济南市多家大型市场近期升级搬迁 原因涉及所处地段
作者 丘天
不少市民常说“我家住在果品市场附近”，这个果品市场指的就是堤口果品批发市场，该市场曾一度带动了周边经济发展，也为市民和经营者带来了一定的方便。记者了解到，堤口果品批发市场近期可能搬迁。与此同时，华山木材市场、段店市场、中山公园旧书市场等大型市场，近期也将集中升级、搬迁。这些颇具历史的市场为何选择在此时集体行动?记者近日对此进行了调查。
堤口果品批发市场
零买多批发少生意大不如前
尽管目前仍没有接到市场搬迁的正式通知，但是有不少业户已经听闻相关消息，正准备找其他市场落脚。堤口水果批发市场工作人员王先生介绍：“市场何时搬迁还不确定。”
堤口果品批发市场兴建于1986年，市场面积约1.5万平方米，1988年时，全国22个省、数百个县市的国营、集体、个体专业户来这里经营，目前约有1000家商户，市场交易以果品为主，兼营少量农副土特产品。
该市场业户张女士告诉记者：“最火的时候是2003年至2007年，那时候房租少。六七年前，有成百辆的车在这个市场。这个季节，广场上应该都是卖西瓜的，但是现在基本都闲着。”
张女士解释：“现在的生意大不如前，因为济南市场现在没‘量’了，零买的多批发的少，就指望着过年过节的，有单位来批发还能赚点。以前济南覆盖周边好几个城市，他们都来这里批发，现在很多地方都有自己的水果批发市场，外地批发商也来得少了。”
据了解，现在市场附近的济齐路正在施工，堵车问题也给业户带来不便。张女士说，现在大车进市区都有时间限制和车辆高度限制，不如以前那么方便了。虽然开通了绿色通道，但是还是不如以前方便。
探因
市场升级搬迁为何集中进行
据了解，这些搬迁、升级的市场起初都是老百姓自发形成的，兴建时多数市场都分布在离市中心较偏远的地方，这些地方占地面积大，租金便宜，且交通方便。由于市区范围不断扩大，原本这些租金低廉的位置如今都已经成为黄金地带。原来处于城市边缘地带时，交通基本不受限制，不少市场商户表示，当初选择这些地方做买卖也都是因为大车进出方便，如今限时限行的确给他们装货、卸货带来一定的影响。
除了各自的原因，市场集中升级、搬迁也涉及政策因素。记者在济南市商务局网站上看到，《2013年济南市政府工作报告》中提出“各县(市)区都要筹建培育1—3处在全省有影响、辐射周边的区域专业市场”，2013年4月济南市商务局印发了《发济南市2013年商品交易市场提升改造实施方案》，该方案提出“按照加快转变经济发展方式的总体要求，立足我市实际，对城区部分重点商品交易市场进行提升、改造和管理创新，使市场基础设施提升，市场面貌有大的改观，市场影响力和辐射力增强，现代化交易手段和管理水平不断提升，为我市经济社会又好又快发展做出贡献”。
华山木材市场
早已划入拆迁范围 为文化公园“让路”
26日，该市场业户凌先生告诉记者，市场早已被划入拆迁的范围内，不允许业户再新建任何建筑物。记者从华山街道办事处了解到，华山片区开发建设的大幕已经拉开。华山木材市场搬迁正是为了建华山历史文化公园。
华山历史文化公园北至济青高速公路，东南至小清河，西南至将军路，项目总用地面积约14.6平方公里，建设区约5.6平方公里。郦道元在《水经注》中描述的“单椒秀泽，不连丘陵以自高;虎牙桀立，孤峰特拔以刺天。青崖翠发，望同点黛。”
华山街道办事处工作人员对记者表示，目前开挖华山湖不仅有历史原因，还有洪水滞洪及景观建设等因素。根据城市发展“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略，华山历史文化公园将结合齐鲁文化、鹊华历史，将文化、山水、工作、生活紧密结合，协调文化、生态、居住、休闲等多方面需求。
中山公园旧书市场
改造消除消防隐患业户多向三处分流
