“这个都是可以操作的，不用购房者管，改合同的费用也不用买房人出，改好合同之后就像是你自己买了这个新房一样，等到办房产证的时候正常办就行，这样省事又省钱。我们已经卖了很多套这种房子了，绝对没问题。”
而在旅游路以及全运村附近，这样的房源更多，多是一些单位宿舍，记者通过环山路一家房屋中介看了位于洪山公园附近的一个单位宿舍，中介经纪人介绍说，该小区内不少房源都在出售，都是可以改合同的。
市民徐女士同样看好了一套位于浆水泉路的还没有取得房产证的二手房，但是该房子已经网签并且在房管局进行了备案，单纯的改合同是行不通了，中介称如果想买这套房子，就要“下证过户”。通过咨询，记者得知，这样的二手房交易需要买卖双方签订购房合同，但是需要买方支付全额的购房款，“等到原房主办理房产证时可以直接更名到买方名下，但是这类房源不能免去过户税费。”一名中介经纪人说。
【调查】改次合同，收费2万-6万不等
市民张先生最近准备在省城买一套房子作为婚房，由于新开盘的楼房位置都较偏远，而市中心位置的二手房又比较老旧而且价格太高，因此他将目标指向了那些“次新房”。张先生在一些相对比较新的小区附近的中介咨询有没有合适房源，发现很多房子的说明上写着“包改合同”，“中介经纪人强烈推荐这种房子，说是因为这一类的房子刚交房没多久，还没办下房产证来，如果买的话只要去开发商那里改合同就行，改合同的费用由卖方出，可以省去不少过户的税费。”张先生说，但是他始终有些疑虑，担心购买这种房子会有风险。
前段时间，市民李先生购买了新世纪银苑小区同事的房子，因为还没办下房产证，他找到开发商想改合同。开发商表示“不支持更改，可以等房产证下来后再过户，确实想改要交1平方米300元的费用”。“当初这个房子也是单位内购的，房子170平方米，如果要交这个改合同的费用，算下来要5万多元。”而在荆山东路上一家房产中介，记者了解到这附近有一处两室两厅的房子，也同样是改合同的方式交易，然而此房改合同的费用高达每平方米1500元。
记者咨询了多家房地产开发商，得知虽然从开发商角度不太支持更改购房合同的做法，如果实在是因为特殊原因想要更改，只要交上一定费用也可以改合同。而这个费用根据房子的位置、户型等多个因素而定，价钱一般从2万元—6万元不等。
【规定】早有禁令未取得房产证前不能转让
对于目前市场上各种可改购房合同的房源以及不统一的收费方式，众多购房者都表示非常疑惑，想要知道对于“改购房合同”一事有没有相关部门制定一个统一的标准及规定。
通过咨询建设部门，记者了解到，早在2010年，省城就正式出台了楼市“禁炒令”，济南市城乡建设委下发《济南规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更行为的通知》，明确提出新建商品房在取得房产证前，不得擅自以“改合同”的方式私下转让。不过“禁炒令”也并非一刀切，通知中明确规定8种情况下可改签或撤签网上购房合同，但是房地产开发企业当月申请撤销或变更网签合同的数量，不得超过该栋房屋销售总套数的3%。“禁炒令”已经实施两年多，为什么现在市场上还有这么多“可改合同”的房源在出售？一名房地产内部销售人员赵先生告诉记者，主要是中介宣称的“免高税”吸引了购房者，“对于改合同的费用，中介也会有相应的提成。”赵先生说，其实作为正规的大型开发商，是不会允许业主私自改合同的，“这对于我们来说是一件麻烦事，而且在很大程度上会影响到新房房源的销售。”赵先生说，因为“包改合同”的房源一般为没有入住过的新房，与新房房源相比他们的交房时间更短或者已经交房，有的还进行过基础装修，价格上也差不多，或者相对便宜一点，“但是有一些小开发商还是允许，只要客户在开发商公司能找到熟人，再给点钱，都是可以操作的。”
【提醒】改合同买房风险很大
既然中介都是打着“免高税”的旗号去销售这类可改合同的房源，那么这类房子到底是不是真的划算呢？赵先生给记者进行了分析，以一套100平方米的房源为例,原房东购买该套房时单价为4000元,总价40万元,该价格会在购房合同上予以体现,并按照该价格办理按揭手续等,而其出售该套房时价格为6000元,总价60万元,两者间的20万元差价需由买方支付给原房东。如果该房源有办理按揭,同样是使用总价40万元购房合同办理的手续,总价40万元首付三成12万元,再加上20万元差价,购房者需先支付31万元给原房东。“即便是可以更名,省了二手房成交税费,首笔购房成本也不见得更低。”赵先生说，此外对于房产证等相关证件的办理也存在风险。
山东平正大律师事务所律师赵金一也提醒市民，购买还没有取得房产证的二手房风险很大。“如果是那种下证过户的，买方支付全额购房款,表面可以取得房屋的产权,实际只是取得了房屋的居住权。即便是还没有网签，一般情况下，转让期房的原房主大多利用贷款买房，如果他要进行合同更名，则需要首先还清贷款。在实际交易中，还贷款的钱往往需要新购房者出。”赵金一说，对新购房者而言，一旦交上钱又不能顺利完成合同更名，将面临财房两空的危险境地。而且，因为合同更名属于非法行为，交易中一旦发生纠纷，购房者很难举证维权。
8种情况下可 撤销合同
因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的，在撤签或变更合同时要提交错误内容及更改说明；
户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的，需要提交户口本、身份证；
开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的，需要提交裁定或判决的有效证明；
房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的，要提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告才可变更合同；
购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的，需要提交不能受理贷款的有效证明；
购房者（或者直系亲属）因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的，购房者需要提交二级以上公立医院相关证明；
商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的，可提交测绘机构的房屋测绘报告后变更合同；
此外，法律法规规定的其它情形，也要写明具体内容并提交相关证据才可变更合同。