全省最大的旧书市场——— 济南市中山公园旧书市场已于6月16日停业，原旧书经营业户开始批量流向齐鲁七贤文化城、成通文化城和药王楼古玩城，这些地方成为旧书经营的新会集处，现在每个地方都有十余家业户已开张。
记者从中山公园旧书市场几位业户处了解到，他们6月中旬得到搬迁消息。业户张先生说：“书市内的房屋几乎都是用的彩钢板，存在一定的消防隐患，为了消除这些隐患才进行改造。”“中山公园”寄存了不少济南80后的童年回忆。当时的中山公园就像现在的嘉年华、海底世界一样，是孩子们周末的好去处。现如今，相对于泉城的其他公园和旅游景点来说，济南中山公园显得太小、太老，又太安静。
中山公园旧书市场的铁杆粉丝张先生说：“中山公园里的旧书市场已经举办了数次全国性的图书展销活动，就像北京的琉璃厂一样被人们熟知。旧书市场虽然不像其他商圈一样存在几十年之久，但是它确实给这个已经相对沉寂的公园带来了新生。”
中山公园管理处相关负责人日前接受采访时表示：“我可以很负责地明确告诉经营业户和广大市民，这处旧书市场一定会保留，现在提升改造方案正由市规划设计部门积极规划中，我们争取早日施工，早日完成，让经营业户早日回来继续经营。”
段店市场
条件20多年没变下雨下雪满脚泥
段店集贸中心业户郭先生告诉记者，段店市场其实是一个比较笼统的称呼，实际上包括钢材市场、汽车配件市场、汽车交易中心、批发市场和酒水市场5个市场。27日，记者来到段店市场原址，这里的已经彻底拆除，原本嘈杂的闹市已经成了一片废墟。据周围的居民称，原来市场的业户有一部分已搬迁到腊山立交桥北侧的段店集贸中心了。
原段店农贸市场业户郭先生表示，该市场经营的多为初级产品，这对于日益稀缺的土地资源来说是个浪费。他说：“最近几年，市场周边的小区越来越多，居民对这个市场挺有意见，不光是卫生污染严重，还包括市场噪音等等。”
一位在段店集贸中心卖酒水的刘先生称：“过去这20多年，原先那个市场上基本就没什么改变，每到下雨下雪，一进市场满脚是泥，条件太差了。”除此之外，十艺节的到来也是推进段店市场改造的原因。
专家建议
规划适度超前可降低搬迁损失
最理想的是在本区域升级
山东大学经济学院教授李铁岗表示，这些兴建于上世纪八十年代至九十年代的市场并不是本身发展得不好，而是建设时配套状况和层次结构相对较低，经过几年发展，没有完善升级，规模达不到一定体量，就跟不上政府规划，政府整体规划和市场业态定位有一定的冲突，致使现在要升级、搬迁。
据记者了解，上述几家市场确实存在上述问题。不少市民认为，现在购物的地方多了，市民更愿意到环境舒适、产品质量较高的商场购物，除此之外，网络销售也分流了一部分消费者。
李铁岗认为，市场的升级和搬迁体现出政府规划的非连续性和发展过程中的弊病。他说，最理想的升级是在本区域进行，升级后的市场规模、档次较原来有很大提高。但就目前来讲，有些市场的升级并非如此，而是打断了商业生态连续性。
市场升级要有适当超前性
山东财经大学教授陈华接受记者采访时表示，市场多数是自生的，开始选址时都是在城边儿上，或是靠近某企业，市场形成后政府才加以引导，随着经济的发展确实面临转型升级，重点是怎么升级。
记者从部分业户那里了解到，以前的段店市场就是个集市，最初大家都只是在这里摆摊，下雨下雪时都是业户自己支棚子，后来慢慢形成了一定的规模，从而发展成为拆迁前的市场。业户郭先生说：“那个市场有20多年了，占地近500亩。那时候市场上卖酒水的最多，后来慢慢有了卖副食品的，好多内蒙古人都是牵着羊、牛在这集市上卖。”
陈华说：“市场升级要有适当的超前性。适度超前规划可降低业户因搬迁带来的损失，在规划时充分考虑到这个市场到20年、30年、甚至50年后不落后的状态，不需要重新搬迁。”
相关部门尽量降低一些费用
记者了解到，对于市场的升级、搬迁，部分业户并不情愿。段店集贸中心业户郭先生告诉记者，在原来的段店市场每天的房租约合20多元，而搬到段店集贸中心后，每天房租约100元，除此之外还需额外缴纳其他费用，但是受大环境的影响，商品价格又不能涨太多。
陈华认为，升级市场首先要考虑业户的需求，有些业户可能认为原来的市场租金便宜、交通便利，搬迁后与现有的地理位置相比会远一点，成本相对高一些。升级后势必会有功能区划分，最好既能保护业户的利益和权益，同时还能让市场功能更健全，购物环境更舒适。
陈华建议，相关部门把一些费用尽量降低。他说：“充分考虑到市场的相关配套设施，比如业户孩子的入托入学问题，还要考虑到市场的自生能力，新市场是否有便利的交通，周围是否有足够的购买力等。”
特写
一个市场业户眼中的搬迁
华山木材市场业户凌先生告诉记者，他在该市场经营木材生意已有4年，此前他一直在小清河板桥做木材生意，2009年搬到了这个市场。华山木材市场在未开发前曾是卷烟厂的仓库，占地约150亩，但一直处于闲置的状态。2007年几个南方人以每亩9000元的价格把这里租下来，后来又把田王村的一块地纳入市场范围内，扩建到现在的270亩，后来有业户陆陆续续搬过来。他说：“如果搬走了，还真的是很不舍得。”
凌先生租赁的地方面积600平方米左右，最早时每年租赁费约2万元，到了2012年涨到5万元一年，今年是53000元。凌先生说：“虽然租赁费高了，但不想走，更不知道会搬到哪里去。”他说：“以前在板桥时，家家都进圆木，现在搬到了这里只有几家卖圆木了。做这行生意的最怕挪动，来回搬这些木材就会产生一笔不小的费用。”
由于该市场早已列入搬迁范围，原本打算在市场里盖房子的业户统统打消了念头。凌先生说：“市场上早就有规定了，华山这一带的规划已经被冻结，盖房子需要审批，但是现在不给批了，没有手续私自盖房就属于违章建筑，这里有很多业户都是福建人，不能在这里盖房子，就只能在周围小区租房子住，也会产生一定的费用。”
虽然搬迁的消息已经传开，但凌先生似乎并不着急。凌先生说：“我不着急，做木材生意一般就是靠老客户，只不过这些木材需要有足够大的场地放置，如果让我改行去做别的也不可能，在这一行积攒了不少人脉，最多就是再做点其他的副业。”
调查
市场升级搬迁后商户们生意咋样
27日，记者在山师东路看到，“秀水街”与“水云间”正在关门整顿。在山师东路一处门头房做服装生意的毛女士告诉记者，秀水街停业是因为消防不过关，而水云间停业则是因为换了老板。
毛女士从2007年山师东路拆迁之前就在这里，她认为拆迁对生意并没有太大影响。“生意好坏与拆迁有一点关系，但并不大，这主要还是要看老板进货的眼光，货好才能留住回头客。”
同样在山师东路做服装生意的李先生告诉记者，“拆迁前租的是山师东路南边的门头房，那时候生意很好，每天赚的钱抽屉里都放不开，现在远远不行了，人流少了，以前这里主要指望着周边的学校，现在山艺、山师大部分学生都搬到长清了，山建工(山东建筑大学)也搬走了，所以人流肯定少了。”
李先生说：“现在的房租也高了，如果继续选择在南边租房子的话，一年没有个十万二十万肯定不行，餐饮行业可能还好点，服装生意就差远了。”
记者注意到，李先生一直在写物流发货单，且他屋子里放了好多已经包好的包裹。他解释，“现在有一部分要靠网络销售，只靠店面的话，也是不行的。”
在段店集贸中心做文具生意的牛先生告诉记者，现在的市场比以前条件好很多，再也不愁下雨、下雪了，主要是现在还有好多人并不知道这里，而且门口的门脸也不太明显。牛先生说：“虽然现在房租高了，但是条件好了，让人感觉上了个档次。”
牛先生说：“市场要想有人气得靠‘养’，哪个市场都得慢慢积攒顾客，唯一不好的就是这附近没有停车的地方，很多客户来了没地方停车。”牛先生还比较担心的问题是，怕过几年这里也要搬迁。